回顾上半年的东莞楼市,为期一年多的轮番楼市调控使得投资投机买房热度被有效的抑制,东莞楼市回归理性,加上春节假期、两会都集中在第一季度,开发商多持观望,暂缓推货,期待两会会带来好消息。
市场在曲折中前进
然而,好消息却始终不见踪影。相反,银行贷款持续收紧,房贷利率继续走高,首套房房贷利率普遍上浮20%至25%,另一方面,各银行陆续执行“三价合一”,给二手房市场带来了冲击,期间,购房者观望情绪浓重,买卖双方纠纷频发,中介行业业绩堪忧,部分中介转投新房市场。
东莞开发商们审时度势,利用“三价合一”将购房者吸引到新房市场上,在3月下旬加快了推货进度,万科中天城市花园、新城市花园、东兴悦庭、天麟天瑞等多个项目开盘加推,到了4月约有18个项目开盘加推,加上之前顺卖的货量,4月住宅供应量共计3717套,同比增加了68%。
5 月,房地产的传统销售旺季,开发商为提前冲刺年中业绩,入市积极性大为提升,各楼盘不遗余力积极举办活动,将推货、宣传重点放在这个月,全市共计30多个项目开盘加推,成就上半年的供应小高潮。但诡异的是,5月的住宅网签量仅4149套,同比去年同期下降了18%,这主要是因为限签政策影响下,东莞网签数据失真。
此外,粤港澳大湾区规划将在5月底出台的传闻甚嚣尘上,开发商们琢磨着后市涨价,奈何5月8日限价升级,要求新房首次备案价上浮不得高于前6个月同区竞品售价10%,价格一经备案不得上调。在政策调控下,东莞楼市如同一席湖水,偶尔泛起涟漪,但再也闹腾不起来。
为了吸引购房者入市,各楼盘使出浑身解数,如冠科泊樾湾请来辛晓琪、中泰峰境的媒体女神选拔,等等,但更多的是加大让利促销力度,如富盈旗下楼盘均限量85折、松湖公馆限时20套特惠房源、卓越蔚蓝岸推出周末一口价房源等。
不难看出,在市场低迷的当下,“以价换量”成为了东莞开发商们尽快回笼资金的“救命稻草”,这也刺激着购房者趁早买房。
然而,当大湾区详细规划出台之后,这种走货方式还会继续延续吗?一切还待后市解读。
业内人士认为,和上半年相比,东莞下半年的成交热度会稳中回升,刚需购房者的需求仍在;下半年政策空间依然不大,开发商压力犹存。东莞的房价依然保持平稳,但呈现区域分化现象。
一手住宅签约面积微降
合富大数据显示,上半年东莞新建商品房签约金额约532亿元,同比微减1%。从数据上看,上半年商品房网签金额与去年同期基本持平,住宅略增,非住宅略减。业内人士认为,今年东莞网签政策较为严格,间接导致部分购房者首付门槛上升,上半年东莞房企实际资金回笼总体较去年略有增长。
另一方面,网签住宅金额略增,网签非住宅金额小幅减少,住宅签约额约390亿元,同比略增4%;非住宅签约金额142亿元,同比小幅减少12%。非住宅签约金额减少,是因为商业地产产品总体供应量减少及高品质产品减少。
受到楼市调控政策影响,最近两年东莞楼市供求回归理性常态,总体与去年持平。合富大数据显示,今年上半年东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米,分别同比略增9%和微减2%。
最近两年,由于楼市调控政策趋严,购房需求受到抑制。当前东莞楼市供求关系回归至2015年之前的理性常态,即半年供求长期保持在200万—300万平方米之间。自2016年10月实施限购政策以后,东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月回落到45万平方米/月,严厉的调控使得东莞楼市成交量整体下降 46%左右。
合富研究院介绍,按月均40万—45万平方米推算,2018年东莞全年网签面积预计为500万平方米左右。
刚需产品成为主角
在楼市调控政策影响下,首次置业和首次改善的刚需产品成为市场主角。
在东莞南城一家科技企业上班的陈先生是刚需购房者,去年开始考虑在东莞置业。“现在东莞的房价较稳定,城区价格太高,我在石碣镇、高埗镇一些楼盘看过,价格比较适合我们这些刚需客。”陈先生说。
据合富大数据显示,今年上半年,90—100平方米供应量最大,为6661套,占比33%;其次为100—115平方米户型,为4455套,占比22%。 90—115平方米的供应量超1万套,比重达55%;180平方米以上及90平方米以下的销售比例持续下降,开发商有意减少开发量。
