5家广州房企上榜财富中国500强 房企转型路在何方？

　　《财富》中文网最近公布了中国500强企业，上榜的16家广州上市企业中5家为房地产企业，分别为保利地产、富力地产、时代中国、雅居乐和越秀地产。上述公司2017年度报告显示，这些房企的营收主要以地产开发与销售为主，但报告中也透露出一个信号：转型。对此，有专家认为，广州经济谋求创新驱动及高质量发展，要考虑运用地产行业的动能。房企要根据城市化发展的趋势，不断开拓新发展领域，比如积极参与城市更新改造，参与特色小镇建设、全域旅游设施建设等。此外，应积极采取产城融合发展模式，即在开发房地产的同时，引进高技术产业和现代服务业发展产业地产。

　　趋势：城市产业地块发展力度加大

　　根据2017年度报告，5家广州房企的地产开发与销售收入均占总营业收入的90%以上。净利润方面，保利地产2017年度净利润196.77亿元。富力地产净利润为214.2亿元，除一次性非经常性收益后，2017年净利润83.2亿元。时代中国2017年度利润为33.4亿元。雅居乐2017净利润为67.80亿元。越秀地产2017年营业收入237.94亿元，毛利61.08亿元。

　　同时，5家房企的2017年度报均表示，2017年调控政策趋严。限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，限商、限售、限签等新政策出台。对于房地产企业来说，意味着行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力也提出更高要求。对地产开发业务来说首要的是调整方向。

　　转型在所难免。在房地产市场严格调控背景之下，一线城市房地产市场发展都会被严控。结合广州2016年、2017年及2018年上半年的经济数据，从工业投资同比增速来看，2016年上半年工业投资同比增速9 .3%，全年工业投资同比下降5.4%。2017年上半年工业投资同比下降10%，全年工业投资同比增速3%。2018年上半年工业投资在一批大项目带动下高速增长54.3%，占全市投资的15.5%，显示了工业大项目推动广州G D P增长的重要性。这一数字也客观呈现出自2017年开始广州大力度拉动先进制造业大项目落户的情况。

　　日前，广州官方发布《广州产业用地指南(2018版)》，提出要把黄金地块和产学研结合到一起。近日，广州市政府向市人大汇报下半年工作计划时也提到，除了要围绕加快发展新兴产业项目外，还要继续实施398个重大项目攻城拔寨行动，推动重点商圈和传统专业市场改造升级，充分释放内需潜力。

　　挑战：房企非地产物业开发营收占比偏低

　　公开信息显示，2015年开始便有房企进军广州产业地块，比如万科打造“广州万科云城”，标志其正式进军产业地产。2016年，绿地集团联合机场集团成功获得花都区迎宾大道以南的商务用地。2017年，房企类似动作更加频繁。比如，保利地产提出将开展高校、政府、工业园区、医院等业态布局，依托房地产开发和经营主业，以物业服务、社区商业、长租公寓为重点，延伸社区消费服务价值链。越秀地产成立广州越秀养老产业投资控股有限公司，加快养老地产布局。

　　同时，5家上市房企年报反复提及“城市运营服务商”的概念。意指房企借助地产作为流量入口开发相关的多元化业务，发展城市更新、产业、商业、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等业务板块。

　　但转型并非易事。首先是利润大关。统计5家上市房企年报可见，4家上市房企的净利润率都超过12%(越秀地产毛利率超过12%，核心净利润率为9.9%)。从营收来看，5家上市房企非地产开发销售平均占比为6.38%，可见非地产物业开发营收占比并不高。而目前房企主要以投资物业和租赁作为转型之路。对此，有房企物业租赁项目负责人表示，物业投资和租赁的收益远不如地产开发销售，可能连一半都不到。

　　关键：拍得土地后能否注入相关产业资源

　　专业板块业务的挖掘，除了是对房企自身流量、渠道、经验优势的运用，从根本上说是源自城市升级背景下住户和地方政府对地产行业的新需求。对于地方政府来说，希望具备资本优势的房企能打造更多产业平台，活化城市功能。“今年上半年来看(地块)的人还算多，但落地的还是少数。”广州一区政府工作人员介绍，现在国家、广州都对土地拍卖有严格要求，按照规划，倾向产业地块。根据上级精神，一方面不允许炒房，一方面要求有能力的龙头企业落户，带入资源。对于有实力的房企，财力不是问题，但关键是拍得土地后能否注入相关产业资源。据南都记者了解，房企投资或购买跨界专业资源成了一种相对普遍的转型方式。

　　广东亚太创新经济研究院院长刘江华认为，房地产始终是大城市的重要产业，因为房地产的超长产业链条，带动了国内的工业化快速发展。房地产行业不仅是房子本身，其重要性更体现在与其他产业的关联度上。“如果把房地产的价值链与广州传统的商贸、餐饮、汽车对接起来，尽管只是商业模式的创新，也会带来很大经济效益。”中山大学岭南学院经济学系教授林江表示。

　　以地产带动城市产业转型发展，中山大学岭南学院经济学系教授林江则更看重地产金融的作用。“房地产和新经济不是对立的概念，而是密切联系的。表面上看，无论哪种新经济都需要研发大楼、产业园、孵化器；更深层次来说，随着新经济对资金的吸引力越来越高，房地产就是产融结合的重要‘中介’。”林江认为，在传统制造产业与现代投行对接的过程中，房地产起到关键作用，“通过投行可以把房地产贷款票据化、金融化，也就是从最初的发放抵押贷款，到实现信贷的证券化，房地产就是把产业与投行结合起来的‘润滑剂’。”

　　广州经济谋求创新驱动及高质量发展，也要考虑运用地产行业的动能。广东亚太创新经济研究院院长刘江华认为，房企要根据城市化发展趋势，不断开拓新发展领域，比如积极参与当前的城市更新改造，参与特色小镇建设、全域旅游设施建设等。此外，也应积极采取产城融合发展模式，即在开发房地产的同时，引进高技术产业和现代服务业发展产业地产，“以地产为核心的混业经营，可能是以后房地产企业发展的趋势。”

　　（来源：南方都市报 李鑫 任先博）