冯焱东：如何在房地产调控中分清中央和地方事权

　　在上周刚刚闭幕的中央经济工作会议中,针对房地产调控首次提出“分清中央和地方事权”,笔者认为这是对房地产调控认识的一个重大进展和深化,对于完善房地产调控将发挥关键的作用。

　　众所周知,房地产是个地方性产业,地方政府对房地产健康发展与否影响极大,主要表现在这几个方面:

　　一是各地各城镇的土地供应主要掌握在地方政府手中,虽然新增建设用地指标受国家统一计划安排,但地方政府有各种方法可以盘活庞大的存量土地,每年出让多少土地、以什么底价出让、土地竞拍时溢价到一定程度后如何处理、土地款的付款方式、出让地块的主要区域分布、保障房租赁房土地的安排、住宅商业及公建配套基础设施等各种用地的比例如何等等,主要由地方政府确定。

　　二是在需求端调控的手段、力度和及时性等方面,地方政府也发挥着重大作用。比如购房入户政策、二手房交易的促进或抑制政策、购房租房的补贴政策、限购限贷限价政策的协调与落地、供应过大时鼓励需求的各项政策及时或延时推出等等,地方政府有很大的话语权。

　　三是拆迁政策。拆迁对一个城市房地产的供应和需求两方面都会产生直接影响,在某些时段甚至成为左右房地产发展趋势的首要因素,而拆迁政策主要由地方政府研究制定。

　　四是城市规划及短中期建设计划对房地产影响很大,城市规划是房地产发展龙头,总体规划、专项规划、区域规划、控制性详规、修建性详规、近期建设计划等,直接决定了房地产发展的空间与时间安排,这些主要由地方政府主导。

　　五是地方政府必要时可以约谈开发商,进行窗口指导,还可以通过地方国企的开发销售行为来引导当地市场。

　　六是地方政府在地方房地产发展与调控的舆论导向上有较大影响力。

　　总之,无论是地方房地产的发展,还是地方房地产的调控,地方政府的作用极为重要、不可替代,地方政府可以通过土地供应、住房需求、行政、地方法规、财税、金融、窗口指导、城市规划、舆论引导、拆迁等多种手段对房地产发挥全方位的影响力。

　　虽然房地产是一个地方性极强的产业,但中央政府对这个行业同样高度关注,因为房地产关系到千家万户的住房问题,关系到金融稳定和经济安全。

　　房地产发展得好,可以拉动经济增长;房地产发展出现问题,则可能威胁整个经济金融安全与社会稳定,所以中央政府必须责无旁贷地担负起调控的重大责任,特别是财税和金融两大宏观调控政策以及土地宏观政策、城镇化政策对房地产影响至巨,这几大政策主要由中央政府主导,中央政府在宏观调控中必须考量其对房地产的影响,并专门制定相关政策。

　　房地产调控需要中央和地方政府共同参与,两者缺一不可。问题的关键是,中央和地方在房地产调控中需要处理好关系,分清事权,发挥两级政府协同作用,避免二者政策可能产生冲突。近些年来房地产市场调控之所以有一些不尽如人意的地方,很大程度上就是因为二者在房地产调控中的关系不够协调。

　　必须承认,中央和地方对房地产调控的立足点存在着一定的差异,回避这一事实,调控关系很难理顺。房地产业关系到国计民生,拉动性极强,关系经济增长及金融安全乃至社会稳定,中央对房地产能否健康持续发展格外关注。

　　同时房地产又是地方性产业,各地发展情况分化十分显著,按理地方政府应该是调控的责任主体,但地方迫于财政收入与GDP发展等压力,有土地收入最大化的倾向,这就与中央稳定地价、房价的调控目的直接冲突;而且地方领导核心考核目标并没有和房地产调控目标紧密挂钩,所以地方调控政策往往时机滞后且力度有限,经常是中央发话督导后才出台实质性措施,调控效果难免不太理想。