家庭负债只占GDP44%：中国楼市的安全系数更高？

　　房贷对于我国居民而言，属于最大的家庭负债。

　　西南财经大学教授甘犁曾撰文表示，中国家庭出现了一个严重问题，即房地产在家庭财富中的占比过高。根据甘犁统计，中国家庭资产中房地产占比已经达到68%，北京和上海则高达85%。

　　不过，第一太平戴维斯世界研究部最新报告指出，许多发达经济体的担保贷款仍然很低，资产价值远超贷款水平。美国住宅房地产价值不到家庭负债水平的三倍。但中国住宅市场却拥有超过家庭负债总额八倍的资产作为担保。在该研究部调研的中国、美国、日本、英国、德国、法国以及意大利等国家中，中国住宅资产总值与家庭负债余额比值最高，为8.4。

　　分析师也认为，中国楼市整体“黑天鹅”现象几率极低，但部分城市仍需警惕。相比海外市场，中国楼市的确安全不少，首先体现在楼市出现泡沫破裂的可能性极小。这并非指目前房价不高，而是由于中国楼市在调控中执行了更为严格的信贷政策。

　　降杠杆成效明显

　　恰如分析师所言，自2016年开始，各地不但在限购、限售方面频繁加码，贷款要求也更为严格。二套房高首付加之利率上调，及对首付贷等现象大力打击，导致楼市成交量大幅下跌。与此同时，建立健全长效机制已经为楼市的长期发展定调，加之短期强化楼市调控措施亦不会放松，楼市出现大幅波动的可能性较小。

　　根据央行历年公布的数据，2017年房贷涨幅明显放缓，调控降杠杆效果明显。2016年住户部门贷款增加6.33万亿元，其中，中长期贷款增加5.68万亿元。2017年人民币贷款增加13.53万亿元，同比多增8782亿元；住户部门贷款增加7.13万亿元，其中，中长期贷款增加5.3万亿元。

　　重点调控城市的效果更为显著。以北京为例，央行营管部1月17日发布的《2017年北京市货币信贷统计数据报告》显示，北京地区房地产贷款增速回落至调控区间。全年个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额比重降至20.2%，较2016年40.3%的新增额占比下降20.1个百分点。

　　个人购房贷款月度新增额也呈不断下降趋势。2017年12月个人购房贷款新增额18.1亿元，为全年最低水平，比前11个月月均增量少104.5亿元。

　　中原地产首席分析师认为，从最近数年数据看，2017年北京二手房住宅成交大约在13.6万套，相比2016年的27万套暴跌50%，这一成交量也是2015年来的最低值。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。与往年调控不一样的是，本轮以信贷收紧为代表的热点城市调控力度刷新了历史纪录，多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。房地产降杠杆政策已经全面落地。

　　我国楼市安全性很高

　　自从我国实行商品房制度以来，房地产业便与金融业紧密地结合在一起。而个人住房贷款作为多数居民购房时的选择，其变动更是会对楼市产生较显著影响。

　　业内表示，与历史相似时点对比，2017年房贷利率上升的原因与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近，都存在楼市调控和银根收紧的情况。房贷利率与楼市调控政策，共同构成了一套“组合拳”，对楼市发挥调控作用。预计2018年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率将延续上浮趋势。

　　不过，第一太平戴维斯世界研究部统计发现，中国楼市的安全性仍然很高。据悉，中国的高储蓄率(占可支配收入的36%)在房价上涨中所起的作用可能甚于债务。中国的国内储蓄机构有限，加上房产的保值性质，导致资本直接流向住房市场。