临深片区房价逐渐回归理性 或迎来难得回暖机会

自东莞调控“五座大山”齐压以来，曾经火热的临深片区楼市迅速降温并逐步回归理性。东莞最严限购出台后一年多后，临深市场终于有回暖迹象。

数聚 民生热点关切大众需求

“房住不炒”依然是国内住宅市场的发展思路。自去年4月10日发布调控政策以来，东莞住宅市场限购已满一周年。整体来看，来自深圳等地投资客撤离，东莞市场回归理性，平稳运行。其中，受限购政策影响最大的区域非东莞临深片区莫属。库存压力变大、商品房卖不动等都成为了临深楼市的特点。南都记者通过整合东莞市统计局和代理机构提供的数据发现，临深片区(包括黄江)住宅的价格同比“降温”不少。同时，在供应量大和库存量较大的背景下，开发商呈现两种态度，一类为“观望型”，不着急加推新品，等待好时机；另一类则是“快销型”，通过低价销售等方式，加快速度出货，以价换量。

临深片区一季度成交上升三成

去年4月限购以来，东莞临深片区楼市火速“降温”，成交量跌入冰点。从新房成交数据来看，据中原研究中心透露，以2016年4月至17年3月和14年4月至18年3月两个时间段作对比，东南临深片区(不包括黄江)的成交量同比下降39%，网签均价从21481元/㎡回落至18996元/㎡，同比下降12%。

从今年一季度的成交情况来看，东莞临深片区楼市有回暖的迹象。统计显示，2018年一季度，东莞临深片区成交1426套，面积达到15.75万㎡。与2017年相比，成交套数同比上升37.6%，成交面积同比上升37.5%。分析可发现，黄江以501套的成交量领跑临深片区，也是临深片区一季度成交量同比有所增长的主因。业内人士分析，一方面在于黄江多个楼盘积极推货，同时采取低价促销、抽奖回馈等方式吸引本地客购买力。

从购房群体来看，限购政策出台前，东莞有90%的购买力来自深圳客。但是限购一年后，东莞的深圳客比例降至30%，大部分客源来自于当地居民和周边镇街。而从二手房的成交数据来看，深圳客并没有回流至二手房市场。一季度，东莞临深片区二手房成交2455套，同比下降32%。

临深片镇街房价同比下降

从镇街来看，除凤岗、樟木头外，临深片区的镇街房价都出现了不同程度的下跌态势。首先分析房价上涨的镇街，数据显示，2018年，凤岗3月销售均价为36126元/㎡，同比上涨34.5%。南都记者了解到，凤岗的房价上涨是因其蓝山锦湾和益田玫瑰府邸的两个楼盘高价开盘，且主推别墅产品，因而导致成交均价上涨。另外，樟木头的3月销售均价为15830元/㎡，同比上涨7.3%。樟木头一开发商负责人分析，一直以来，樟木头的地理位置处于中间黄江和塘厦之间，没有直接接壤深圳，且缺少轨道交通。再加上樟木头以二手房为主，缺少品牌房企项目，这使得樟木头的住宅市场较为低调。但随着东莞地铁1号支线将在樟木头设站，对接深圳22号线的消息释放后，不少购房者开始关注樟木头的楼市。

此外，塘厦、黄江、清溪三镇的房价均同比下降。中原战略研究中心分析，在高库存压力下，不少楼盘采取以价换量的方式，快速出货。