惠州新版基准住宅地价四年翻一番 各类型用地价格均涨

　　在价格表现上，对比当前仍在实施的2014版地价标准，各类型用地价格均出现明显的涨幅。其中涨幅最高的为住宅用地，在最为核心的金山湖、江北区域楼面单价达到2925元/平方米左右，涨幅92%；而在水口、马安、小金口等发展潜力较大的城郊区域则涨幅达到110%左右；而横沥、芦洲等镇区则涨幅在40%左右，但该类型土地的平均涨幅仍超过九成。此外商服用地，平均涨幅46%，核心区域最高楼面价达到4275元/平方米；工业用地平均涨幅26%，最高地面价为660元/平方米。

　　公共用地首次纳入评估体系

　　土地价格的划分和定价标准是什么？市国土局相关负责人介绍，以住宅用地为例，2014年版的惠城区城镇基准地价住宅用地共划分从Ⅰ级至Ⅹ级的10个等级，都是在充分收集影响住宅用地价格的因素（基础设施状况、交通条件、环境条件、繁华程度、人口状况、规划条件）基础上，赋予不同因素因子相应的权重作出的划分。

　　在惠城江北南部区域，就因为学校、医院、商场、广场公园配套完善，道路顺畅，其他公共设施如图书馆、博物馆、文化馆等均集中于此，供水供电保障率高，综合各因素因子，该区域住宅用地级别划分为Ⅰ级，也就是最为核心、土地价格最高的区域。

　　记者同时还了解到，除了区域的价值，在土地基准地价的评估过程中，基准地价的价格构成包括征地费和拆迁费、土地开发费、各项税费、土地增值收益等，以确保出让的土地达到“三通一平”条件。在容积率上，商服用地、城镇住宅用地容积率为2.0，工矿仓储用地和其它用地的容积率为1.0。另外，土地剩余年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，城镇住宅用地70年，工矿仓储用地和其它用地为50年。

　　“该次基准地价的更新属于例行的调整，与社会经济发展的新阶段水平相匹配。”该负责人同时也表示，对比此前批次的基准地价标准，新版的基准地价标准将公共服务用地纳入评估体系将是一个创新。

　　记者从听证会讨论的成果资料看到，惠城区域公共服务用地被划分为I、II、III、IV、V5个等级，土地地面价格分别为850元/平方米、730元/平方米、650元/平方米、610元/平方米和585元/平方米。

　　面对这一改变，相关社会观察人士认为这是学校、医院等产业不断市场化发展的有效表现。“对于学校、医院等社会配套设施的发展，除了相关的构建物和设备等，所占的土地其实也是资产的重要部分。”他介绍，通过纳入基准地价体系，对于该类机构更好地进行估值和融资将有显著的意义。

　　基准地价更新为市场调控精准化提供参考

　　延伸到当前惠州房地产市场形势，在各大房企抢滩进驻的进程中楼市发展迅速，但也一定程度上带来了市场的波动。随着市场调控常态化，“限价”“限售”，以及不断收紧的信贷环境和“限制性购房举措”的实施，楼市调控的不断持续和严格正有效推动着市场的健康发展。

　　然而压力也仍然存在，土地市场不断出现的高溢价局面，以及价格监制环节的不断严格，开发企业正面临着市场的“两难”。一方面高溢价拿地才能延续开发，另一方面价格监制的严格带来利润空间的摊薄。如何发展？胡光宇认为，及时的基准地价将有效提供参考，尽管很难最终指导市场成交价格，但对于企业更为精准的研判市场风险和价格监制的精准化则将提供有效的参考。

　　推动市场调控的差异化和精准化

　　得益于多山多水的优越自然资源组合，以及城市建设利好不断，惠州房地产市场受到了各大房地产企业的密集布局。大中型企业的集中布局也为楼市调控的持续稳定发展带来了压力。

　　“一方面地价不断拔高，另一方面房源的销售价格备案极为严格，市场方面压力明显。”记者在前期的市场走访调研过程中，多位开发企业方面负责人均表达出类似看法。

　　具体情况如何？胡光宇认为，尽管价格监制严格带来企业抱怨，但在常态化的调控下，价格的备案机制越来越严格。胡光宇同时认为，价格需要更加的精准和规范，各个小区域之间的价格差异要区别开来，而不应该是“一刀切”。“举个例子，如果金山湖区域和水口区域的价差不明显，那么必然使得购房需求向着金山湖区域聚集。”他介绍。

　　本报在此前进行的《革·局》——2018年惠州房地产新常态调研过程中就发现，惠东、龙门和博罗等县区市场，结合县城中心区与滨海度假产品、县城与南昆山养生项目等区域间的差异严格实行价格差异化，有效确保了不同片区间产品实现有效价差，从而满足不同阶层购房者的置业需求，推动着楼市调控的精准化发展。但值得注意的是，作为城市核心区的惠城，各区域间较为模糊，带来了金山湖、江北核心区域购房需求较为拥挤，供需难以平衡。

　　“随着能够切实反映当前经济社会和市场发展水平的基准地价出炉，这种局面将有望得到改善。”一位要求匿名的行业资深专家直言，不同于其他县区，惠城区发展周期长，土地开发程度较高，真正在近年来挂牌交易的土地仅占少数。该专家指出，大量的地块都是通过两三次的倒手交易，土地价格、税费价格等都被过度拉高导致开发成本增加。

　　“基准地价发布在很大程度上则将代表着相应发展水平下的土地价格水平，是具备较高的参考价值的。”该专家认为，以该土地价格体系为参考，再加上建安、财务、营销等成本的核算，这也为各区域间实现价格监制的差异化和精准化提供了有效的参考基数和基础。