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多地房租涨幅异军突起 或是房价上涨动力衰减的信号

来源:房掌柜  整理 惠州房掌柜  2018-09-02 01:05:58
[摘要]在房价涨幅从严管控同时,房租涨幅异军突起,这不仅严重阻碍城市经济发展,也意味着楼市拐点临近。

  在房价涨幅从严管控同时,房租涨幅异军突起,这不仅严重阻碍城市经济发展,也意味着楼市拐点临近。

  众所周知,房租和房价构成住房市场价格指标。房租异常上涨,背后有着复杂的经济现象。

  一是房租异常上涨意味着城市经济发展基础的动摇。住房租赁市场主要满足低收入人群住房需求。在城市经济发展过程中,低收入人群提供了社会生活和生产需要的主要劳动力,也是小微企业雇佣的主力。但房租的异常上涨,意味着低收入人群的固定支出比例将会明显上升,进而挤压生活质量。这势必产生两个选择,一是低收入人群工资上涨,以抵消房租上涨压力;二是用脚投票,离开城市。任何一个选择都会导致城市生活成本和小微企业经营成本上升,削弱城市经济稳定发展的基础。

  二是房租异常上涨消耗了创业创新动力。我国创业创新动力在于青年人群。在青年人群主要流向的热点城市,房价高不可攀,租房成为各种“北漂”的主要依赖。在房租相对房价可接受的情况下,青年人还可以挥洒青春,热衷于创业创新。可一旦房租成为不可承受之重,所谓的创业创新将成为呓语。房租与距离的此消彼涨,青年人将远离城市核心区,梦想也将远去,这种社会现象不能不引起国人深思。

  三是房租异常上涨背后显然有推手。应该说,我国住房租赁市场虽然发展不完善,但相对于新房市场而言,属于一个更接近于完全竞争的市场。相对完全竞争的市场,房租上涨主要取决于市场供求关系,没有一方能够左右房租走向。除非一种有形力量改变了住房租赁市场供求关系,将完全竞争的市场关系变为垄断的或寡头式的竞争,因而市场均衡价格上升。这些年,住房中介市场迅猛发展,以及住房中介与资本融合,创造了改变住房租赁市场供求力量的重要条件。过去,“首付贷”、 “过桥贷”等,都是住房中介围绕金融领域所谓的创新,对市场的影响有着放大效应。房东将住房交予中介享受房租大幅上涨的喜悦时,切莫不要忘记房租对低收入人群的挤出效应,最终将极大伤害自身的福祉。

  房租异常上涨很可能表明房价即将面临拐点。当前我国热点城市房租异常上涨,虽然有房价高位运行对房租的拉动作用,也有房地产调控措施对房价上涨的抑制作用,但更多可能是房价上涨动力衰减的信号。

  这主要是因为:一是房租异常上涨将动摇高房价基础。房价和房租之间存在租售比关系,这也是衡量房价是否合理的重要标志。近年来我国房价持续大幅上涨,租售比已经远远超过合理水平。应该看到,在本轮房租异常上涨前,房租虽然连续上涨,但在可承受范围,反映出居民收入上涨的现实。在高房价对低收入人群挤出的同时,房租异常上涨将加速对低收入人群的挤出,势必导致城市人口增长放缓,甚至出现净下降,这将明显动摇房价上涨的基础。

  二是房租异常上涨反映出炒房动力衰减。我国存在根深蒂固的炒房惯性。与炒房动辄数十万元、数百万元盈利,房租上涨所能带来的盈利空间有限。这在某种程度上反映出我国炒房动力的衰减。

  三是房租异常上涨并不能形成购房动力。在房租异常上涨时,将自然而然思考房租是否会形成购房动力。这种可能性是存在的,但在房价连续高位上涨的今天,这种可能性又是微乎其微的。无法承受高房价的低收入人群,绝无可能因为房租上涨而即时获得购房能力。

  建设完善的住房租赁市场已是刻不容缓。我国住房租赁市场发展严重滞后于商品房市场,不仅表现在住房租赁市场制度的不完善,而且也反映在租户的权益难以保障。热点城市住房租赁市场对城市经济社会发展至关重要,急需采取有效管控措施,平抑住房租赁价格的不合理上涨。就住房供求而言,即使在热点城市,所谓供求矛盾,更多是市场交易量而言,很多数据统计来源于臆测,没有科学和客观的调查。地方政府急需推出住房租赁市场管理条例,必要时对住房中介提起反垄断调查,征收住房空置税,既要防止房价上涨,也要防止房租不合理上涨,严厉打击房租背后存在的各种炒作力量,有效引导市场预期。同时,要积极发展公租房,推进长租市场发展,有效保护租户的权益,让城市成为容纳青春与梦想的花园,成为创业创新的热土。

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  当前,房租价格上涨已成为社会关注的热点。在市场经济的环境下,政府应适当发挥“有形之手”的作用,对住房租赁市场进行有效调控,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度并形成长效机制。

  根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在监测的35个城市中,北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市7月份租赁价格指数环比上涨。

  当前,房租价格上涨已成为社会关注的热点。尤其是年轻上班族,对于房租价格上涨带来的影响感受更为强烈。我们不禁思考,在坚决遏制房价上涨的大环境下,为何房租能够轻松上涨?其中最关键的原因又是什么?

  通常来说,房屋成本提升、市场供不应求等因素都会导致房租价格上涨。笔者认为,就当前而言,供不应求仍然是房屋租赁市场的主要矛盾。

  探讨当前房租上涨的情况,我们要把握“7月”这样一个关键时间段。广大高校毕业生带来了旺盛的市场需求。他们大量涌入房屋租赁市场,而市场供给又一时没跟上,自然就引发了房租上涨。我们可以看看这十座租赁价格指数环比上涨的城市,均是当前青年创业者、就业者向往的地方,无论城市知名度,还是经济水平,都比较高,自然也吸引了更多的高校毕业生。

  只要“供不应求”这个主要矛盾不改变,房租就会继续上涨。不过,当下的房租上涨反映的应该是一个短期被放大的租赁需求,相信8月份会有所缓和。此外,由于政策原因,一些城市的违规低端租赁房源被“清除”,也在一定程度上造成了租赁房源供给的减少。此时,政府应当引导推动更多合规租赁房源进入市场,从而稳定市场。

  还有一种情况,一些中介将中低端租赁房源改造成中高端租赁房源,增加了房屋装修改造成本,进而拉升了房租价格。据媒体报道,目前租赁市场交易分成两类:第一类是普通租赁,租户和业主直接交易;第二类是中介,中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。

  对于第二类交易,有媒体指出,长租公寓在经济较为发达的城市仍然处于一个快速发展的阶段,未来在长租公寓市场带动下,房租价格将会相应上涨。实际上,根据行业人士的提醒,我们得知,一些长租公寓运营商为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式又再次加剧了租房价格的上涨。

  毫无疑问,满足住房需求是社会稳定的重要基础,推动住房租赁市场可持续发展是关乎保障和改善民生的大计。透过房租上涨的现象,有关部门要深刻把握到稳定住房租赁市场的重大意义。在市场经济的环境下,政府应适当发挥“有形之手”的作用,该出手时就出手,对住房租赁市场进行有效调控,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度并形成长效机制。

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责任编辑:李沛娜

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