王健飞：开发商投资基金回避不了利益输送问题

　　变化是永恒的主题，在房地产市场中，业内常用黄金时代、白银时代等来体现房地产市场大环境的变化，而在鼎信长城基金创始合伙人、执行总裁王健飞看来，从2003年至今，中国房地产市场实际上经历了三波行情。

　　“一开始是投资性需求比较多，限购之后是刚需为主，现在则是改善型在推动”，在这三种不同需求导致的市场行业波浪中，王健飞在接受观点地产新媒体博鳌直播间采访时称，鼎信长城首先始终坚持一点不变，即他此前多次提到的投资原则——五优原则。

　　在“五优原则”的基础之上，鼎信长城开始做的一点变化是进行多元化的布局。据王健飞介绍，从去年下半年开始，鼎信长城在持续加强房地产投资主业之外也在进行PE投资与海外投资。

　　目前，鼎信长城的海外投资还主要以美国为主，他说，在世界经济整体还不景气的大形势之下，美国经济已经基本见底并开始往上走，“美国GDP增幅和房价涨幅的关联性非常高，在这样的情况下我们觉得投美国市场会更安全一些”。

　　除了先以美国为主战场，鼎信长城的另一海外投资策略是“本土化”，对于这一点，王健飞的解释是：“因为国内的企业对海外市场的理解以及对运营规律把握还不够，所以本土化的开发商和合作伙伴才是我们首选的合作伙伴”。

　　据王健飞介绍，今年鼎信长城在海外投资方面已经基本完成了10个亿的规模，在下半年将会有更多投资出来，预计今年鼎信长城海外投资规模能达到30-50亿元。

　　海外投资的规模在增长，但对于鼎信长城来说，境内投资才“绝对大头”。关于境内房地产投资的目标，王健飞说，首先在境内的房地产开发投资上要树立绝对的龙头领先位置，“我们要不断提升自己的规模、扩大自己的规模，占据行业中绝对的老大地位”。

　　虽然需要提升规模，但鼎信长城下半年的投资范围仍然仅圈定在17个城市，“除非合作伙伴是国企央企背景，或者项目有特殊的成本优势等，否则我们主要的精力还是在这17个城市上，至于合作伙伴的选择，我们更多是放在央企、国企和前百强的开发商上”。

　　值得注意的是，近些年，不少房地产开发商也在尝试做地产投资基金，对此，王健飞说，地产基金市场蛋糕会越来越大，鼎信长城并不担心来自房地产开发商方面的竞争压力。

　　“对于一些开发商投资的地产基金来说，天生回避不了的一个问题是利益输送的问题，管理人不独立，这可能是以后在资金募集中遇到大问题的一个点。”他以金地稳盛投资举例说，其现在的局限就在于其更依赖于金地集团。