尹飞：租赁住房不能一“卖”了之 “预租”存在风险

　　随着全国首个企业自持租赁房项目“万科翡翠书院”进入“预租”阶段，高昂的租金以及一次性缴纳多年租金的支付形式成为外界关注的焦点。

　　除此之外，在当前租赁市场的大背景下，全自持地块建租赁住房或许还存在其他潜在问题。基于以上情况，《每日经济新闻》(以下简称“NBD”)记者专访了中央财经大学不动产法研究所所长尹飞教授。

　　值得注意的是，面对房地产开发商以投资回报率低从而以成本反推租金价格的做法，尹飞表示，以拿地成本反推租金价格无疑是本末倒置。实际上，企业自持一定比例租赁住房是政府在扶持规模化租赁经营企业的一个手段，在“房子是用来住的，不是用来炒的”理念之下，企业应该充分认识到这种指导思想的变化。

　　本质上还是“炒房屋租赁权”

　　NBD：企业全自持土地项目作为一种新的尝试，企业自持后做租赁房，您觉得和传统的租赁模式最大的区别是什么?

　　尹飞：企业将自己拥有所有权或长期租赁的多余房产拿出来做租赁，这种情况也是很常见的。但全自持租赁项目是为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”指导思想、为了充分保障人民群众的居住权，政府在土地出让环节做出的探索。部分土地限价竞自持的出让方式促使企业只能自持、不能转让，只能拿来做租赁。这一尝试符合租购并举的方针，旨在通过多元化的产权方式来满足人民群众的租赁需求。

　　NBD：这种尝试对于企业和租赁市场会产生哪些影响?

　　尹飞：首先，这种尝试从制度上限制企业将房屋所有权卖出去，杜绝了“炒房”的可能，本质上是政府扶持规模化租赁经营企业、培育住房租赁市场的一个重要举措。

　　过去房价高涨的一个重要原因是我们片面地强调“居者有其屋”，试图通过单一的商品房所有权形式来满足所有人的居住需求，这就客观上导致了房价高企。现在我们强调租购并举，通过多重的产权形式来解决居住需求，有利于避免房价过度上涨，从根本上遏制“炒房”的冲动。

　　这就为有居住需求的消费者提供了购房之外的新选择。对于企业来说，过去企业要做规模化租赁经营，只能在市场上去购置房产，或者长租其他房源再转租出去。现在可以从拿地环节全面介入，更利于企业按照租赁经营的目的，在项目启动时就进行相应的规划和设计，为承租人提供更为全面、便利的房屋租赁以及相关生活服务，从而更有利于发挥租赁经营企业的专业化优势，将规模化的租赁经营做得更好。

　　NBD：您认为当前一些企业的做法是否依照了政策的本意?

　　尹飞：从企业的角度来看，从一开始企业就应该规划、设计好，以公寓等形式进行租赁经营，以提供长租或短租的方式，定期去收取租金。

　　通过这种方式来缓解过去单纯的商品房所有权，满足人民群众的居住需求，这才是政策的本意。但现在个别企业的做法实际上是把房子盖完然后一“卖”了之，本质上还是拿这些房子来“炒”，无非是过去“炒”房屋所有权、现在“炒”房屋租赁权或者说使用权，这种做法显然曲解了政府出台政策的目的。

　　如果政策的初衷没有实现的话，政府相关部门就应该好好研判，将来在土地出让时能不能设置其他条件，比如对自持企业的租金收取时间，尤其是能否一次性收取、提前收取等问题明确进行约定。

　　“预租”概念存在巨大风险

　　NBD：对于“以租代售”这种模式，相关政策法律是否有严格的界定?

　　尹飞：目前肯定是没有相关界定的。因为这种模式刚刚出现，法律对此显然是没有规定的，政府也没有将其取缔的法律依据，但是我们确实也看到相关政府部门已经在警示法律风险，这种做法是完全有必要的。

　　究竟什么样的模式叫做以租代售?我觉得类似这种把租金的十年、二十年打包一次性给付，尤其是在房子还没有交付的情况下，就让消费者预先一次性支付租金，就有可能构成所谓的“以租代售”。

　　NBD：目前，关于“预租”概念依然模糊，作为承租人应该重视哪些问题?