陈龙兵：租购并举新时代的企业选择 进行深度探讨

　　为探索品质公寓建造途径，以联合采购及金融创新解决交易痛点，4月19日，“数据赋能 百强优采——2018中国房地产采购大会系列之优寓供应链合作创新大会”在深圳四季酒店盛大召开。来自中海地产、北京国数置业、招商蛇口、金地荣尚荟、朗诗寓、世联红璞公寓、新派公寓、友间公寓、旭辉领寓等百余家房企以及品牌公寓运营商与产业链优秀供应商代表进行了深度探讨。

　　会议期间，优采平台发起“美好公寓”品牌计划，联合14家品牌公寓倡议各主体提供符合市场需求的公寓产品。此外，优采细分采购平台——优寓联合采购平台同期发布，旨在打通金融、配套产业与建造运营方之间壁垒，以解决品牌公寓建设成本痛点。金地荣尚荟总经理 陈龙兵分享了《租购并举新时代的企业选择》主题演讲

　　以下为现场实录：

　　金地荣尚荟总经理陈龙兵：各位来宾，各位朋友，大家下午好！我是金地荣尚荟公司的陈龙兵，首先非常感谢优采平台给这样一个机会跟大家在这里交流。我只想在公寓这个行业这段时间谈谈个人的一些观点和感受。

　　　一、长租公寓的现状

　　自2010年长租公寓，短短七年时间国内长租公寓市场发展比较迅速——第一，长租公寓的市场容量可期，万亿市场租赁规模。根据中国流动人口发展报告2016年的报告，按照国家新型城镇化进程，70%的流动人口基本都是靠房屋租赁，按照当前月租金1500来算，年租金可以达到万亿。第二是住房比例远低于发达国家，随着国家政策扶持和周边市场的建立，未来租房的比例还会不断攀升。第三是青年人的租赁市场火爆，一二线的租赁市场需求比较旺盛。

　　正因为长租公寓市场可期，据不完全统计，长租公寓市场已有超过1万家机构参与其中，其背景主要有房产中介、酒店、互联网公寓、房地产企业四类玩家，采取的模式也有纯粹把资产拿出去委托管理的，也有轻包租、重包租、资产收购、重开发等等。行业竞争激烈，房企拿房成本高，“二房东”吃租金差的利润被侵蚀，基础利润只能通过延伸产品来获取。房企类长租公寓尚没有很好的商业模式，处于试水阶段。

　　从供给端来说，集体用地的入市，拓宽房企的渠道，利好了房地产租赁市场，2017年8月21日，国家联合发文选择了12个试点城市推进利用集体建设用地租房，只租不售的地块频出，彰显了政府的决心。政府鼓励发展租赁市场，同时包括政府和银行给予这种金融的支持，解决了这样的痛点。

　　信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费。从需求端看，政策鼓励住房租赁消费，部分银行积极跟进出台金融支持措施。银行为租房者开发贷款产品便利租房者融资，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费。

　　二、房企进入长租公寓市场原因

　　房企为什么能进入公寓市场？我想，第一是房地产的黄金时代已经过去，白银时代来临，未来房地产的走向去哪里？可能也要涉及到一个企业转型的需要，从政策导向、土地、供给、工业方式、盘活存量土地，高房价的刚需性需求以及自持比例增大。

　　其实，房地产是一个高周转的企业，但是公寓这一块是一个低效率的行业。从房地产的角度来说，我认为长租公寓是被动的转型，而不是去主动的介入，当然目前国家给出的政策，尤其是拿地自持比例的增多，导致房地产进入这个市场。

　　上次和金地上海公司营销总在谈的时候，他说我拿地，假如一年拿100亿，如果自持比例是10，一年是10个亿的资产，如果晚5年，变成了50个亿的资产，而且不能卖，资金回笼不了，对房地产是一个沉重的负担。目前国家规定只允许做长租公寓，未来房地产介入这一块以后，可能是一个资产的证券化，第二个是租金发行REITs来有效盘活这个市场资源。自持比例的增量，打通上下游资源，增加客户黏性，获取稳定的现金流，通过增值服务增加盈利。

　　房企介入公寓的另一个原因，它的比较优势和潜在商机：

　　一是转型的风险相对较小，房地产开发、前期物业服务与长租公寓市场吻合度高。这对房地产企业来说,转型风险最小。

　　二是它的融资能力强，房地产开发的黄金10年,房地产企业与商业银行之间形成了良好的信贷关系。