“看上的楼盘很快就没了,销量较差的们又不考虑,总的来说选择余地似乎不多。”家住东城的黄女士希望购买改善型住房,但目前尚未找到合适的。
同时,合富大数据显示,受楼市调控政策影响,东莞的开发商放缓了开工速度。截至今年上半年,全市商品住宅潜在供应728万平方米,较去年底的778万平方米减少约6%。若与去年同期的983万平方米相比,今年上半年的潜在供应量有接近三成的降幅,是近8年来历史同期最低。
“潜在供应整体表现为下滑趋势,最主要原因在于新开工不足。另外,由于签约受限,近半年来供需放缓,房企资金流转受到限制,从而放缓开工进度。”合富研究院分析师表示。
一手住宅均价保持稳定
据合富研究院介绍,2016年9月全国开启新一轮楼市调控,之后的东莞网签均价控制在不高于2016年9月的水平,横盘22个月,房价走势形成长条直线,持续保持平稳。这一趋势在今年上半年得以延续。
受楼市调控目标影响,今年上半年东莞新建商品住宅网签均价约16993元/平方米,同比微涨5%,涨幅较去年大幅回落25个百分点。在全国各大城市房价调控硬性目标的大背景下,东莞一手住宅均价锁定在1.7万元/平方米以内。
受到限购、限价、限贷等调控政策影响,楼盘打折促销活动增加,如推出特价房等。
虽然全市均价保持平稳,但区域价格持续分化。近日笔者走访东莞多个镇街楼盘发现,东部临深片区和滨海片区的房价持续高企,普遍超2万元/平方米;东部产业园地区依然是东莞的房价“洼地”,均价为每平方米1万多元。
库存量方面,合富研究院认为东莞库存去化的压力不大。截至今年6月30日,东莞一手住宅库存面积约496万平方米,较去年同期增加41%;按照过去3个月的消化速度测算,去库存时间为11.6个月,较去年增约3个月。
“今年限签政策较严格,不少已成交住宅未能网签,剔除政策因素,预计东莞真实去库存时间为约8个月,去化压力不大。”合富研究院分析师介绍。
楼市区域分化突出
值得注意的是,东莞楼市区域分化仍然十分严重,约有一半区域的楼市供应不足,是成交量下滑的直接因素,泛市区及水乡片区成交量表现突出。约两成的区域网签均价下跌,整体房价则稳中有升。相对而言,市区、松山湖和水乡片区楼市供求压力较小。
从房企的表现来看,碧桂园以绝对优势荣登榜首,本土房企仅光大地产进入前十名,其他均为外来品牌。
今年上半年,网签金额前十房企的网签总金额约为300亿元,全市占比约56%,房地产行业“马太效应”凸显。合富大数据显示,上半年东莞商品房网签金额前十榜中,碧桂园以绝对优势登榜首,万科屈居第二。业内人士认为,碧桂园登顶上半年销量冠军,主要原因是碧桂园的商业地产产品在6月冲刺集中网签,导致前两名拉开近16亿元的差距。
季军之争激烈,保利地产脱颖而出摘得第三名,其与金地网签金额仅相差约3.6亿元,光大、中熙、恒大展开激烈角逐,差额在3亿元之间。前三名房企之间销售金额差距较大,在15亿至30亿元左右,第三和第四、第六至第十之间差距较小,普遍在2亿元内,预示下半年市场竞争将愈加激烈。
开发商竞拍土地更加理性
从土地市场来看,今年上半年东莞共有9宗商住用地成功挂牌出让,分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街,总出让面积约20万平方米,总售价约66.3亿元。业内人士认为,这有利于缓解土地供应偏紧局面。
东莞今年上半年商住用地供应宗数与2016年同期持平,面积同比减少35%,反映出近年出让的地块面积趋于“小巧”。同时,房企拿地虽有热情,但出价更加理性,土拍市场步入良性轨道,上半年成交金额约66.3亿元,同比增1.3倍。业内人士认为,房企竞拍土地变得理性,除受到楼市调控政策影响外,土拍市场限制条件的严苛也是重要原因。今年上半年,东莞首次大范围推进商业部分全自持5年,须全为自有资金,这导致实力偏弱、现金流紧张的房企被挤出。
合富研究院认为,房企对热门高素质地块趋之若鹜,对小宗地块谨小慎微,多宗地块没有达到最高限价,反映开发商对于明年楼市预期更客观理性。
(房掌柜综合整理自房掌柜原创、南方日报)
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