李一戈：楼市别误读了降准信号 与放松调控没关系

　　近10年来，每次降准降息，看完消息，人们几乎都会问一句：对楼市影响如何？

　　央行4月17日晚间宣布、4月25日开始实施的降准，力度稍稍出乎市场的意料。普遍认为，此次降准，预计将向市场投放1.3万亿元，其中操作当日将偿还MLF（中期借贷便利）约9000亿元，释放增量资金约4000亿元。央行要求，相关金融机构须将新增资金主要用于小微企业贷款投放。

　　顺便提一下，2017年9月30日央行提出将实施面向小微和农口的普惠金融定向降准，并于2018年1月25日实施，释放流动性3000亿元左右。

　　专家们对央行4月降准的解读则出现了分歧。有的认为，这是货币政策转向的信号，从中性偏紧转向适度宽松或中性偏松；有的认为，央行意在给近段时间资金稍紧的市场注入流动性，但稳健中性的货币政策基调没有改变。

　　让专家们争论去吧，总有一个人猜对了。猜错的也不会罚站，照样有饭吃。

　　倒是有人拿这次降准与2014年相比，吓了我一跳。事后看来，2014年的降准，开启了为期两年的货币定量宽松通道，它包括了2014年的2次定向降准（2014年4月、2014年6月），2015年的1次定向降准（2015年6月），2015年的4次全面降准和2016年的1次全面降准（2016年3月），向市场注入的流动性达数万亿。

　　好在这只是个别专家的猜测性分析。主流观点还是围绕“稳健中性”轻微波动。我个人认为，宏观环境暂时找不到转向货币定量宽松的氛围。防范化解金融风险、去杠杆的大背景下，也不支持货币转向宽松。4月2日中央财经委员会第一次会议提出，打好防范化解金融风险攻坚战，以结构性去杠杆为基本思路，地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来。

　　2014年起的那一轮降准，房地产是实质上最大的受益行业或之一。2015年和2016年1-10月，一二线城市房价在已然较高的平台再次跳涨，直至招来新一轮的严厉调控，并延续至今。

　　那么，今年4月的降准，房地产还会是最大受益者么？应该不会。

　　主管部门对房地产金融的监管基调是从紧的。1月25日，银监会主席郭树清表示，要努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长；遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。2月5日至6日举行的2018年央行年度工作会议提出，进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

　　从房地产行业自身看，无论是中央政府主管部门还是各地政府，对房地产调控没有任何放松的举动。就在央行宣布降准的次日（4月18日），青岛调控升级，限购加码，取得不动产证满5年方可入市交易。其他一些城市近期出台的吸引人才的措施，则是促进城市长远发展的正常行为，与放松调控没有半毛钱关系。

　　但私底下还是有地产界朋友说，从过往经验看，资金都是很“狡猾”的，只要有新的流动性释放出来，总有一部分钱拐几道弯流入房地产市场。比如前些年的理财产品，2015年-2016年上半年的消费贷款，监管穿透去查，就会发现大量资金流到了楼市蓄水池。

　　但2017年会有所不同。包括1月25日的全国银行业监督管理工作会议在内，主管部门多次提出，要打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。相信没有几个金融机构敢冒这样的风险。

　　过去两三年，房企有个显著的趋同目标，即追求规模的快速增长，尽量扩大市场份额，第三梯队、第二梯队都想往前再迈一步，第一梯队则希望牢牢守住位置。而短期内规模扩张，必然伴随着负债率的上升，也就是，这批房企对资金的渴求更加旺盛。

　　目前来看，只要限购限贷不放松，降准新增资金流入楼市的可能性就很小。当然，凡事不绝对。但即便有少量的资金变相流向楼市，也不会从根本上改变房地产运行的趋势。今年大概率维持量价盘整的态势。

　　不过，从房地产的增量资金面看，2018年有两个小小的变化。一是，房企公司债发行有所回暖，其中美元债占比较大。但发债利率比2015-2016年1-9月有明显上升。有的房企近日发行的公司债利率超过8%。

　　二是，交易所放行了一批准REITS。如你所知，这些准REITS主要是鼓励租赁住房金融的产物，预计还会继续保持增长。

　　总体来看，房地产市场的资金面比2017年客观上有所好转。但正如去年的流动性从紧是普遍性的，今年央行几次注入流动性的动作，客观上也会令包括地产在内的部分行业得以浇灌，但不是大水漫灌。因此，地产界没有必要为此次降准而欢欣鼓舞。

　　（房掌柜整理来自21世纪经济报道）