泰禾拿地成本只有市场的一半？ 收购、合作资产变现力强

　　如何把握规模与负债之间的利润平衡?随着调控日益深入，这成为摆在所有房企面前的一个挑战。八仙过海，各显神通——闽系领军房企泰禾集团通过降低拿地成本，提升品牌溢价，走上了一条稳健的增业绩、降负债之道。

　　近日，泰禾集团董事长黄其森先生出席中国民生银行主办的“2017中国不动产金融年会”，在主题演讲中，黄其森表示，“泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

　　拿地成本为公开市场一半，负债压力大幅减小

　　由于房地产行业的特殊性，企业经营存在波动，房企的利润和负债率均会对经营造成重大影响。在房企诸多负债指标中，短期偿债能力十分关键，如房企所持货币资金偿还一年内到期债务的能力。如果拿地或融资成本高企，房企的短期偿债压力就十分巨大。

　　目前房企公开市场拿地的积极性依然很高。中原地产研究中心统计的招拍挂数据显示，截至2017年11月22日，拿地最多的50家房企合计拿地金额达到了2万亿。与2016年同期拿地金额1.37万亿对比，涨幅达到了56%。

　　在这样的大背景下，部分房企偿债压力巨大。但泰禾却不同，泰禾集团董事长黄其森曾表示，“做企业最关键的就是风险控制”、“房企要控制风险，首先要关注最大头的土地成本。”

　　得益于泰禾集团董事长黄其森的前瞻判断和战略眼光，自2015年土地市场“面粉贵过面包”以来，泰禾在拿地方式上几乎上演了大反转，更多通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备，使得泰禾的负债率大为降低。同时，今年泰禾销售额大幅增长，在年底发起千亿冲刺，强大的销售额也为偿还负债提供了有利保障。

　　近日，泰禾集团董事长黄其森在“2017中国不动产金融年会”的演讲中表示，从2016年开始，公开市场的招拍挂泰禾基本不参加了，90%都是通过合作并购，“所以，泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

　　以泰禾今年获得的一块土地为例：今年7月25日，泰禾集团以42.52亿元受让广州增城增江街四宗地块，总占地面积70.71万平方米，总建筑面积107万平方米，可售面积96万平方米，即使是按可售面积计算，楼面价也仅为4429元/平方米。

　　而距离泰禾收购地块仅6公里外的增江街西山村，2016年11月4日通过公开招拍挂出让一宗居住用地，总用地面积：5.66万平方米，规划建筑面积：13.4万平方米，最终业内某房地产商以16.85亿元竞得，折合楼面价12607元/平米，几乎是泰禾的三倍。

　　另据泰禾集团2017年半年报显示，仅今年上半年，泰禾集团便通过并购的方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州野风山项目等10个项目。进入三季度，泰禾集团继续新增并购了南京句容项目、广州增城项目、北京侨禧、闽侯金水湖等项目。

　　据业内人士分析，受益于泰禾良好的品牌力和操盘力，越来越多房企更愿意与泰禾进行合作开发，部分房企甚至是主动找到泰禾，并愿意降低价格与泰禾进行合作，因此泰禾获取土地的收购价格往往大幅低于公开市场拍卖土地价格，如该部分土地按照公开市场土地价格计算，权益价值将显著提高，这也进一步降低了泰禾的负债率。