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马光远:深圳“二次房改”不该是回到福利分房时代

惠州房地产网-房掌柜 2018-06-08 10:16:13来源:房掌柜 整理
[摘要]6月5日,深圳市出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,这是我在去年年底提出中国应该启动“二次房改”以来,全国出台的第一个关于住房制度改革的方案。...

  6月5日,深圳市出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,这是我在去年年底提出中国应该启动“二次房改”以来,全国出台的第一个关于住房制度改革的方案。

  从《意见》看,深圳这次“二次房改”的核心内容,是将深圳的住房分为四大类:

  一是市场商品住房,占住房供应总量的 40%左右,以普通商品住房为主;

  二是人才住房,占住房供应总量的 20%左右;

  三是安居型商品房,占住房供应总量的 20%左右,重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应;

  四是公共租赁住房,占住房供应总量的 20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。

  在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上,计划到2035年,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

  按照深圳相关部门的解释,出台意见稿的初衷,在于希望通过出台新的住房制度,解决深圳当下房价高企导致的供应不平衡、结构不合理、保障不充分的问题,统筹解决好市民的各种住房需求,着力构建高端有市场、中端有支持、低端有保障,多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系。同时通过这个住房制度的创新,为全市的经济社会发展提供更大的一种支撑,也为全国住房制度的改革探索新路子。

  众所周知,深圳在中国改革开放40年的进程中一直承担着改革的排头兵和开路先锋的作用,全国先行先试的政策,大多选择在深圳落地试点,深圳曾多次不负众望,在中国诸多改革领域杀出了一条血路。

  在“二次房改”启动之际,大家对深圳的房改是有期待的,这是事实。深圳拿出一个什么样的房改方案,深圳在二次房改上有哪些突破和创新,对全国都具有示范作用和重大意义,而解决好住房问题,解决好中国房地产健康发展问题,无疑是中国经济实现高质量发展,满足人民对美好生活需要的重要体现。

  但在认真地读完“意见稿”的全文之后,我的总体看法,深圳拿出的这份意见稿与我对“二次房改”的期待距离实在太大,除了个别地方,有一些亮点,总体而言,与我个人期待的在土地制度、供应制度、金融制度等方面的制度创新和突破乏善可陈,甚至一些制度设计与房地产市场化的方向背道而驰。

  这份意见稿,重大突破实在太少了,我仔细搜罗,如果说一点小小的进步也算的话,那么,勉强而言在我看来有三个不是亮点的亮点:

  一是在多主体供应方面有进步。提出了包括房地产开发企业、住房租赁经营机构、市区政府、人才住房专营机构等八大供应渠道。其中,“支持社区股份合作公司和原村民,通过“城中村”综合整治和改造,提供各类符合规定的租赁住房”,以及“支持社会组织等各类主体,建设筹集具有公益性质的各类住房。”值得期待,但突破到多大程度,还需要看具体操作。

  二是在土地的多渠道保障方面,除了提出的一些常规性的土地利用计划,提出了开展城际合作,落实粤港澳大湾区战略,推动建立都市圈城际住房合作机制,结合轨道交通和产业布局,在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。这在整个粤港澳大湾区的建设如果有重大突破,可谓进步。

  三是在住房金融方面,提出深化住房公积金制度改革,探索建立住宅政策性金融机构,为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点,支持金融机构创新住房金融产品和服务。

  除了这三点之外,我认为这份承载着“二次房改”先行方案重任的意见稿在重大制度突破方面的举措实在太少了:

  第一,在土地供应制度以及土地交易方式等方面没有重大突破,特别是集体土地入市方面,没有任何突破性的提法,而土地制度的改革在我看来是二次房改的关键和基础;

  第二,在租售并举层面,对于如何体现“租售同权”,没有任何突破性的提法,只是泛泛而谈。应该意识到,住房租赁市场之所以不发达,关键不在于缺租赁房,而是缺制度和政策;

  第三,在住房金融方面,只是笼统提出探索建立住房金融机构,但没有具体的方向和突破点;

  第四,如何利用粤港澳大湾区发展的契机,以湾区为思维主体解决住房问题,没有具体的思路和举措。

  特别是,在住房类别的设计上,将住房分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四大类,这意味着深圳未来住房市场的结构60%以保障为主,市场商品住房占全部住房的比例只有40%。

  意见稿规划到2035年筹建的170万套房中,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,这意味着纯商品住房只有不到70万套。而在用地上,意见稿也规定,在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于 60%,同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。更进一步压缩了商品房的空间。

  市场只占40%,而政府保障部分达到了60%,很显然,这不是一个以市场为主导的解决未来住房问题的改革思路。这在意见稿的指导思想上也体现出来,提出正确处理住房经济属性和民生属性的关系,把民生属性摆在更加突出的位置,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立租购并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

  传递出的信号是,未来房地产市场将以政府主导为主,这有很大的回到福利分房的嫌疑。很显然,这和房地产市场化的方向是背道而驰的。

  必须指出,从98年开始的第一次房改,坚持市场化的方向,可以肯定地说,不管房价如何暴涨,不管房地产市场化过程中出现了多少问题,第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题这是一个不争的事实,就此而言第一次房改的市场化方向无疑是正确的。

  第一次房改中出现的一系列问题,并不是市场化的方向错了,而是与住房相关的制度改革和制度建设的落后。在各地把房地产当成支柱产业和唐僧肉的情况下,房地产的制度建设严重滞后,中国在住房制度建设层面几乎处于一片空白,几乎都是短期的调控政策,要么为调控高房价疲于奔命,要么为刺激房地产绞尽脑汁。但市场化的总方向没有错,必须清醒地意识到,正是因为市场化,才在短短地20年解决了住房严重短缺的问题。

  放弃了市场化的大方向,重新回到政府主导供应的格局,我认为这是中国住房改革的一大倒退,是会付出惨重的代价的。

  中国房地产市场过去20年出现的问题要么是市场化不彻底,比如土地供应,要么是政府错位,干预太多导致,而不是市场化的方向出了问题。在这个根本性问题上如果犯错误,代价将是惨重的。我们很难想象,深圳未来60%的住房供应靠政府解决。

  习总书记在 2013年10月中央政治局学习时,对于中国房地产制度有非常精辟的描述,值得中国在“二次房改”中认真学习和贯彻,他提出了住房制度四个层面的问题:

  第一,中国住房存在的根本问题,不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足,还有住房资源配置不合理不平衡等问题;

  第二,提出要处理好住房建设上的“四大关系”,包括:政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系;

  第三,肯定了住房的市场化改革方向,提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,政府保障20%,市场解决80%;

  第四,提出住房的顶层设计问题,要求总结我国住房改革发展经验,借鉴其他国家解决住房问题的有益做法,深入研究住房建设的规律性问题,加强顶层设计,加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系,倡导符合国情的住房消费模式。

  特别是,他肯定了市场化的方向,政府只能保障那些的确需要保障的人群。我总觉得,深圳的人才房是个怪胎。

  房子应该回归民生,这没有错,但回归民生不等于回到福利分房,不等于放弃市场化的方向,回到政府主导的道路上来。就此而言,我对深圳房改的方案是极其失望的。他不仅没有在土地制度、金融制度等方面有任何大的突破,反而在市场化的方向上做出了令人不得不怀疑的选择。这势必对下一步全国性的“二次房改”会有重大的影响。我希望各界对深圳的“二次房改”方案进行讨论,以便在“二次房改”的大方向上大家达成共识,并期待在一些重大制度层面能真正实现突破。

  (来源:光远看经济)


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责任编辑:沈煦

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