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王石:城中村不宜大拆大建 深圳城市更新的征与伐

来源:房掌柜  整理 惠州房掌柜  2018-04-26 08:02:11
[摘要]]4月22日,万科创始人、万科董事会名誉主席王石现身深圳城市共创大会活动现场,首次对外介绍了万科的“万村计划”。

  据万科《2017年企业社会责任报告》数据,截至2017年底,万科已在深圳(楼盘)市龙岗、宝安、福田、南山等7个片区拓展33个城中村。万科在深圳城中村的“造城计划”在悄然进行。4月22日,万科创始人、万科董事会名誉主席王石现身深圳城市共创大会活动现场,首次对外介绍了万科的“万村计划”。王石认为,城中村不能采取大拆大建的方式,万科目前已探索出“城中村综合整治+物资营管+城市化商业运营”的运作模式。

  资料显示,2017年7月5日,深圳万科出资1000万成立专门的运营公司深圳市万村发展有限公司,随后,与深圳玉田村、新围仔等城中村签约,介入深圳城中村的改造运营。

  或许意识到人才对未来城市发展的重要性,自2010年中国城市加入了人才争夺战,武汉(楼盘)、西安(楼盘)、长沙(楼盘)均提出五年吸收并留住100万大学生的计划,成都大力推行安居计划,放开毕业生落户计划,连人口增长的北京(楼盘)、上海(楼盘)都出台了政策,吸引高端人才落户。深圳是最早面向毕业生发放租房补贴,吸引人才落户的城市。现在这一政策已经被大量城市采用。

  “深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口,为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点。”这是万科创始人、董事会名誉主席王石眼中的深圳城中村。

  在公开市场土地供应稀缺的情况下,城市更新已经成为房企在深圳获取土储的“主战场”。有数据显示,2012年深圳市年度计划供应建设用地面积中,存量建设用地占比 59% 。近两年,这一比例不断提高, 2016年和2017 年分别达到 85% 和 70.3% 。

  在这期间,万科、恒大、碧桂园、华润置地、远洋、中粮地产(000031)等纷纷抢入旧改。深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良表示,全国百强房企中有大概80%的房企都参与了深圳房地产更新项目。

  而作为龙头房企的万科,在做着不同的尝试。

  然而,尽管城市更新项目魅力十足,但由于城市更新步骤复杂、资金压力大、利益多元化,不少房企在项目推进的过程中仍遭遇重重困难。

  万科的万村计划

  如何让人才在城市中落脚?尤其在城市面积较小的深圳。深圳寸土寸金,土地面积仅1997平方公里,是上海、广州土地面积的1/3,北京的1/8,可供开发的建设用地极为匮乏。

  深圳市土地房产交易中心信息显示,2017年深圳市政府推出的可售住宅用地为零。2018年至今,深圳出让了四宗住宅用地,其中三宗为“只租不售”,均由深圳市人才安居集团拿下,剩下一宗为可售住宅用地,5年限售,土地面积约1.9万平方米,由中海地产以12.5亿元竞得。

  为了能在深圳获得更多的项目增量,不少房企选择过城市更来获取土储,万科是其中一员。王石表示,经过40年的开发,如今,深圳可用的土地只剩下20平方公里左右,每年新增用地不足2平方公里,城市进一步发展的空间严重受损。在此背景下,万科去年启动了一项城中村改造计划--“万村计划”。

  如今深圳有大约1044个城中村,王石认为,出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑,对这些城中村不能采取大拆大建的方式,必须找到综合整治提效的新模式。

  目前“万村计划”已经探索出比较成熟的模式。王石指出,万科在进行城中村综合整治时将引进“物资营管+城市化商业运营”。这个过程中,政府部门作为城中村综合整治主导角色,监督万科进行施工建设,万科作为企业方配合政府进行基础设施建设,并积极履行城市建设的职责。

  2017年7月,万科成立了深圳市万村发展有限公司,是对城中村进行改造和运营的主体。据时代财经不完全统计,深圳市万村发展有限公司参与的城中村改造计划有玉田村、新围仔村、九围新村等三个项目。

  作为万科在深圳的首个经过改造的城中村项目,“新围仔村”在去年底亮相,占地7.89公顷,共有226栋建筑,居民6093户,有深圳“IT第一村”的美称。目前万科已在新围仔成功签约20多栋,将统一改造成长租公寓--万科泊寓,街道整治也在同时进行中。

  不同于万科改造式的城市更新,目前深圳主流的旧改仍是推倒重建。素有“旧改之王”之称的佳兆业就在深圳拥有巨大的旧改土储。据佳兆业财报数据显示, 2017年底,佳兆业总的旧改土地面积已经达到了2400万平方米,其中深圳共890万平方米。

  目前佳兆业在深圳已成功完成5个旧改项目,正在进行的旧改项目有7个。除了万科、佳兆业、京基、卓越、星河等本土企业,还有不少外来企业也加入深圳城市更新的“战场”,如恒大、碧桂园、滨江集团(002244)、远洋等。其中,恒大后来居上,凭借其强大的规模优势,将深圳近30个城市更新项目收入囊中。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,通过城市更新获取的土地会比通过“招拍挂”获取的土地成本更低。此外,开发商在城市更新项目中投资的钱并不包括土地的钱,属于一种另类锁定未来土地的方式。

  深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良指出,与净地开发不同的是,城市更新项目的优势在于增值潜力大。随着城市更新项目区块周边环境和交通的改善,一些项目未来的价值会数倍于现在。

  王石表示,城中村曾长期遭到人们的误解,甚至被误认为是城市发展的毒瘤。但随着城市的深入,人们发现深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口,并且这些村落在全市辖区范围内均匀分布,为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点,他们是特区活力与竞争力的基石。

  在王石看来,“万村计划”已经探索出比较成熟的模式,城中村综合整治将引进物资营管加城市化商业运营。这个过程中,城市作为城中村综合整治主导角色,监督万科进行施工建设,万科作为企业方配合政府进行基础设施建设,并积极履行城市建设的职责。

  王石强调,尽管行政管理深圳特区只是2000平方公里,但至少在观念上、规划上、产城融合上,应该超越2000平方公里这个概念。

  “实际上现在在东莞(楼盘),我自己的感觉,已经和深圳互相融合相当好的,而且现在也承载着如何在深圳的东边,惠州(楼盘)方向,更多的发挥深圳的作用。这样,我们才谈得上在大湾区深圳会发挥越来越好的先锋作用,不要被2000平方公里,更不要被可开发的面积只有20平方公里所困扰。”

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责任编辑:沈煦

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