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谢逸枫:探底!深圳房价连跌19个月还是买不起?

惠州房地产网-房掌柜 2018-05-09 08:43:38来源:房掌柜 整理
[摘要]4月,深圳房价只跌了16元/平方米,基本上转入探底阶段,预计今年会进入触底周期...

  探底时刻即将来临!2018年4月,深圳房价只跌了16元/平方米,基本上转入探底阶段,预计今年会进入触底周期。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示,深圳新建商品住宅成交均价已连续19个月下降。数据显示,深圳2018年4月新建商品住宅成交均价为54169元/平方米,环比下降0.03%,同比下降0.82%;成交套数1934套,环比下降4.68%,同比下降2.18%;成交面积187081.3平方米,环比减少8.31%,同比减少1.68%。毫无疑问,货币放水、人民币贬值、公司买房暴增、供应下降、同比房价收窄的背景之下,抄底买房刻不容缓。

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  按照深圳楼市政策看,当前的限价、限签政策与网签滞后性、供应与区域的结构性的因素看,假跌的可能性大,跌个6块或者16块/平方米,没有什么意义。如果按照在售楼盘报价看,基本上是没什么降价。因此,深圳的房价这轮周期快到收尾时刻,只要住宅用地与商品房供应依然无法及时跟上需求增长,肯定下轮房价比上轮涨得更厉害。老谢现在就劝告各位,手上有钱、有条件、有资格、有经济能力的刚需与改善购房者,不要继续观望下去了,放心的大胆去买房。没有钱的,筹备好钱,砸锅卖铁都要拼命的买房,因为越等越买不起房。

  目前限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”,与政策初衷背道而驰。摇号项目销售更是异常火爆,多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈,与调控政策初衷背道而驰。2018年3月份以来,以上海、北京、广州为代表的热点城市加快预售证审批,限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。调控政策存在边际改善预期,限价‘堰塞湖’终须解决,热点城市预售证审批或将趋于宽松,房价容忍度也将上升。当然,为了切实解决刚需群体居住需求,地方政府还是要落地一些保护性措施,譬如刚需家庭优先选房等。

  跌不动了!2018年3月,深圳房价只跌了6块钱,基本上不存在大跌的空间。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示,深圳新建商品住宅成交均价已连续18个月下降。数据显示,深圳2018年3月新建商品住宅成交均价为54185元/平方米,环比下降0.01%,同比下降1.0%,成交套数2029套,环比增加155.5%,同比增加152.7%,成交面积204027.8平方米,环比增加162.5%,同比增加154.1%。毫无疑问,这是释放出房价慢跌向探底信号,意味着买房最好时机来了。刚需不要犹豫不决,有资格有条件有能力的,砸锅卖铁都要多买几套。

  探底时刻即将来临!2018年4月,深圳房价只跌了16元/平方米,基本上转入探底阶段,预计今年会进入触底周期。2018年4月,深圳全市共成交(网签)新房住宅1934套,成交(网签)面积共187081平,成交(网签)均价为54169元/平。4月深圳市新房成交1934套,环比减少4.7%,同比减少2.2%。具体来看,除宝安减少34.9%外,其他区成交量均有不同幅度上升。4月深圳市均价54169元/平,与上月基本持平,截止目前已连续19个月保持在5.5万元/平左右。具体来看,各区成交均价有涨有跌。作为价格洼地的龙岗4月均价39884元/平,环比微涨0.8%。罗湖4月均价72357元/平,环比下跌8.5%,同比下跌7.9%。

  福田4月均价101963元/平,环比上涨28.8%,成功“破10”。土豪南山均价89009元/平,环比下跌18.8%,跌至至“8字头”。宝安4月均价59337元/平,环比上涨5.6%,同比上涨28.1%。2018年4月,深圳市共成交二手房6588套,环比增加5.0%,同比减少6.1%;成交面积533403平,环比增加3.5%,同比减少12.0%。具体来看,4月全市各区二手房成交波动不大。去年下半年以来,市场调控政策不断加码,各地供应也不断缩水,但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨,但2018年调控政策仍在继续,不存在回暖的政策基础,市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

  自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来已连续19个月下降。2016年9月至2018年4月,深圳新房房价降龙十九降,其中有13个月的环比绝对降幅低于百元,而3月绝对降幅仅仅到个位数,只有6元,幅度最小,到4月下降拉到16元。深圳新房绝对降幅仅仅到个位数,幅度最小,显示深圳房价似乎跌无可跌。 首付+税费“双杀”,房价跌不起。为规范购房融资、遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象。3月28日,深圳正式落实“三价合一”政策。2016年9月房价61600元/平方米、10月55611元/平方米、下跌5989元,11月54986元/平方米、下跌625元,12月54946元/平方米,下跌40元。

  2017年1月54931元/平方米、15元,2月54778元/平方米、153元,3月54730元/平方米、48元,4月54619元/平方米、下跌111元,5月54512元/平方米、下跌107元,6月54492元/平方米、下跌20元,7月54446元/平方米,下跌46元,8月54382元/平方米,下跌64元,9月54314元/平方米,下跌68元,10月54288元/平方米,下跌26元,11月54278元/平方米、下跌10元,12月54256元/平方米,下跌22元。2018年1月54240元/平方米、下跌16元,2月54191元/平方米、下跌49元,3月54185元/平方米,下跌6元、4月54169元/平方米,下跌16元。

  值得一提的是,至2017年以来,深圳房价逐月下降,但跌幅不大,过去15个月房价才累计下跌761元/平方米,可见目前深圳房价较为稳定。过去18个月房价累计下跌7415元/平方米,月均下跌436元/平方米。到2018年4月,连续下跌19个月,房价累计下跌7431元/平方米,月均下跌391元/平方米。

  尽管4月深圳房价已连续下跌19个月,比3月房价下跌6元扩大到16元/平方米,说明房价再怎么下跌,都是几块到几十块钱,不是几千到几万块的幅度。结果你还是买不起房,还有什么信心相信房价还会下跌吗。最让你悲剧的是深圳房贷利率上升10%-30%,等于房价变相上涨10%以上,直接对冲房价下跌。简单说就是调控之前与之后,房价还是在上涨,只是由过去的明涨转变成现在的暗涨,上涨的幅度由大转向中或小而已,因为目前的深圳房价跌幅,没有任何实质意义。对买房的人来讲,没有任何的帮助,特别减少购房的支付、还贷压力。

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责任编辑:沈煦
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