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二手房自行交易 注意这些存在的风险和需缴纳的费用

惠州房地产网-房掌柜 2018-06-05 16:40:46来源:房掌柜 整理
[摘要]房屋作为一种特殊商品,房屋买卖和其它商品买卖相比有着很大的差异,尤其是“二手房”的市场交易涉及面广,政策性强。...

  房屋作为一种特殊商品,房屋买卖和其它商品买卖相比有着很大的差异,尤其是“二手房”的市场交易涉及面广,政策性强。交易过程中有产权过户,房屋腾空、物业清结、房款交付等诸多手续和环节。

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  因此,“二手房”的私下交易常有隐患,弊端明显。下面小编就告诉大家二手房自行交易存在的风险和要缴纳的费用,一起来看看吧。

  一、二手房自行交易存在的风险

  1、产权纠纷

  引发产权纠纷的因素有很多,主要有以下三类:

  a.买到不准出售的房屋,如被法院查封的房屋、与学校教学区不能分割的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等;

  b.夫妻双方有一方不同意出售,或夫妻离异后对房产判决不明的房屋;

  c.家庭成员未经产权人同意出售的房屋。

  由于是私下交易,买卖双方缺乏对有关政策法规的了解,买方又不易掌握卖方的真实情况,极易造成产权不能过户,交易中断等情况;

  其次,虽然成交,但由于卖方家庭出现矛盾,面临再次变更的问题,甚至会遇到买卖双方打官司的可能。

  2、房款纠纷

  私下交易往往缺乏相互信任,卖方急着拿钱,买方急着要房。由此常常会出现定金或房款付了,房产证却迟迟办不下来,房屋不能如期交付;或是房屋交付了,钱却拿不到、拿不全等情况。

  因此,在二手房交易市场中,购房者应该将重要事项签订书面协议,并由双方签字盖章确认进行保留。若有变更事项,应当签订补充协议予以明确。要是有向他人打款的情形,一定要保留卖方委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。

  3、物业纠纷

  “二手房”的买卖不同于商品房,完成产权过户并不意味着全部交易的结束。还有诸如卖方户口迁出,物业管理费结算,水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。自行交易者由于缺乏经验,经常会忽视或遗漏某些项目,造成经济损失,引来不必要的纠纷。

  “二手房”私下交易引发的矛盾远不止这些。因此,除了增强法治观念和自我保护意识,不轻易进行“二手房”的私下交易外,尽量委托实力强、信誉好、操作规范的中介服务机构办理交易,以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

  二、二手房自行交易要交的费用

  1、契税

  购房者向国家缴纳的税费,缴纳标准由当地政府按照政策统一征收。一次性付清房款的,符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税,反之则按3%。

  贷款购买的,房屋均价高于各区基准价格契税收取标准为房款的3%,房屋均价低于各区基准价格契税收取标准为房款的1.5%。

  2、个人所得税

  如果房子满五年且唯一,无需交个税。其他情况,都需要交1%个税。

  3、印花税

  支付方:买卖双方。计算方法:印花税=计税价格×0.05%,征收标准:0.05%。免征情况:个人销售或购买住房暂免征印花税。

  4、登记费

  征收标准:个人住房登记每件80元(含土地使用权证工本费);非住房房屋登记收费标准为每件550元。

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责任编辑:李沛娜

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