龙头房企净负债率普遍上升 楼市下半年调控力度有增无减

　　上市公司半年报仍在持续披露中，房地产企业财务和负债状况引起了市场热议。从当前已披露半年报的近40家A股房企和港股内房股的财报来看，高资产规模的房企的净负债呈较明显的上升趋势。

　　高规模企业净负债率上升

　　国有企业负债率高

　　由于房地产企业有大量的预收账款，我们用带息负债比率和净负债率代替传统的资产负债率来衡量房地产企业的负债压力(带息负债比率=带息负债/总负债，净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益)。

　　在已披露半年报的内地房企中，总资产规模1000亿元以上的企业有13家，平均净负债率72.64%，比上年同期增长了8个百分点。而总资产规模100亿元以上的中等企业的净负债率较去年略微下滑。

　　从企业性质来看，总资产规模100亿元以上的国有企业的平均净负债率仍在100%以上，其中鲁商置业(600223,股吧)和天地源(600665,股吧) 的净负债率超过了200%，债务风险较高。而民营和外资房企的净负债率均值仅有国有企业的半数左右，部分企业甚至有大量货币资金被闲置，缺乏可投资的项目。

　　2018年上半年房企的带息负债规模与上年同期相比并无明显变化。

　　中等规模及民营房企

　　短期债务规模攀升

　　债务结构上，今年上半年房地产企业一年内到期的借贷在总借贷中的占比呈上升趋势。其中，中等资产规模的企业最新短期债务占比为35.21%，比去年同期高出 10个百分点。民营和外资房地产企业的短期负债占比为31.93%，比去年同期高出11个百分点。与国有企业及高资产规模的企业相比，民营企业和中等规模的房企的短期偿债压力更大。

　　在当前已披露了半年报的房企中，最新总资产排在前五名的企业依次为碧桂园、万科A、保利地产、华润置地和龙湖地产。除龙湖地产外，其余四家房企在今年上半年的带息负债比率和净负债率较去年同期均有所上升。

　　其中，保利地产的净负债率和带息负债率均为五家龙头企业中的最高，分别为94.33%和39.43%。而在2016年，保利地产的净负债率仅有55%,在行业中尚处于中等稳健的范围。过去净负债率最高的的房企中国恒大和融创中国尚未披露半年报。

　　从今年龙头房企负债率的涨幅来看，碧桂园排名第一。上半年碧桂园净负债率为68.44%，比去年同期高出20个百分点。万科A的增幅紧随其后，净负债率由去年的24.5%上升至今年的37.41%。

　　一年内到期的短期负债在总借贷的占比上，碧桂园和万科A同样位列龙头企业前两名，分别为36.78%和26.87%。

　　与时间赛跑

　　多位业内人士指出，下半年调控力度有增无减，房企的流动性紧张问题或许还将持续。

　　“任何一家超过80%负债率的房企，都可能有闪崩的风险。”黄立冲预期。

　　由于资源大部分向龙头房企集中，中小房企出现资金链危机的可能性更大。

　　今年上半年，中弘股份资金链断裂，公司债务危机随之爆发。记者调查发现，中弘股份受北京(楼盘)商住限售影响很大，销售收入剧减，而其融资多来自信托和私募基金，资金成本高昂也拖垮了公司。

　　中银国际分析师晋蔚认为，从房企现金流和财务情况看，一二线房企根据现金流状况调整投资节奏，但整体负债率上升。明年，龙头房企在继续扩张规模的同时，下行周期中也存在高杠杆扩张的财务风险。

　　对于万科、华润、龙湖等坚决转型城市运营的大中型房企而言，虽然资金链的风险较小，但他们正面临转型的关键期，在开发业务与运营业务上保持着艰难的平衡。

　　一方面，既要保证传统开发业务在一定程度上增长，一方面又要增加投入，加快培育新业务使之可以盈利，或者说，在旧业务减缓和新业务扩张上与时间赛跑，是万科们当下面临的主要问题。

　　以万科为例，万科在开发业务上大幅放缓了步伐。上半年销售3047亿，同比增幅仅为9.9%，上半年拿地权益金额约578.2亿，仅占当期销售约20%。同时，万科将租赁业务确定为集团核心业务，大幅新增房源6万间，增幅为60%。

　　除租赁外，万科其他的多元化投资也增加了支出，如收购普洛斯的投资在上半年的财报反映出来，投资支出大增。

　　由于新业务尚处于培育阶段，无论长租公寓还是产业小镇、教育医疗，盈利情况都还是未知数。

　　比如，中国市场租金回报率普遍较低，“不赚钱”是普遍情况。据万科投资者会议透露，泊寓截至去年底收入仅有数亿，目前看盈利模式仍然待解。

　　黄立冲认为，龙头房企一般会响应中央号召，转型租赁等业务，这实则令经营情况进一步恶化，因为租赁业务前期需投入大量资金，回报周期长。

　　反映到财报，就是万科上半年1060亿营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例仍高达95%，同时净负债率上升，经营性现金流转负，财务费用、管理费用增长，均与新业务规模扩大有关。

　　同时，因为上述管理费用、财务费用增加，以及新业务使用了并购贷款导致资本化率下降，万科上半年的利润增长大幅落后于营收增长。

　　万科在投资者会议上表示，长期看，管理费用等投入的增加，会和公司业务规模、盈利增长匹配。

　　(房掌柜整理自证券时报、 21世纪经济报道)