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房地产投资家李晓东:保障房REITs中政府不可缺位

来源:中国房地产报  刘关 惠州房掌柜  2010-09-08 09:59:00

  
图为建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东

  曾为联华信托总裁、现为建银精瑞资产管理有限公司董事长的李晓东可谓是REITs领域的活跃人物。就目前中国式REITs的泛保障化,本报记者对其进行了专访。

  中国房地产报:中国版REITs的推出经历了很多的转变,特别是目前的泛保障化,您认为出现这种转变的原因是什么?

  李晓东:转变的原因在于政府层面保障房建设的财力不足。

  今年,中央政府提出要建580万套保障性住房和旧城改造住房,中央对此的拨款是600亿元,平均每套房约为1万元,远远无法覆盖成本,剩下的钱需要地方政府来筹措。

  资金需求应该是促成方案转向的一个重要因素。作为金融产品重要的推动者,政府的上述因素在REITs还未成型时期就自然有了很大的影响。

  中国房地产报:在银行间市场交易的保障房REITs,它的投资回报率在多少时才能得到机构投资者的认可?

  李晓东:由于购买者是包括银行、保险公司以及社保基金在内的机构投资者,这一类的产品若要有市场吸引力,目前其回报至少应该高出10年期国债利率1.5%~2%,在租金收益上还要扣除管理费等各种费用。对比10年期国债和企业债而言,目前10年期的国债收益率为3.28%(无需缴税),而一般企业债收益率在5%以上(含税)。也就是说这类产品年回报应该能达到5%甚至更高,才能获得机构投资者的青睐。

  中国房地产报:那么就目前的廉租房收益而言,其比较低的回报能否满足机构投资者对REITs的预期收益率呢?

  李晓东:目前确实存在这样的状况,单纯依靠租金收益很难覆盖投资回报率。

  我认为,任何一种保障房在打包做市场化金融产品的时候,都需要注意,政府是不应该完全抽身的。无论是租金补贴,还是回报率的控制,政府都应该在其中有所贡献,否则这种非市场化的产品做到市场化的推出是不可能的。

  中国房地产报:您曾经提到,国内的REITs已经错过了推出的最佳时机。那么,目前各地筹备的保障房REITs是否也有同样的问题?

  李晓东:当时我认为,国内推出REITs的最好时机应该是在2008年下半年——也即房地产市场最为低迷的时候。而目前,REITs正遭遇租金回报率低的尴尬,而这一尴尬还将持续一定时间。

  但是保障房版本的REITs,我认为并不存在这个问题。区别于以商业物业或者工业物业为主的REITs,保障房REITs推出的关键是设计,在于政府如何在其中发挥作用使产品具有一定吸引力。换句话说,政府在保障房REITs中是起决定作用的,也就不存在所谓推出时机的问题。

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责任编辑:nomark

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