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土地市场半年考:房企拿地各有侧重 高价地存风险

来源:房掌柜  整理 惠州房掌柜  2018-07-21 03:11:14
[摘要]伴随房地产市场调控的深入,越来越多的房企在业绩竞赛中加速奔跑,实现规模化发展。与此同时,土地储备规模与结构对房企业绩的影响越来越大。

  伴随房地产市场调控的深入,越来越多的房企在业绩竞赛中加速奔跑,实现规模化发展。与此同时,土地储备规模与结构对房企业绩的影响越来越大。

  2018年上半年,各类用地推出量增加,其中住宅用地推出量同比增长超3成。2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%,其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%;商办用地推出1.2亿平方米,同比增长15.6%。分线来看,各线城市住宅用地推地均加速,其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%,三四线城市共推出2.9亿平方米,同比增长32.9%,增幅最大。

  土地市场整体供需增长 三四线城市推地增幅最大

  数据显示,住宅用地成交量同比增长超两成,二线城市同比增幅居首。2018年上半年,全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米,同比增长 29.3%;各类用地成交出让金19075亿元,同比增长26.6%。其中住宅用地成交4.0亿平方米,同比增长23.5%;商办用地成交0.93亿平方米,同比增长16.5%。住宅用地方面,今年上半年,各线城市成交面积同比均增长,其中一线城市同比增长6.7%;二线城市同比增长25.3%,增幅居各线城市之首;三四线城市同比增长23.4%。

  住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨,溢价率继续下降。2018年上半年,全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米,同比下跌1.8%;溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。其中,住宅用地成交楼面均价3907 元/平方米,同比上涨4.4%;溢价率为23.3%,同比下降20.1个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下,一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右。

  总体来看,2018年上半年,各地政府继续加大土地供应,住宅用地推出量保持30%以上的增速,其中三四线城市在去年楼市销售良好的背景下,政府加大土地推出,在各线城市中推地同比增幅最大。从成交量来看,全国住宅用地成交量继续提升,受供地结构、土地拍卖政策限制等因素影响,房企在一线城市拿地更加谨慎,一线城市土地成交增速较低。二三四线城市成为企业拿地热点,且从今年上半年成交高地价情况来看,高价地成交亦逐渐向二三四线城市偏移,新一轮的风险值得关注。

  一线城市成交楼面均价同比下跌超两成,三四线城市同比上涨15.0%。 2018年上半年,一线城市在房地产调控政策不放松的背景下,楼面均价12869元/平方米,同比下跌22.3%;溢价率11.9%,同比下降15.3个百分点。二线城市楼面均价5030元/平方米,同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米,同比上涨15.0%,涨幅居首。

  从高价地(高价地为总价10亿元以上且溢价率超100%、总价20亿元以上的住宅用地)成交来看,上半年全国高价地共成交156宗,二线城市占比提升。 2018年上半年,高总价、高溢价的住宅用地共成交156宗,规划建筑总面积3608万平方米,总出让金4386亿元,成交楼面均价12158元/平方米。其中,一线城市高价地共成交21宗,二线城市成交91宗,占比接近60%,较2017年高价地成交占比明显提升;三四线城市成交44宗。另外,从部分城市高价地成交楼面价来看,部分地块成交楼面价已接近或超过周边房价,地价偏高,未来项目开发存一定风险。

  限竞政策促进土地出让 房企拿地各有侧重

  从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利摘得上半年冠亚季军。2018年1~6月,碧桂园以884亿元拿地总额位居榜首,拿地实力无出其右;万科以723亿元拿地总额稳居第2位,保利以615亿元稳居第3位。TOP10房企1~6月拿地总额4784亿元,占TOP50企业的44.7%,与1~5月占比基本持平,龙头房企获取土地资源优势相对稳定,继续保持领先地位。碧桂园1~5月已位居拿地榜榜首,6月其在土地市场继续发力,保持冠军姿势。6月4日,碧桂园以40亿元总价竞得佛山(楼盘)顺德第3宗TOD地块,楼面地价约10217元/平方米,该地块临近地铁7号线。

