房企年报季来临龙头业绩爆发 春季地产股的行情与机会

　　1月起，A股多只房企股票先是大幅拉升，再迅速下跌。包括万科A、保利地产、金地集团在内的多只龙头地产股，均是类似走势；特征最显著的新城控股，从年初的29.02元/股一路飙涨至1月26日的44.92元/股，随后又在几个交易日内急剧下挫，2月9日一度触及30.11元/股。

　　多位券商地产分析师指出，地产板块的剧烈调整，与2018年初以来涨幅过快及房地产降杠杆有关，美股下调则进一步放大了市场对流动性风险的担忧。

　　春节前后，地产股整体走势平稳。Wind数据显示，春节前一周（2月10日-16日），房地产行业累计超额收益+4.0%，在29个大类行业中涨幅排名第七，相对沪深300为+0.7%。

　　展望后市，地产股仍然存在结构性机会。A股方面，随着房企2017年报即将出炉，部分业绩增长显著、受益集中度提升或存在边际改善的房企被看好；而在H股市场，估值具有吸引力的优质标的将会成为股价上涨、演绎行情的动力。

　　不过，也有业内人士指出，由于房地产调控大概率不会放松且资金面仍然较紧，上半年及今年地产股行情大概率将是结构性的，地产股估值的进一步提升还需要等待行业空间打开。与此同时，部分中小房企将面临风险。

　　房地产基本面的信号

　　地产股的走势与基本面密切相关，开年后即将进入“年报季”，房企陆续披露的2017年业绩预告备受市场关注。

　　据申万宏源统计，在披露业绩预告的82家房企中，业绩预增或略增的有49家，扭亏13家，合计占76%。其中，市场主要房企的销售均处在量价齐升阶段，2017-2018年房企的高质量可结算货值充沛。而18家发布预亏公告的均为转型或地方中小型房企。

　　具体来看，申万宏源预计，增速50%以上的公司包括新城控股、阳光城；而万科A（增长25%）、金地集团（增长20%）、世茂股份（增长5%）、保利地产（增长26%)）、招商蛇口（增长27%）、金科股份(10%)同样保持可观增长。

　　对刚刚经历了大起大落的房地产板块而言，这无疑是积极信号。不过，中原地产首席分析师张大伟表示，2018年开年房企销售额全线飘红的背后，也有2017年完成销售任务的房企将业绩结转预留到了2018年初的因素。

　　那么，从市场基本面看，房企销售额和业绩增长是否还能持续？

　　“2018年对房地产企业的考验将是资金流转问题。”2月22日，中泰证券首席经济学家李迅雷指出，当前房企融资成本正大幅上升。融360数据显示，1月首套房平均贷款利率5.43%，较去年12月上升0.93个百分点。

　　在此背景下，为了确保年度业绩增长和未来稳定发展，房企纷纷通过拓展海外渠道进行融资。同策研究院数据显示，2018年1月，受监测的40家上市房企海外融资347.87亿，相比去年12月份的230.61亿大幅增加；1月房企外币融资总量已超过人民币融资金额，外币融资绝对值及占比为去年9月以来最高的月份。

　　具体来看，1月，碧桂园成功发行合计8.5亿美元优先票据，龙湖地产合共发行8亿美元优先票据；此外，世茂房地产、保利地产和旭辉控股也发行了美元优先票据，碧桂园和恒大则通过配股及可转债进行港元融资。

　　这对中小房企构成考验。CRIC研究中心指出，随着房企资金面趋紧，对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

　　CRIC进一步预计，2018年，TOP4房企总规模或近3万亿，各梯队房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。同时，房企分化格局将得以延续，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。