“抢人”大战后的热点城市楼景：换房节奏加快

　　今年开年不久，郑州、南京、成都等省会城市便掀起了“抢人大战”，为引进人才或留住人才，提供包括落户优惠、购房或租房补贴等支持。此后“抢人”之势愈演愈烈，西安、石家庄、沈阳等也加入进来。

　　虽然当前全国对购房实施着相对严厉的调控措施，在这些城市也不例外，但人才基数的增加以及热点城市提供优惠的背景下，为这些地方的楼市发展或也将带来一定的情绪变化，而这些城市本身的经济发展预期和楼市供求环境也各不相同。

　　伴随内外部交错影响，这些热点城市的楼市将走向何方？

　　4月19日，位于西安市曲江新区的阳光城丽兹公馆项目开盘，共推出14号楼的170多套房屋。但在1800多个排号者的竞争下，很快售罄。此前的3月30日，同样位于曲江新区的金辉世纪城项目开盘，500套房源吸引3000多人选房。尽管雁塔警方出面调解，但由于现场过于混乱，当日开盘最终取消。

　　“几乎每天都有人托关系来买房，不问价格，只要留一套房源就行。”西安某大型房企营销负责人于4月25日向21世纪经济报道表示，以前企业手上会留一些存货或尾房，现在已经无房可卖。

　　仅仅过了一个春节，西安楼市就迅速进入供不应求状态。据21世纪经济报道了解，在市场最为集中的曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区，都是“一房难求”的奇怪景象。

　　要知道，从2016年末推出“限购令”至今，西安共出台了5轮楼市调控政策，对需求端的限制不可谓不严厉；且西安楼市在2017年实现量价齐升，需求已大量释放。

　　很多人将原因归为落户新政。自2017年3月推出“史上最宽松”的落户政策以来，西安共吸引了超过55万人落户。其中，仅今年以来落户的人数就超过30万人，规模超过任何一个国内城市。

　　户籍人口增多，带来购房基数增加。然而，若综合分析西安的城市定位、供需形势、购房者心态会发现，这30万人并非西安楼市的全部答案。

　　换房节奏加快

　　2017年3月至今，西安共三次出台落户新政，最近一次出台于2018年2月1日。新政在此前大幅降低落户门槛的基础上，进一步简化流程，最短落户周期被压缩到两天。

　　这一时间点值得关注。政策出台时已临近春节（2月16日），购房行为趋于冷淡。但春节过后，这部分新落户的需求可能集中释放，从而为节后的“一房难求”提供解释。

　　官方的一组数据也证明了这一点。根据西安市公安局官微“西安公安”公布，自2017年3月份截至当年底，西安共计迁入新增人口25万余人。截至4月16日，2018年西安新迁入的户籍人口就达到30万。

　　“户籍人口增加，使得需求基数扩大，如果供应无法在短期内迅速增加，就容易造成供需失衡。”易居克而瑞西安事业部总经理朱郁25日向21世纪经济报道表示，春节过后西安楼市供不应求，户籍新政的因素不可忽视。

　　但这并非市场的全部真相。

　　“我们只能辨别（购房者）有没有资格，没法判断他是不是新落户的。”前述房企人士表示，“新西安人”肯定进入了购房市场，但占比多少不好判断，因此很难确定落户新政的作用到底有多大。

　　在他看来，落户政策对西安楼市的影响被放大了。因为“110平米到150平米的户型卖得最好，占六到七成，说明改善型需求是现阶段的主体”。而在新落户的人中，改善型需求占比应该达不到这一水平。

　　该人士认为，虽然去年西安市场量价齐升，需求大量释放，但西安楼市的换房周期并未结束。春节后的市场火热，是户籍新政和换房周期叠加的结果。

　　在很多从业者眼中，购房者从首次置业到再次改善，通常会间隔7年左右时间。西安楼市的上一轮成交高点出现在2010年-2011年，按照“换房周期”计算，2017年和2018年应是改善型需求释放的阶段。

　　根据易居克而瑞的统计，从成交面积看，2017年西安成交的100平方米以上房屋占比为61.2%；从户型看，去年西安成交的三房和四房占比68.6%。这都佐证了改善型需求的主导地位。

　　朱郁表示，改善型需求会在今年继续释放。除换房大周期的作用外，一些外部因素也使这一轮换房节奏得以强化，并导致改善型需求释放规模大、周期长。

　　其一在于，发改委于今年2月7日发布的《关中平原城市群发展规划》中，西安被列入“国家中心城市”，成为全国第九个获此地位的城市。城市功能和定位的改变，赋予西安极大的发展前景和想象空间。因此，在春节后的这轮西安楼市热潮中，除正常的需求释放外，还有“价值投资”的成分。