最严新政——7·31新政出台 深圳房价或短期遇冷

　　7月31日晚间，深圳楼市调控再推新政。这则被称为“7·31新政”的房地产调控政策，在四大方面对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性的打击，一时间引发对深圳楼市的热议。

　　加之同日召开的中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”等要求，深圳此番调控新政究竟会对当下深圳房地产市场带来何种影响？深圳房价会受到怎样的波动？与政策施行同步“抢先”网签者是否符合政策？最严新政下，楼市刚需又会受到怎样的境遇？

　　昨日，“7·3 1新政”首份配套实施细则———《深圳市场利率定价自律机制》对外公布，进一步明确实施方案的“限离”政策又在业界存在怎样争议？南都记者独家梳理“7·3 1新政发布以来，业内外关注的“六大焦点问题”，解读新政下的深圳楼市“新生态”。

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　　抢先网签到底是否作数？

　　“昨天晚上我们都加班到12点，好多人过来想抢在新政之前网签”，对于深圳市不动产登记中心旁的这家小店来说，“7·31新政”当晚紧张而忙碌。众多买房者在看到政策新闻后直接带着材料或是干脆委托中介前来办理网签，“赶在新政之前就不用限售了”。

　　同样的情况也出现在深圳多家中介机构，某位不愿透露姓名的中介经纪人向南都记者直言，“每次调控政策一出，我们就是加班网签”。对众多买家而言，“7·31新政”中，影响最大的当属有关个人买房3年禁售的有关规定。依据新政内容，无论是新房还是二手房，凡是在新政后新购入是商品房无论是新房还是二手房，3年内均禁止转让。而是否在发布之日前办理网签，成为了能否避开禁售新政的唯一可能。

　　那么，发布之日前究竟指的是发文的7月31日还是发文后的首个工作日———8月1日呢？按照发文所称“发布之日起生效”，7月31日政策公布之时就已经意味着新政实施，那为何还有购房者“抢先网签”呢？

　　带着这个问题，南都记者于8月1日以普通市民的身份来到深圳不动产登记中心。在办事大厅，记者看到前来办理房产交易等业务的人数并未在新政后出现明显变化，大厅工作人员表示“基本每天都是这么多人”。当被问及新政的准确实施时间时，咨询处工作人员表示“不清楚”，称尚未接到新政实施细则。业务办理柜台的工作人员则表示，对于1日前来办理业务的，可以接收材料，但并不能保证通过；对于7月31日晚间抢先“网签”的情况，工作人员则表示“没问题”。

　　广东华商律师事务所律师周争锋表示，政策规定的通知发布之日起，依据民法常识不含通知发布的当日，也就是7月31日全天的网签合同均是不受政策影响的。深圳某中介工作人员则向记者表示，“细则没有出，我们不敢完全保证”，即便7月31日网签成功的，也会存在在接下来细则推出之后，因与其相冲突而被打回头的风险。该中介工作人员坦言“不过按照之前的经验都是既往不咎，但是我们也在签约时以备注条款的方式向购房者进行了说明”。

　　对此，深圳中介协会总监徐枫表示，建议主管部门给出一个明确说明，“目前大家还是存在对政策不同的理解”。

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　　新政一出,能否完全杜绝“假离婚”？

　　本轮调控政策中，另一存在争议点在于“离婚限贷”的有关规定。住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王峰解释称，依据新政规定，离婚两年内购房，首付将按七成执行，离婚两年以上者，首付额度仍依据“深八条”差别化信贷的有关规定执行。同时，对于离婚两年内的一些特殊情况，此次调控新政中也进行了差别化规定。离婚两年内无房无贷者属于刚需群体，首付额度仍按三成的优惠购房政策执行；对于家庭有唯一一套住房，并过户到对方名下者，将按照“深八条”政策的首付五成进行考虑。

　　南都记者注意到，按照深圳此前执行的相关政策，对于婚内购买二套房者，首付额度需依七成执行。而在深圳此轮房地产调控新政中，对于婚内有房，但过户到对方名下者，两年内购房，首付额度则需按五成执行。这是否存在为避免原本购房需交七成首付的相关政策规定，而假离婚执行五成首付的可能性？

　　对此，王峰表示，深圳房地产政策本身具有人性化的特点，此次新政的有关政策是基于“深八条”有关“无差别信贷”的规定而制定的，主要针对“真离婚”的群体。此轮新政的实施是为了打击房地产市场中出现的真投资投机行为，并不是要通过政策将改善型需求和刚性需求一棒打死，对合理的住房需求仍要予以保护。

　　对于究竟应归属于“真离”还是“假离”的类别，王锋坦言，从政策层面并没有办法进行很好的甄别，还需要接下来出台相关的细则文件，由具体的执行部门在执行层面来进行进一步的甄别。而对于“7·31新政”的细则文件何时出台，王锋并未予以透露。

　　除了未能完全杜绝“假离婚”的争议，“7·31新政”中，五成首付“仅看房产数量“也被不少深圳地产一线从业者指责“无法于深圳房地产交易市场上‘认房又认贷’的现状相衔接”。而就在新政发布的第二天，首份配套实施细则——— 《深圳市场利率定价自律机制》对外公布。依据该细则内容，离婚两年内购房，首付额度按五成执行的先决条件，除原“7·31新政”内要求的“婚内有一房且过户到对方名下”以外，还增添了满足无房贷记录的要求，在政策上进行了完善。

　　至此，离婚购买二套房所能获得的政策“红利”仅剩多获得一张“房票”一项，但需具备承受五至七成首付的压力，“就算没有房贷纪录也要给五成首付，这样的限制让离婚炒房的投机行为变得不仅门槛高，而且很不划算”，徐枫表示。