李宇嘉：热点城市应放量“供应侧”解决“高价地”频出

　　进入7月，万科迷局即将揭晓，但各地此起彼伏的“高价地潮”继续受到媒体关注。毫无疑问，2016年楼市的主题之一就是“高价地潮”，而面粉贵过面包是这轮“高价地潮”最大的特征。面对史上最火热的“高价地潮”，如果用传统的诸如成本法、收益法来核算企业拿地逻辑，似乎没有多少“高价地”未来可以盈利，但企业抢地的热情却又丝毫不减。

　　从目前市场的表征来看，当前我国土地热潮与上世纪90年代日本“土地神话”有几分相似，即出口导向型经济受阻，实体经济处于艰难转型过程中，资金“脱实入虚”现象明显，大城市房价“只涨不跌”的预期强烈。从国家政策导向来看，基于对泡沫的担忧，抑制地方“炒地”、开发商非理性“抢地”、资本炒作的思路是明确的。显然，没有类似于一线城市宽厚的人口基础、收入水平及实体产业支撑的二线热点城市，当属抑制土地泡沫的主战场。

　　近期，苏州、合肥、南京等地相继采取拍卖“熔断”、“限地价、竞配建”等方式，给土地市场降温，此前在土地市场攻城拔寨的“央企国企”，其锐气也削弱不小。再考虑到近日厦门、合肥“限贷”升级，天津公积金贷款收紧等，继一季度沪深楼市调控后，以二线热点城市为主的新一轮楼市调控风雨欲来。但是，此轮调控依旧没有脱离过去“十年九调”时期需求端行政干预的弊病。而且，从政策内容来看，行政干预复归的痕迹较重。

　　比如，土地拍卖限价和强制“熔断”的政策，细化年度房价涨幅等。同时，近年来被赋予重任的长效机制、市场化则有弱化的迹象。事实上，城市化已经进入“下半场”，即人口向大城市、城市圈迁徙，包括受去产能冲击的二三线城市人口外流;房地产也进入“下半场”，即城镇户均住房拥有超过1套/户，房地产市场区域分化愈加强化，即大城市、城市群成为楼市新增需求的主战场，而二三线中小城市则要在“去库存”的泥潭中挣扎。

　　同时，监管也希望楼市能托底经济，以避免经济“硬着陆”，并为经济转型创造低成本的环境。但是，由于实体有效资产形成有限，在量化经济业绩考核未改的情况下，借助于“去库存”政策东风，资金纷纷涌向楼市，这也是今年土地市场一个独特的现象，即财务投资者很多。货币是楼市的第一动力，热点城市未来房价地价上涨或难挡。

　　预期和政策助推，往往会让市场“被利用”而走向泡沫化。今年以来，之所以热点城市、三大都市圈房价上涨、需求高涨，企业拿地不计成本，楼市泡沫愈演愈烈，就源于上面的逻辑推理。当前，货币宽松预期升温，人口和资金回归热点城市，特别是三大都市圈的趋势不会改变。在楼市有效空间范围收窄至三大都市圈和少数热点城市的情况下，基于有效资产的追逐，避免热点城市楼市泡沫化应成为调控第一要务。

　　由此，热点城市楼市政策切忌继续在需求端着力：一方面需求来势汹涌，远非过去“十年九调”时期可比;另一方面，历史经验已证明，需求端很难控制。最有效的政策还是供给侧“疏导”。今年以来，高层屡次强调，热点城市要增加土地供应。不过，热点城市近期调控的实践，仍旧没有脱离需求端干预的范畴，增加土地供应的政策导向并没有在地方实践中被执行。