深圳房地产研究中心王锋：深圳限购政策三五年内不会退出

　　昨日，深圳市房地产研究中心主任王锋分析了当下深圳楼市的现状，认为限购限价政策仍应持续，三五年不会退出市场。通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障以及“租售并举”等措施，深圳楼市实现了新房价格“19连降”。王锋建议，应从八个方面建立楼市的长效机制。

　　“四限”政策短期无法退出

　　基于下述三点判断，王锋认为，限购限价等政策仍将持续。

　　一是长效机制短期难见成效。如房地产税立法至少还需1~2年时间;因为不动产信息统一登记、评估价征税等技术性因素的实施，房地产税真正发挥抑制投机的作用，也需要3年以上时间。因此，限购、限贷、限价、限售等“四限”政策，短期还无法被替代及退出市场。

　　二是“房住不炒”的消费理念有待加快形成。特别是以满足居民刚性住房需求的“住房租赁市场”仍需时间加快培育和发展，广大城市居民“先租后买”的消费理念也需加快形成。目前，我国专业化、规模化住房租赁市场还在发展初期，市场动力(如租金收益率)还不充足，市场供给(含增量和存量供给)还不充分，并存在体制、机制短板(如多头管理、支持政策不足等)，还不能从根本上形成“房住不炒”局面。

　　三是经济结构转型和实体经济振兴还需时日。这是根本性的原因。因为传统产业去产能还在进行，以工业4.0、新一代信息技术等为主体的现代产业体系还需加快建设，以“共享经济”为代表的新动能还需加快培育。

　　“因此，短期内充裕的社会存量资金还难以真正投入到实体经济领域，并在资本投资多元化体系(特别是规范化的股市)未真正形成阶段，资金仍有非常强劲的动力进入房地产市场炒作楼市。”王锋如是说。

　　“深八条”仍深入影响楼市

　　王锋认为，深圳楼市仍处于“深八条”调控政策的深入影响中。一方面继续严格执行2016年制定的“深八条”调控政策，另一方面，加快建立“租购并举”住房制度，大力发展住房租赁市场，房地产调控政策在实践中发挥了明显效果。

　　自2016年9月，新建商品住宅均价连续19个月环比下降。2017年12月，均价为54256元/平方米，比年初下降1.3%，比2016年9月下降11.9%;2018年4月份，新建商品住宅均价为54169元/平方米，新房价格持续小幅下降。

　　与此同时，深圳大力培育和发展住房租赁市场，出台政策文件、建立管理服务平台、加快培育专业化规模化租赁企业，并加快租赁住房供应。

　　2017年11月10日，出让首宗“只租不售”住房用地;2018年2月1日，出让3宗“只租不售”住房用地;预计到2018年中，自持租赁用地出让共计将达6~8宗。

　　截至2018年4月，国有住房租赁平台公司已收储运营房源近5万套，在规模化租赁中发挥了示范引领作用;各类长租公寓企业收储经营租赁住房约20万套(间)。

　　“十三五”期间，深圳拟通过收购、租赁、改建等方式由专业化、规模化租赁企业收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。近期，各区正在总结深业“水围模式”和万科“玉田模式”经验，结合城中村综合治理行动计划(2018-2020) 的推进落实，推动城中村等存量房屋的规模化租赁工作。

　　八方面建立长效机制

　　近年深圳市深化落实各项调控政策，通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障以及“租售并举”等措施，实现了新房价格“19连降”。目前，市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放，顺利实现了2016年以来的房价调控目标。随着调控继续保持高压，房地产降杠杆继续推进，以及大力发展住房租赁市场、加快长效机制建设，短期内深圳房地产市场销售量、价格难有上涨动力。

　　由于深圳土地资源紧约束，人口流入较快，产业迅速升级，广大居民扎根深圳、实现住房梦想的需求与住房供给不平衡、不充分的矛盾仍非常突出。未来，深圳还将长期面临住房供求紧张关系、房价上涨压力大的局面。

　　王锋认为，在调控取得阶段性成果的形势下，面对全市较高的居住成本与较大的住房需求，2018年，深圳房地产市场调控依然不会放松，长效机制要加快建设。

　　王锋表示，未来住房和房地产长效机制建设主要立足以下八个方面：加快培育和发展住房租赁市场，建立“租购并举”住房制度;完善土地供应体系，改革土地出让制度;深化住房制度改革，加强公共住房建设;加快城市群一体化发展，建立大中小城市协调发展机制;创新金融财税制度，完善房地产调控手段;加强房地产市场预警，建立市场监测机制;加强投资引导，促进实体经济发展;加强房地产市场监管，维护市场秩序稳定。

　　(来源：深圳商报)