7月24日消息,自2016年9月开启本轮调控开始,已持续22个月有余,“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度,无一不让此前进入癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移,对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动,2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。
业内人士表示,受政策边际效应持续递减的影响,2018年上半年,市场有所反弹。但从下半年来看,监管大幅强化,调控持续收紧的同时,在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下,房地产市场的不确定性大幅增强。
上半年房地产市场量价齐升
国家统计局数据显示,今年1-6月商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。从6月单月来看,中原地产的数据显示,全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。
业内人士表示,以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点,截至2018年6月,本轮房地产市场上涨周期已有37个月,刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。
而从价格来看,今年6月份,70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。业内人士表示,2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%,相比5月份的0.8%继续扩大,是近21个月的最高值。
具体来看,新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中,郑州、重庆环比上涨1.8%,广州、昆明环比上涨1.9%,长沙、南宁环比上涨2.0%,牡丹江环比上涨2.1%,福州环比上涨2.2%,青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%,三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%,分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。
2017年以来,在调控紧锁一二线城市的背景下,一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般,投资和投机人群双双蜂拥而来,甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来,价格半年翻倍已不鲜见。据统计,截至2018年4月份,全国有62个城市房价破万,其中三四线城市占比达三分之一。
研究报告显示,2017年,全国典型83个城市中,有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中,大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大,分别为23.8和21.9个百分点。另外,北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。
业内人士说,在市场轮动下,非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点,但从后续来看,随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱,预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。
50家房企拿地破万亿
2018年房地产行业资金链明显收紧,但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心的统计数据显示,他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计,截至7月23日,50家房企合计拿地金额破万亿,达10940亿元。
具体来看,碧桂园拿地数达366宗,权益拿地总价1086.03亿元,万科拿地124宗,权益拿地总额838.7亿元,保利71宗土地,拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。
“上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家,房企拼规模趋势加剧。”业内人士说,热点城市成交量环比出现了明显的上行,成交量有所恢复。同时,各线城市去库存几近完成,房企开启补库存阶段。在这种大趋势下,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为此次抢地的主体。
在房企强烈的购地意愿下,卖地收入也创造历史新高。中原地产研究中心统计数据显示,截至7月18日,全国热点城市土地市场继续成交集中,50个热点城市卖地超过2万亿元,同比上涨达35.3%。其中,最高的是杭州,卖地金额达1987.3亿元,同比上涨149%,重庆943亿元,同比上涨27%,此外,苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。
“50个热点卖地最多的城市中,有25个城市是三四线城市,刷新历史纪录。”业内人士说。
数据显示,2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%。分级别来看,其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市共推出2.9亿平方米,同比增长32.9%,增幅最大。
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