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旭辉董事长林中:都市群聚集着巨大的地产需求

惠州房地产网-房掌柜 2018-09-12 14:06:55来源:房掌柜 整理
[摘要]中国未来十年的城市化,会从58%增长到70%,在这个过程中,一线城市相对来说,成长不会那么快了,但弱二线城市和强三线城市会迎来很大的机会。...

  每当夜深灯亮,在“中国夜间灯光全景图”上,总有7个最亮的点——京津、山东、中部、成渝、杭州湾、福建、粤港澳。

  按照学者孙骁骥的说法,这7个区域所代表的城市群,占据了全国总人口的43%、名义GDP的63%、全国总销售量的56%。而他们,也是“房地产的最后阵地”。

旭辉董事长林中

  这一点,旭辉董事长林中判断得很清楚——“中国未来十年的城市化,会从58%增长到70%,在这个过程中,一线城市相对来说,成长不会那么快了,但弱二线城市和强三线城市会迎来很大的机会。”

  房企想抓住城市化的机遇,这一步就要依托大都市圈来布局和改变。

  环城布局:强化城市群布局纵深扩容降低风险

  城市群是经济发展的必然形态。东京都市圈已占据日本人口的1/3,GDP的一半以上;首尔都市圈的人口和GDP,也占据了韩国总量的一半左右。

  中国亦然,随着轨道交通不断跨行政区域的趋势,交通效率更高、产业聚集更明显、就业机会也更多,高素质人口被不断吸入,逐渐形成“城市群”的概念。

  几乎所有房企都已在围绕城市群做文章。如今旭辉的布局,也以围绕一线城市的周边城市群落为主战场。

  林中告诉每经记者,以旭辉上海事业部为例,其不再单纯聚焦上海,而是管辖整个环沪区域,包括嘉兴、嘉善、太仓、昆山、平湖、南通等,这些点距离上海的车程在2小时之内。旭辉在北京也如此,采取“环京区域”的策略,北京事业部管辖包括天津、廊坊、石家庄等城市。

  今年3月和7月旭辉分别于雅居乐和美的置业达成战略合作,也均计划在多个城市群达成战略性合作,重点包括长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群、长江中游城市群、成渝城市群等。

  “单纯的一二线城市,只能贡献全国房地产销售额的30%,以后或许还有变化。当企业越来越大,围绕这些重点城市群,开展战略纵深,是扩大规模、减少风险集中度的必然选择。”林中表示。

  一城一策:产品按需调整拿地量入为出

  想获取城市群的红利,就需要拿到入场券。林中告诉每经记者,首先在投资上,就要符合城市规律、符合政策导向,确保不漏、不错、不贵。

  “旭辉投资部会持续监控这些城市的地价变动,对每一块挂牌的土地进行尽调,伺机而动;同时把握城市窗口期,在城市地价下行期,逆周期拿地。并且拿地‘量入为出’,通过经营回款买地,扣掉支付的工程款和各项开支,要基本把每个月买地的钱控制在安全范围内。”

  在布局城市群的过程中,风险控制被放诸首要位置。

  在进入都市圈之后,如何才能活下来、且活得好?

  林中告诉每经记者,团队需要做到“一城一策”。

  “旭辉现在专门成立的研究室,在全国市场研究之外,各地也有相应的研究人员,从技术面和基本面对每个城市进行分析。基本面包括城价格、供应、需求和政策四个维度;技术面则综合看一二手房市场,看市场存量和需求量,以及主流产品方向。”

  目前根据城市的具体需求,旭辉的产品结构也出现了改变。每经记者就留意到,目前旭辉住宅的主体地位被进一步夯实,并且住宅的结构规划中,“首置”、“首改”户型占据了最大比例。为满足都市圈中不同量级城市客群的需求,旭辉的产品结构正逐渐调整。

  “我们现在越来越看得清楚,中国的城市化进程中人口大量地往一二线和城市都市圈聚集,这带来了巨大的房地产需求。但未来房企竞争更要靠专业、能力、品牌,特别是资本以及资源配置能力。”林中直言。

  (来源:观点地产网)

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责任编辑:钟媛媛

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