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买未满两年或五年二手房的朋友注意啦 过户风险很大

惠州房地产网-房掌柜 2017-03-03 09:42:32来源:融360
[摘要]买了未满2年或未满5年二手房业主,为了省钱想等满2年或满5年再过户。虽然签了约,但延迟过户,会导致违约的风险,一房多卖、买卖家违约、卖家用房子抵押贷款、房屋被查封、产权人死亡等现象出现。...

  买了未满2年或未满5年二手房业主,为了省钱想等满2年或满5年再过户。虽然签了约,但延迟过户,会导致违约的风险,一房多卖、买卖家违约、卖家用房子抵押贷款、房屋被查封、产权人死亡等现象出现。

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  为什么有购房者想要剩下那笔费用延迟过户呢?因为二手房交易中,除了房款,大部分费用为过户税费,而税费的多少与房屋所有权获得年限有很大的关系,比如,如果房屋业主名下只有一套房产,且为普通住宅,那么,如果该房子满5年且为家庭名下唯一住宅,则可以免征个人所得(个人所得税=差额*20%),如果房子满2年,则可以省去5.6%的增值税。

  因此不少人在交易中约定,先签订房屋买卖合同,等房子够5年了或者够2年了过户。这样做其实是有很大的风险的。

  一、一房多卖

  由于从买房到等待过户的过程中会有很长一段时间,加大了房产交易的风险,严重的会导致一房多卖根据法律规定,在出现一房二卖的情况时,并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有,谁先占有房屋就归谁所有,而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证,卖家又将房屋转卖给他人,并且过了户,则房屋也是归他人所有,原买家只能要求卖家承担违约的责任。

  二、违约风险

  延迟过户的房屋产权归原业主,容易受房价变动影响,导致合同毁约。房价上涨过多,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户,业主赔偿你的违约金远不足房价的涨幅,那损失非常大。房价下跌过多,买家也会有想法,宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。

  何先生2012年从王女士手中购买了一套商品房,由于王女士的房产证不满五年,考虑到五年内房产交易税费较高,双方达成“待房产证满五年后再过户”的约定,房产证等资料交给何先生保管。

  2016年5月份,房产证终于满五年了,于是何先生再次联系王女士,让其配合办理房产过户手续,不料对方突然变卦,要求何先生再多付五万元钱,否则她就不配合过户。

  三、卖家用房子抵押贷款

  在合同存续期间,如果卖家有经济问题,不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款的。如果到了约定过户的时间,贷款仍然没有还清,房屋还在抵押,就无法过户。

  四、房屋被查封

  在等待过户的时间里,房产的权属仍是原业主的,那么在这段时间里,如果业主出现一些经济纠纷,可能会导致房产被查封。同时,一旦卖家因其他债务被诉至法院,法院可查封该房产,到时该房产将避免不了被拍卖的风险。

  五、产权人死亡

  买家与卖家签订了二手房交易合同后,如果卖家过世,买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人,先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。在此过程中,不排除有的继承人坐地起价,买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。

  因此,提醒各位购房者在签署的《买卖合同》一定要严密,将违约成本提高,约定好过户时间,中间发生什么变化对双方都可以有约束。如果确实要延迟过户,一定要找一个第三方(比如值得信任的中介公司),一起去公证处做公证。

  在过户之前,与卖家协商好付款方式,千万不可直接将全部房款给卖家,而应该选择分期付款或只缴纳定金。建议买家在等待过户的时间里可以定期去房管局“查档”,有效跟进房子的产权和实际情况。

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责任编辑:李沛娜

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