  限地价、限房价、竞自持、竞配建政策成为主流,考验房企盈利能力。近半年来,房地产调控保持高压,限地价、限房价、竞自持、竞配建的土地出让方式越来越频繁地出现在各个城市。中铁置业69亿元竞得的北京(楼盘)顺义后沙峪地块采用“限房价、竞地价、竞自持”的出让方式;碧桂园40亿元竞得的佛山地块出让条件为“限地价,竞自持 70年租赁住房计容建筑面积”;保利29亿元竞得的厦门(楼盘)地块采用“限地价、竞配建”的出让方式。

  从各城市群拿地金额来看,长三角土地市场持续火热,中西部成为开放新高地。受区域经济发展和房地产市场成熟度影响,发达的交通、高速发展的经济以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,长三角为众多房企投资的重点,土地市场持续火热。值得关注的是,我国对外开放水平不断提高的同时,中西部地区逐渐成为开放的新高地。长三角地区TOP10 企业拿地总额高达1982亿元;中西部和珠三角以1487亿元和1176亿元分列第2、第3位;环渤海地区拿地总额位列第4位,为946亿元。

  从城市群拿地企业来看,龙头房企布局更广,中小房企布局集中其深耕区域。如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜,其中碧桂园在长三角和中西部榜单中分别以 308亿元和261亿元的拿地金额荣居榜首,万科在环渤海榜单中以126亿元的拿地金额位居榜首;保利、龙湖除环渤海外在其他3个榜单中均有上榜,中海除长三角外在其他3个榜单中均有上榜,其中保利以301亿元拿地总金额居珠三角首位,绿地、阳光城(000671,股吧)则在各城市群榜单中出现2次;另外,祥生、建发、正商等房企则均在城市群榜单中出现1次,拿地较为集中。

  从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心。 2018年1~6月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交6564亿元,同比增长13%;规划建筑面积TOP10城市成交16277万平方米,同比增长29%。其中,杭州(楼盘)以1439亿元的成交总价位于榜单首位,同比上涨100%,北京和重庆(楼盘)分别以751亿元和718亿元的成交总额占据榜单第二、三位;规划建筑面积方面,郑州(楼盘)以2132万平方米跃居榜首,武汉(楼盘)和西安(楼盘)分别以1803万平方米和1706万平方米紧随其后。值得注意的是,青岛(楼盘)、菏泽土地成交大放量,规划建筑面积分别同比增长211%和161%。

  从重点城市拿地金额前10企业来看,房企区域性战略布局明显,全国性房企同地方性房企平分秋色。龙湖作为全国性房企,1~6月拿地总额分别位列杭州和苏州(楼盘)前3名,进一步提升在两城的布局力度。美的加快扩张步伐,1~6月拿地总额分别位列佛山和苏州前10名,滨江集团(002244,股吧)、苏州高新(600736,股吧)等地方性房企持续发力深耕城市。恒隆、九龙仓、恒基兆业3家港资背景房企,瞄准杭州、苏州和佛山,加大对内地房地产市场的投资力度。其他企业中,龙光、保利、碧桂园凭借区域深耕优势,稳居佛山市前3名;中海、中铁置业、电建地产拿地金额位居北京前3名,强化其资源优势。

  从住宅用地成交总价排行榜来看,6月份入榜地块主要位于一二线核心城市。入榜地块中,北京、南京(楼盘)和温州(楼盘)分别入榜2宗地块,累计成交总额分别为119亿元、90 亿元、100亿元,分别占2018年6月全国住宅用地成交总价TOP10总额的27.2%、20.5%、22.8%;其中温州市城市中心区A-28、A- 44、A-49地块以总价69亿元占据榜首,规划建筑面积38万平方米;北京市顺义区后沙峪镇21-18-001e地块、21-18-002地块以均价 44981元/平方米成为榜单中单价最高地块;此外,昆明(楼盘)市五华区普吉街道办事处地块为排行榜中规划建筑面积最大地块,规划面积87万平方米。

  从6月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,主要为国有企业和大型房企。华润置地拿地积极,拿下北京市丰台区和温州市七都片区2宗地块,合计总额81亿元;绿城和中铁置业拿下6月成交总价最高的两宗地块,分别位于温州市城市中心区和北京市顺义区。限地价、限房价、竞自持、竞配建政策成为主流,10宗地块中6宗含有不同程度的限价、竞配建等政策。

  (来源:中国建设报、中国指数研究院)


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责任编辑:李沛娜

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