越秀地产张招兴：房地产不会像以前那样放松

　　8月13日下午，香格里拉的大堂显得有些冷清，但一旁一间百来方的宴会厅却坐满了人，这些都是前来参加越秀地产2018中期业绩发布会的记者们。就像8月的香港，天气虽然依旧火热，却与冷气十足的室内形成了鲜明的对比。

　　与往常一样，这次的业绩发布会依然由董事长张招兴，副董事长、总经理及执行董事林昭远，财务总监、执行董事陈静以及投资者关系部总经理姜永进主持。

　　据观点地产新媒体查阅中报了解，2018年上半年，越秀地产实现营业收入101.6亿元，与2017年同期相比，减少14.9%;毛利26.2亿元，同比减少11.8%;毛利率25.8%，同比增长0.9个百分点;核心净利润11.2亿元，同比增长7.8%。

　　销售表现方面，越秀地产上半年录得合同销售金额280亿元，同比上升40%，按全年销售目标550亿元计算，其完成进度为51%;合同销售均价约为2万元/平方米，同比上升26.1%。

　　土地储备方面，越秀地产上半年分别于广州、苏州、武汉等城市新增9幅土地，总建筑面积249万平方米。截止6月30日，越秀地产合计土地储备1822万平方米，其中位于大湾区的土储899万平方米。据姜永进介绍，上半年新增土储除了公开市场招拍挂获取之外，越秀地产还通过国企合作、二级市场收购等方式去获取土地。

　　严政下的越秀地产

　　在刚刚过去不久的中央政治局会议上，定调房地产要坚决遏制房价上涨。与此同时，不少城市也开始调控政策加码。严峻的市场、政策环境，对于房地产未来的发展显然是一个逃不开的话题。

　　在越秀地产重点布局的粤港澳大湾区、长三角以及华中区域，均为调控政策较多并且较严的地区，这对越秀地产完成销售目标造成了一定的阻力。姜永进对此表示，调控政策确实在一定程度上影响了越秀的推盘节奏。

　　面对调控，越秀地产将今年全年可售货源调高至1050亿元，如果按照年初预计的54%的去化率，越秀地产今年可完成的销售额应在567亿元，略超全年目标。越秀地产亦表示，全年目标依然是550亿。

　　据姜永进介绍，目前国家对房地产的调控比较严厉，市场存在一定的不确定性，考虑到公司土地储备比较充足，足够未来3-5年的发展，未来在投资决策上将贯彻谨慎投资的策略，提高投资的标准。

　　事实上，越秀地产谨慎投资的策略已经体现在上半年的土储获取上。2018年上半年，越秀地产共获取9幅地块，总建筑面积249万平方米，按权益比例建筑面积74.3万平方米，权益比例为29.84%。而在2017年，其新增19幅地块，总土地建筑面积505万平方米，按权益比例建筑面积211万平方米，权益比例为41.78%。

　　值得注意的是，在越秀地产上半年新获取的9个项目中，有两个项目越秀地产权益占比仅9.5%。姜永进指出，这两个项目是与越秀产投之间的合作项目，余下的90.5%的股权是由越秀产投基金持有，未来在适当的时候，越秀地产会进行回购。姜永进同时指出，这两个项目较大，若越秀地产全部持有，会影响到新项目的获取。

　　在分摊投资风险的同时，越秀地产还将加快资金的回笼速度，其中包括加快项目开发速度，提高周转率，加快销售现金回流等等策略。这种目前已在行业内获得大部分认可的快周转做法，似乎也预示着越秀地产正在“存好干粮好过冬”。

　　数据显示，2018年上半年，越秀地产拥有现金258.3亿元，与2017年底207.9亿元相比，增加24.2%;资本负债率44.5%，与2017年底相比下降1.1%;净借贷比率64.3%，与2017年底72.8%相比，减少8.5个百分点。

　　不过，因国内去杠杆以及美元加息等因素的影响，越秀地产的债务结构也发生了变化。在2017年底，越秀地产人民币借款+债券共占总借贷比例为77%，如今这一比例已降至60%。而美元债则从7%的占比，提升至21%。

　　虽然在融资工具上做出了相应的调整，但是在大趋势的变化下，越秀地产的平均借贷利率无可避免的从4.3%升至4.82%。

　　地产新业务

　　在地产主业之外，越秀地产的新业务策略也受到了媒体们的关注。在新业务策略方面，越秀地产主要分为4大板块，分别为城市更新业务、养老地产、长租公寓以及地产+业务。

　　其中，越秀地产对城市更新业务可谓寄予了厚望。据林昭远介绍，城市更新方面，越秀地产的重点是围绕着轨道交通，轨道交通建设的过程带来的城市更新、城市升级是越秀地产主打的方向。越秀地产正在推进和广州市有土地资源的国企合作。

　　据了解，越秀集团与广州地铁集团共同组建了广州市品秀房地产开发有限公司，这家公司于今年6月15日成立，其中越秀集团占51%股权，广州地铁占49%股权。

　　林昭远表示，目前这个项目从股权上来讲还是在母公司名下，不在越秀地产。他随后指出，在母公司孵化到一定程度，在适当的时候会与越秀地产进行互动。这种情况，越秀地产在南沙已有先例。

　　张招兴亦在总结时指出，在广州地铁轨道线路铺开的过程中，会有大量的城市更新和轨道物业的开发，越秀地产是广州地铁集团的战略合作伙伴。同时，轨道+物业的方式母公司也在大力推动，在条件成熟的时候注入公司，这会是越秀地产新的业务突破方向。