傅克友：楼市调控还在路上 调控预期的成败才是关键

　　经济数据绝不是冷冰冰的数字，它饱含着市场参与者的情绪变化和各种预期。特别是当下的房地产数据。

    国家统计局18日发布3月份70个大中城市住宅销售价格数据。数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、6个城市环比下降；70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落，18个城市环比下降或涨幅回落，其他城市环比涨幅略升。

    从数据上看，楼市调控政策无疑取得了一定成效。最明显的是一线和热点二线城市房价涨幅得到了控制。这是一个喜闻乐见的成果。

    当然，这样的调控成效未必就足够令人满意。因为70个城市中，只有8个城市新建商品住宅价格比上月下降，房价整体趋势还是在上涨途中。另外，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅在扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。这是一个新趋势。

    如果说楼市调控取得了一定成效，那么也还是短暂的成效。在这个短暂的成效里，还看不到房价稳定、降温的长期趋势。因为房价的长期趋势，源于市场各方参与主体的预期。如果预期没有改变，房价走势就难以改变。

    毕竟，所谓楼市调控就是调控预期。在很大程度上，预期有没有改变、如何改变、改变多少，是楼市调控成败的关键。

    楼市调控的现有成效其实是需求调控，即通过限购政策取得的。去年9月30日以后，针对部分地区房价上涨的情况，地方政府相继出台了一些调控政策。今年3月份，为了抑制房价过快上涨和防范风险，各地又进一步增加了一些调控措施。限购就是限制需求，成效当然很直接。

    但是限购未必能够改变人们对未来房价和总体房价的预期。相反，很多人相信，限购总有结束之日。而限购结束之日，可能就是房价反弹之时。就像弹簧，压制越厉害，到时候反弹越凶。同时，如果一线城市和热点城市限购，那么三线、四线城市商品房就会成为资本追逐之地。

    就从需求来说，3月份单月，住户部门中长期贷款（主要是居民个人房贷）增加4503亿元，较上月多增699亿元，也高于上年同期的4397亿元。这是三四线城市销量依然保持高位所致。热点城市收紧政策后，资金顺理成章流向三四线城市。如果没有看好未来房价的预期，资金显然不会这样涌动。

    当然，这也可以看作是楼市调控的一个目的，抑制一线城市和二线热点城市的房价，并将资金赶到三四线城市消化库存。

    从住房的供给侧来说，虽然楼市调控进一步加码，但一季度房地产投资比1~2月份加快了0.2个百分点，比去年全年加快了2.2个百分点。

    怎么理解这种现象？很简单，说明开发商的预期并没有真正改变，他们依然长期看好楼市，否则不会加大投资力度。

    当然，这里也要分两个方面看。一方面，供给的增加会平衡需求，抑制房价过快上涨。这就是为什么住建部和国土资源部要下发通知，加大一些热点城市的土地供应。土地供应的增加带来了投资的增长。另一方面，需求的旺盛和长期看好市场，也推动投资的增长。

    这里的关键在于，是前者更多一些还是后者更多一些。如果前者更多一些，可能会降低开发商的预期；后者更多一些，则会继续增强开发商的预期。

    从长期来看，住房的供给能够压倒需求，才能改变楼市预期。如果住房供给者和需求者的预期都没有发生根本改变，就会形成相互促进、相互激励的结果，楼市调控的效 果就会大打折扣。

    有人乐观估计，由于新一轮调控措施是3月17日以后陆续出台的，对于房价和其他房地产方面指标的影响，有可能在4月份以后陆续显现。但楼市调控的效果到底怎么样，恐怕还得依赖于预期的调控。

    另一个比较难以逆转的预期是，一线城市和热点二线城市的吸引力是巨大的，具有集聚效应、规模效应，而同时它们又是稀缺的。这种城市格局和稀缺性在短期内难以改变，如果三四线城市的房价都在水涨船高，一二线城市的房价在未来很可能又会顺水推舟、再上层楼。如何应对这样的预期，可能是下一轮楼市调控的艰巨任务。