江瀚：15年房价暴涨 香港楼市究竟问题何在？

　　中国如果问有什么问题让所有人都揪心不已的话，那么房地产市场无疑就是一个最大的问题，几乎所有的中国人都在为房地产的起伏涨落而担忧。没买房的盼着房价下跌自己好买得起房子，买了房的盼着房价上涨自己好能资产增值，面对着楼市几家欢喜几家愁，但是都在我们说着房价的时候，在中国大陆的南端，一个城市以连续十五年的房价暴涨，给我们带来了一个良好的案例，今天我们就来聊聊香港的房价暴涨给我们内地楼市的启示。

　　一、 连续十五年房价暴涨的香港

　　根据21世纪经济报道，近日香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月，并连续18个月刷新最高纪录。事实上，自2003年起，香港房价已创造了连续十五年上涨的“神话”，这是香港历来最长的房价上涨周期。

　　自2003年以来，香港的私人住宅售价指数由61.6点飙升至去年的333.9点，过去14年的涨幅超过4.4倍，粗略对比，2016年香港家庭每月收入中位数仅为2.5万港元，较十年前仅上升了45%。

　　目前， 购房者如果在香港购买二手房，需要准备至少约50%的首付，并需要通过银行严格的压力测试。以一个售价1500万港元的住宅单位为例，按照目前五成的按揭上限，买家必须拥有每月至少8.6万港元的收入，但香港仅有8%的劳动人口的收入达到这个水平。

　　笔者在端午假期刚刚去过香港，在拥挤的香港地区，一个仅有上海面积六分之一的城市，其人口密度达到了每平方公里6420人。而香港市区的人口密度更是达到了每平方公里2.1万人。而一线城市上海的人口密度才每平方公里3816人，中国的首都北京的人口密度只有每平方公里1324人。在这样稠密的人口所带来的就是香港高昂无比的房价。

　　去年10月1日，香港《星岛日报》称恒基兆业地产旗下的西半山天汇一栋约438平方米的顶楼复式豪宅以5.22亿港元总价被出售，约合每平方英尺10.5万港元(约96.02万元/平方米)，刷新了2016年11月亚洲复式豪宅10.48万港元/平方英尺的记录。前几天，香港何文田一个面积只有12.5平方米的车位，更是卖出了600万港币的天价，成为了全世界最贵的车位。

　　这种超级房价也怪不得香港财政司司长陈茂波发出了“香港楼价已超出市民的负担能力”的感叹。

　　二、 香港的房价咋这么高?

　　我们仔细研究香港的房价，我们就能够发现，这个城市的高房价既有着其偶然性，也有着其必然性。具体原因可以分析为以下几个原因：

　　一是极为严重的地狭人稠。香港三大部分的面积分别是，香港岛约78平方公里;九龙半岛约50平方公里;新界及262个离岛约共968平方公里，总面积约1095平方公里，看上去香港的面积似乎不小，但是只要你真正去过香港就会发现，除了港岛、九龙等少数几个地方之外，香港大部分的地区都被山地或者丘陵所覆盖，从而让能够用于盖房的住宅用地极为紧张，1995至2004年间香港已发展土地共增加了7800公顷，有关数字在最近十年大幅减少至只有1100公顷。1997至2003年期间，每年平均新落成私人住宅单位为26900个，同期间楼价跌幅达60%。相比之下，在2009年至2014年的六年期间，私人住宅单位的新落成量每年平均不足11000个，尽管在其间政府推出了多轮管理楼市需求的措施，楼价依然从2009年的低位飙升了超过1倍。

　　二是极为疯狂的刚性需求。在香港由于没有一孩政策，香港家庭有不止一个孩子的情况还是非常常见的，这种现象就导致了非常旺盛的刚性需求，根据官方统计数据显示，实用面积在431平方呎的小型单位的价格自2003年以来暴涨了超过5倍，相比之下，实用面积在1722平方呎的豪宅单位同期的价格升幅则仅为3倍，而且后者的投资回报已跌至2%左右(据悉这种大户型豪宅一般都是大陆投资者所购买)。这种刚性需求的激增，让香港的房价拥有着一个极为疯狂的涨价基础，由于随时都有接盘的人存在，这样直接导致了香港房价的居高不下。

　　三是全球输入的量化宽松。如果说在供给严重不足，需求极为旺盛的同时，推高香港房价的还有一个极为显著的重要原因这就是疯狂的全球输入性量化宽松，由于香港是世界著名的自由港，其金融自由导致了其采用了盯住美元的货币政策，这样也就知道只要美国一放水香港就跟着发洪水的现状，香港作为国际金融中心之一，在2008年金融危机后吸引了巨量的资金流入。官方数据显示，自2009年美国量化宽松政策至2017年底，流入香港的资金高达1300亿美元。这样高额的国际热钱不断地推高着香港的房价，引发了日益严重的房地产问题。

　　　三、 香港楼市对大陆启示何在?

　　根据美国城市规划咨询机构Demographia公布的最新研究报告，中国香港在“2017年全球城市房价负担能力”榜单中独占鳌头，这也是“东方之珠”连续第八年拔得头筹，数据显示，去年中国香港房价中位数是居民收入中位数的19.4倍，较2016年的18.1倍进一步上升。报告引用香港中文大学的数据作比较，以一个面积为39.9平方米的住宅计算，香港2002年的房价收入比仅为4.6倍。

　　香港如此疯狂的房地产负担到底对大陆有何启示?

　　一是高昂的房地产将会严重压抑社会创新。曾几何时香港是中国最有名的创新城市，无论是金融、贸易的发展，还是文化娱乐产业的繁荣，香港都是著名的创新点，甚至于在相当长的一段时间香港是实现人生梦的重要场地，但是过高的房价成为了悬挂在香港头顶上的达摩克利斯之剑，由于收入大量被房地产支出占据，导致了本身香港居民消费水平的降低，其实现在香港的各大免税店和奢侈品店中，真正的消费者都是大陆游客，而香港本地居民的消费水平其实受到了相当程度的冲击。相比于内地的其他城市，香港高房价直接带来的恶果就是消费压抑和创新不足。

　　二是房价的根本问题需要靠供给解决。曾几何时，香港的公屋制度被誉为解决房地产问题的典型，因为对普通人提供公屋，从而促进了社会生活水平的提升，而如今香港的公屋轮候达到了平均5.1年，供给的严重不足让公屋制度也难以发挥自己的作用。再结合之前说的香港在确保房地产供给的时候，楼价下跌明显，我们可以得出一个结论这就是供给才是平衡房价的关键，这和国家的整体供给侧改革可谓不谋而合，只有把房地产供给充足，才有可能真正解决房地产问题，实现房住不炒的理念。

　　三是严防金融推高房地产价格。除了传统的供给与需求分析之外，香港的重要房价基础就是金融，量化宽松政策所带来的海量金融资金成为了推高房价的幕后黑手，这和内地城市房地产成为金融投资品，大量消费金融、互联网金融资金进入房地产市场推高房价相当类似，要真正贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念，能否管住金融也成为了能否控制房价的关键。

　　对于整个内地城市来说，香港为我们提供了一个良好的房地产市场样本，在这个样本中，如何能够找出房地产调控的真正手段，这才是值得我们不断研究调控加码的关键。“房住不炒”这是房地产的总原则，如何能够将它落到实地就看我们所有人了。

　　（来源：江瀚视野观察）