龙头房企长租业务 “跑马圈地” 万龙碧恒谁将拔得头筹？

　　碧桂园则提出了3年100万间的计划。恒大虽然没有提出具体数字，但从大手笔的租赁融资来看，其未来规模也不会小。

　　从目前规模来看，目前万科与龙湖走在租赁市场的前列，却也面临来自碧桂园、旭辉集团、招商蛇口(22.010,0.00,0.00%)和中骏集团等规模房企强势入局的挑战。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于租赁企业来说，获得资金支持，可以增加房源的供应量。在长租公寓初始阶段，仍是规模为王，跑马圈地是必要策略，毕竟这是一门依靠租金现金流的生意；而且，规模为王实质是品牌第一的概念。通过规模扩张发挥市场品牌影响力。

　　但他也提醒，若资金投入很大，短期内孵化不出优质的租赁品牌，可能会出现类似招租效果不好的状况。

　　借力租赁金融

　　各大房企在其规模不断“攀高”的同时，金融的作用不可忽视。但与此同时，租赁市场也面临拿房成本更高、盈利模式不清晰等问题。

　　龙湖在3月21日发行了第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率为5.6%，这使其成为国内首个尝试住房租赁专项债券的地产公司。

　　据金永军介绍，2018年上交所推出了首单住房租赁专项公司债，重庆龙湖地产融资规模50亿元，用于上海、南京等一二线城市的公寓项目建设。

　　金永军表示，目前上交所已有20多家大型的房地产企业以及十多家轻资产的住房租赁企业积极到市场进行融资。住房租赁专项公司债目前拟发行的金额超过1000亿，资产支持证券拟发行的金额超过500亿。

　　金永军还提出，不动产的金融创新领域，2018年主要集中在资产证券化。第一是以优质的商业地产作为标的物业，做成CMBS，类REITs产品，以及在证监会的统一领导下一级探索公募的REITs产品；第二是租赁物业的证券化产品；第三是供应链证券化产品。这三部分是上交所2018年在住房租赁的ABS市场重点发展的方向。

　　东方金诚首席分析师徐承远认为，近年来房地产相关资产证券化融资工具单数和规模较快增长，基础资产类型不断丰富。展望2018年，在政府大力推进住房租赁市场、鼓励REITs和资产证券化的政策指引下，房地产资产证券化将迎来更大的发展。

　　但问题仍然存在，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，到今年5月为止，我国住房租赁行业投资回报率仍较低，一线城市商品住房租赁回报率不足2%，考虑到融资、配套、管理、运营等，甚至可能不盈利。而REITs介入有望解决这一困境。

　　严跃进表示，租金回报率的提升，有很多渠道，一个很重要的渠道就是让租赁和购房的差异减少。这样才能真正形成更忠实的租赁客户，其收益才会提高。

　　证券化方面，更主要的是要强调租金收益的稳定和成长性，对于相关房企来说，积极做证券化创新，同时鼓励形成长期租赁合同，这样对于稳定租金也有积极作用。

　　（来源：21世纪经济报道）