陈启宗：中国的零售销售复苏理想 租金收入增长轻微

　　自从业几十年的广博见闻、对当下时政及经济热题的思考，到企业管治经验乃至个人工作生活趣闻，恒隆集团董事长陈启宗先生坚持每年两度撰写的《致股东函》涉略广泛，为外界了解这家老牌港企对市场大道及企业经营提供了一个良机。

　　在3月21日发布的恒隆集团2017年度《致股东函》中，陈启宗先生不吝分享了他对香港土地供应、香港楼价的看法，评价内地经济发展及其对香港零售市场的影响，也透露了短期及长远而言对企业的发展预期。

　　分析当前港府的土地政策后，陈启宗先生认为香港发展1%至2%的绿化土地用作住宅发展是合理的，但对于在维多利亚港范围内进一步填海的途径，他持反对态度。

　　至于香港零售市道，陈启宗先生认为在经历底边后已渐见起色。“最近内地访港旅客人数再次增加，定必是零售销售额和租金上升的重要因素。”

　　综合而言，陈启宗预期恒隆集团的零售业务于未来数年将会表现良好，12至18个月后，恒隆集团的收入和溢利将会有正面影响。

　　他还透露，2010年至2016年间可视为恒隆闯出上海的第一阶段，经过短暂小休后，2019年、2020年或以后便可视为第二阶段。他相信，两段时期的经历将截然不同。首阶段路途极其艰辛;下一阶段应该会渐入佳境。

　　他认为，不管是影响恒隆业务的内在或外在因素，今天看来似乎都对公司更加有利。

　　对于两地零售市场的看法，陈启宗认为，短期内，香港和内地的租金收入预期增长轻微。从2019年起，租金收入增长应会持续上扬，而租金溢利不久亦会跟随。

　　他相信，恒隆集团的租金收入在未来10年应可有满意的增长，而且溢利应该会增长得更快。“纵然过去七年我们经历了强劲逆风，未来数年或能够享受顺境。”

　　以下为陈启宗先生亲笔撰写的恒隆集团2017年度报告致股东函全文(有部分删节)，观点地产新媒体继续第一时间新鲜呈现，以飨读者。

　　　业务回顾

　　过去一年，香港和内地在政治和经济，以至我们的行业方面，皆发生了很多事情。当中大部分的事态发展应该对我们的业务有利。

　　在香港，新任行政长官林郑月娥女士于去年7月1日履新，外界期望她会延续前任行政长官梁振英先生的土地政策。也就是说，她会竭尽所能提供更多土地作住宅发展用途。我们正逐步纠正2005年至2010年间政府卖地数量极少的错误政策。政府在2017年4月开始的财政年度首六个月，便已达成全年的土地供应预算目标。然而，其中70%的土地以往属私人持有，政府只能提供30%土地。

　　即使这个土地供应速度未能维持，只要公共和私营企业共同合作，最终定能获得丰硕成果。一旦土地供应重返较合理水平，地价应会缓和，总有一天令楼价升幅放缓。尽管未知那一天何时会到来，但应指日可待。

　　世界上任何主要的大都会皆鲜有如香港般，有大约75%的陆地被植被覆盖。香港的1,111平方公里土地面积中，约有40%列作郊野公园用途，只有不足25%属已建设土地。因此，发展1%至2%的绿化土地用作住宅发展是合理的。然而，社会存在非理性的声音否定这个观点。此举愚昧不智。土地短缺是香港许多社会弊病的根源，我们必须在可供发展的土地供应和郊野公园的保育之间取得平衡。总不能又要马儿好，又要马儿不吃草。

　　填海是另一个增加土地供应的方法。香港大部分市民，包括本人，都反对在维多利亚港范围内进一步填海。维多利亚港是世界上最美丽的海港之一，也是香港作为国际大都会的重要资产。反观九龙的部分地区，以及特别是新界的东西边陲，均可在不破坏我们的自然景观的前提下，进一步开发。部分市民盲目反对所有填海工程，只会迫使地价上涨，最终导致楼价飙升。

　　同样至关重要的，是一旦土地供求大致平衡，政府就应当开始建立土地储备，以应付未来需要。我们应该避免2000年代末没有建立土地储备的错误。虽说卖地时间取决于政府，但当有需求时必须有地可卖，因为政府筹地出售也需要时间。再者，若私人发展商察觉政府土地库存快将耗尽，地价和楼价或会双双暴涨。我们必须未雨绸缪。

　　然而，我们难以期望香港的楼价在可见的将来变得相宜。1997年后的政治体制令经济增长放缓，正如我们过去20年的经历。一般而言，楼价应会随之下调。不过，下调之势却遇上强大逆向力量;当中主要是因为我们许多内地同胞都有意在香港特区购置物业。

　　在过去的30年左右，内地的财富增长极其惊人。通常在战后时期，一些国家的经济能在短时间内大幅增长，二战后的西欧和日本便是两个好例子。重建和发展是必要的，经济复苏速度因而非常强劲也是可以理解的。

　　再者，西欧和日本经济能够迅速增长的原因有二。首先，两地战前都科技先进，提供了稳健的重建基础。其次，两地于1945年后都获得美国襄助，愿意提供资金和优惠政策。

　　中国的情况具有某些相似的特征，但其增长或许更令人惊叹。中国的历史背景，如西欧和日本般深厚。中国国力在清代中期1800年左右开始衰退，西欧和美国只派出少量军队，便打败这位昔日被视为是无所匹敌的巨人。1911年清朝灭亡后，中国卷入内战，随后在1931年被日本侵略。1945年日本战败后，中国旋即再次陷入全面内战。1949年中华人民共和国成立后，好景亦不长久。直至1978年年末，邓小平先生推行改革开放政策，带来彻底改变。

　　国家在重大战乱后投入重建工作，不需要什么推动力，尤其是那些战前经济已发展成熟的国家。就1978年的中国而言，她已长久积弱和贫困。还幸邓小平先生凭着个人信念，把一切逆转。他几乎以一人之力在最短时间内让最多数人民的生活得到最大幅度的改善。如此成就，可谓前无古人，后无来者!这正是为何本人相信他将会被铭记为20世纪最伟大的人物之一。

　　幸运的是，在改革开放初期，外在环境同样利好。政策实行前不足七年，美国总统尼克逊于1972年访问中国，开展两国相对长时间的友好外交关系。有别于西欧和日本在二战后获得美国大量免费援助，中国却不得不自食其力。中国充分利用了当时与美国和西方国家建交带来的优势，迅速建立其制造业及出口业，如今跻身世界强国之列。借此基础，中国正逐步成为不少科技领域的全球领导者。一路走来，更为中国人民累积可观财富。