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任志强:政府不掌握市场真实情况 全面分析中国楼市

惠州房地产网-房掌柜 2018-07-10 10:25:12来源:任志强
[摘要]几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比...

  在楼市持续调控,政策不断加码的当下。房掌柜了解到,任志强针对当下的调控及政策再次发声。

  而本文,既可以看成是任志强在分析楼市,也可以看成他在给政府极为认真地提建议。

  几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意,忽略了产生这些名词背景的原因,因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响,导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用,并一错再错的误导着中国的经济和民心。

  我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。

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  房价收入比误导政策

  这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。

  国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。

  之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ,只兼顾社会的中位以下水平。(邓元杰注:在收入差距极度扩大的情况下,中位数要远低于平均数。比如一个国家国民的收入中位数是5万元,但平均年薪可能是20万。因为一个高收入者的收入很可能是低收入者的几十倍。因此,用中位数计算房价收入比,会导致这个值比较低)

  购买力的中位数是指居民的中位数收入水平,兼顾着中位数以下的消费能力,而不计算高收入者的消费能力。房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准,高于此标准的则为高消费能力。

  房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平,而非指含高消费的特殊产品。

  中位数坚持的是以社会中位水平的情况,以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。

  中国在计算物质指数时,同样把一般消费品纳入指数,而将奢侈品消费排除在外是同一意思。但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。(邓元杰注:这导致计算出的值严重偏高)。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

  当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。

  2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。

  2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,最低价2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。

  上海市最高房价为30万元/平方米,最低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米,中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。

  可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上,平均数大大提高了市场对房价的认知。

  中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。

  房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!

  当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

  国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。

  因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。

  我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。

  正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。

  当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。

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责任编辑:沈煦
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