任志强：政府不掌握市场真实情况 全面分析中国楼市

　　不分归谁和谁在用的户均套数算法不对

　　一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求，首先要看住房的独立套数，能否超过家庭的总户数，并随着家庭户数的分裂进度，始终保持着适度的空余量，使人们有自由的选择权。

　　通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量，并大多有10%的余量，即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2，如果是城市化率高速增长时，除满足现有城市需求之外，还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。

　　中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右，即总住房套数大于总家庭户数，似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。

　　这个计算中并不管这个住房是归谁所有，由谁居住，或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数，实际的情况是多于或少于家庭总户数，少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的，大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。

　　家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭，新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。

　　一般而言1:1.1是最基本的条件，多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%，但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。

　　但中国的统计之中，忽略了两个问题，一是非成套住房的数量占比高达25%，这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户，但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加，有些为人口老龄化产生的，户籍数量不变，但更多的则是年轻人的户籍未动，也未结婚另组家庭，但却独立居住，应被计算为单独户，却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况，他们的户籍并不在这个城市，但却会在这个城市长住，需要拥有独立的住房。

　　当然也有大量合居的情况，如异地工作的人员可能合租一套住房，外地或农村人口大量进城时，也会有打工者合居的情况，但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。

　　如果从北京市租赁市场的情况看，约有20%的住房用于出租，但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求，却只有一套住房的供给，那么如果这样计算，大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房，全国大约也是如此。

　　可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中，都以家庭方式计算为户时，中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的，也才因此会有1:1.1的说法。

　　但在国际上的统计之中，这种非户籍管理方式，是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的，其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时，必须按独立户对应独立住房套计算。

　　于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

　　只管住房成套率不管房子破不破也不对

　　住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%，则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段，能基本满足生活的需求了，进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房，但这个住房是不达标的，不能满足生活需求，并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。

　　如中国三四线城市的棚改就是这种情况，虽然有住房，但住房条件极差，非成套率高，危旧破严重，已到了非改不可的阶段。

　　何为成套住房？一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间（含洗浴设施和厕所功能的卫生间，仅有厕所则定义为半个卫生间）、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件（冬季寒冷的地区）。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。

　　中国现有的住房成套率水平大约在75%左右（不含农村的住房），约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准，其中大多数只有半个卫生间，即只有厕所，而无洗浴设施，更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上，没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。

　　中国城市的早期建设中大多是平房，没有独立的供水、供暖、供气和厕所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展，大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区，如北京的78平方公里的旧城保护区，仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题，仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题，洗澡等问题大多只能靠热水器了。

　　公私合营和人民公社的阶段，在农村取消私家厨房，改为大食堂的同时，城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼，这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。

　　住房福利分配终止之前，几乎所有的成套住房都只有厕所而无卫生间。厕所中大多除便池用水之外，无其他水源。当洗衣机、热水器出现时，大多要先对厕所进行水源改造。厨房更是狭小，以省出更多的钱扩大居住面积。当电冰箱出现时大多无法放入厨房，反倒放在客厅或卧室，成为了一种富裕家庭的“荣誉”。

　　但随着市场化的发展，一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积，以及供暖、供热水等生活必备条件，逐步提高了人民的生活标准。