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业内专家称:“粤港澳大湾区最难做的在于城市协同”

来源:房掌柜  整理 惠州房掌柜  2018-07-02 07:55:02
[摘要]业界均认为,粤港澳大湾区规划不日将公布

  业界均认为,粤港澳大湾区规划不日将公布。6月30日在深圳举行的“粤港澳大湾区城市更新高峰论坛”上,广州现代城市更新产业发展中心院长江浩指出,粤港澳大湾区最难做的在于城市协同,比如广州把一些产业让给深圳、佛山。产业结构的再调整需要城市更新,产城融合是必然的趋势。

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  大湾区视角下的产业协调

  “未来发展的方向越来越清晰,一个世界级的大湾区,加上科技创新为主导的片区,是我们未来产业和功能定位的重要方向。”曲建会上强调,当下有两个关键点。一是,在规划的内容上会突出科技创新领域,所以土地的更新改造,包括厂房的功能的定位,园区产业的选择都会在科技创新上延伸。二是,要建世界级的城市群,今后要素之间的流动会更加便利,这就对未来的更新改造提出了一系列的要求,包括跨区域功能的布局安排,如城市之间社会保障体系、交通基础设施的一体化运营等。

  “无论是粤港澳还是以前提的珠三角,最难的是什么?”会上,广州现代城市更新产业发展中心院长江浩指出,粤港澳大湾区最难做的是城市协同,城市协同最难的是每个城市像兄弟一样相处,比如广州把一些产业让给深圳、佛山。因此,产业结构的再调整才需要城市更新。“只有粤港澳大湾区真正动起来,城市协同提到第一高度才需要城市更新,否则的话,迟早也会出现很多城市更新产业空心化”。而产城融合是现在很多地产商参与城市更新最重要原因,城市更新产业来了,人就来了,产城融合是必然的趋势。

  对此,深圳市同合科技创新有限公司总经理陈晨指出,2013年深圳出台的1+6文件提了最像产城融合的硬件要求,也就是里面可以配建30%的配套。“这是传统园区里面无法想象的,比例非常大。甚至到现在有些其他地市对工业园区的配套比例只有7%左右”。

  “深圳市城市更新的风向正在变化”

  在大湾区视角下,城市间的产业协调发展,促成了各城市的城市更新中产业的定位,以及产业的转型升级。

  目前,深圳工业区块线管理办法中确定了,中长期内保持不低于270平方公里的模式。与此同时,随着深圳人口规模增大,城市发展对公共设施的需求日益增长。据统计,法定图则规划的公共设施实施率约50%,剩余的大部分位于现状建成区,难以落实。深圳市规划国土发展研究中心主任规划师繆春胜说,“目前城市更新项目中普遍存在合法用地比例不足的客观情况,全市平均约43.9%”,这制约了城市更新工作的进一步推进。所以,近期深圳市推出了“飞地”政府,将“公共利益项目”与“更新项目”的实施进行捆绑,通过市场力量促进公共利益项目落地。

  “深圳市城市更新的风向目前正悄然发生变化”,会上,建纬(深圳)律师事务所主任贺倩明指出,模式由之前的完全“市场主导”转变为“半市场、半政府主导”。无论是城市更新采取何种模式,政府行为和市场行为的边界如何划分,公共利益与私权利益如何平衡,仍然待解,在粤港澳大湾区建设的重大历史机遇下,能否找到更多对策?

  预测

  引进REITs有助工改工项目投资

  REITs(房地产信托投资基金)是房地产证券化的重要手段。在深创投不动产基金管理(深圳)有限公司总经理罗霄鸣看来,REITs在工改工中大有作用。“以深圳为例,工改工项目按规定,其中可销售部分不足30%,传统投资策略必然面对短期现金流平衡的压力,传统的负债开发模式遇到挑战,所以需要引入更有潜力的金融工具,比如REITs”。

  “工改工这样的业务类别,在传统的金融工具之下,其实很难运作,根据咱们的城市更新的管理办法,工改工中只有大概30%的量用于销售。随着现在整体的市场价格的上升,大家都算过这笔经济账,咱们都要用可周转的资产平衡我们投资的流量表,其实30%捉襟见肘。这种情况下,有REITs的工具,有资本市场长期退出的预期,工改工的整体投资格局就变得豁然开朗。”罗霄鸣说。

  罗霄鸣强调,“目前REITs的工具下,我们相信随着今年、明年公募REITs的开闸,这是未来地产行业,尤其做工改工这类大量持有型物业的商业模式。从金融的角度看,这是整个地产投资非常珍贵的大变局的前夜,我觉得这个机会对我们来说都要努力抓住它”。

  (来源:冯少文)


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责任编辑:沈煦

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