万科全非毛坯修豪言遭遇楼市新政 广州毛坯房重现

　　继恒大全国8.5折降价风波后，6月初万科、绿地等龙头企业也陷入“降价”风潮。曾宣称2010年将进入全非毛坯时代的万科，在广州某项目盘也推出了“毛坯房”，1.08万元/平方米的团购价，比该楼盘此前的均价低了近4000元/平方米。

　　有业内人士指出，当下成交惨淡，万科这一举动也许是试探市场反应，到底降没降价也很难说，主要是非毛坯修的成本如何衡量。

　　“毛坯房”重出江湖

　　上述楼盘位于广州白云区，曾是恒基地产的“烂尾”楼盘，万科于2009年通过收购方式接手，并将其改造包装成目前广州热销的楼盘之一。该盘近日推出的毛坯房销售价格约1.08万元/平方米，远低于此前非毛坯房的价格。据代理该盘销售的合富置业工作人员表示，推出当天，这40余套毛坯房已卖完。

　　据万科该项目盘现场销售人员小何介绍，毛坯房价格为1.08万元/平方米，而目前该楼盘的市场均价在1.4万元/平方米~1.7万元/平方米。

　　合富辉煌市场人士表示，万科毛坯房入市，可以说是降价了，但由于数量不多，这批房源仅提供给内部客户。

　　合富置业销售中心相关负责人表示，该楼盘以后不会推出毛坯房，因为此批毛坯房户型和景观都存在瑕疵，比如120平方米的只能作为两房，而150平方米的面积只能做三房，难以非毛坯，所以作为毛坯房推出市场。

　　万科广州公司相关负责人对《每日经济新闻》记者表示，“天河御品是一个收购的项目，接手后，进行改造的空间不大，不少户型非常奇特，120平方米的面积只能做两房。这个情况不能单纯定义其降价。这是个个案，不能同万科其他的产品来比较，而坚持做非毛坯房是我们的一个方向。”

　　“裸盘”降价仅是营销手段？

　　“受新政影响，买家不入市持币观望，卖家不降价导致房价高企，买卖双方持续博弈。为此，开发商想方设法‘勾引’买家入市。”广州著名房地产专家谢逸枫认为，不吃亏又要降低房价，“裸卖”（卖毛坯房）成为开发商的首选。

　　他指出，有的开发商“裸卖”的价格并没有多大的区别，而是为了吸引投资客和部分改善需求及刚性买家的促销手段，是一个营销噱头。

　　6月16日，经纬行研究中心《端午调研报告》显示，今年端午期间广州地区楼盘加大了让利促销力度，一口价单位、多种折扣叠加低至8.3折的价格优惠幅度、直接减价10万元、送5万元金条等，都是直接在价格上让利，力求恢复交易活跃。但政策影响仍然持续，端午节假期广州市场整体交易平淡。

　　经纬行研究部经理朱欣苑认为，由于上半年通过销售回笼资金有限，下半年流动性又会趋于收紧，开发商的资金压力将逐步显现。受新政影响部分项目亦延后至7、8月份开卖，届时下半年的供应环境有所改变，存在一定的竞争压力。

　　朱欣苑表示，部分发展商也会借鉴2008年万科先跑的经验，由目前的价格折扣等让利促销变为直接的降价，以价换量。预计7、8月份降价项目会增多，到了传统的“金九银十”阶段，全面降价潮会来临。不过，本轮降价幅度会比2008年的降幅要低。预计广州市中心项目降幅在10%~15%左右、郊区项目降幅在15%~20%时，成交量就会逐步回升并不断放大。

　　开发商热衷全非毛坯？

　　2004年，万科就提出了全面实施非毛坯房的设想。2007年、2008年、2009年……万科各地项目楼盘的非毛坯比例在逐年提升。

　　2009年12月，王石公开表示，2010年万科将撤出毛坯房市场，全面推行非毛坯修房。

　　碧桂园内部人士表示，广州市场上，目前毛坯房的形态都集中于别墅等物业，洋房类户型都是非毛坯修的，因为购买别墅的业主对于非毛坯的个性化要求更高。

　　目前，随着政策深入，开发商销售惨淡。除了万科有毛坯房入市，广州市场上出现了不少“裸盘”，如本地开发商方圆的广州大学城某项目毛坯价达1.8万元/平方米；雅居乐推出的广州花都区新盘全以毛坯房入市，均价7000元/平方米；豪利花园毛坯房均价6500元/平方米左右.

　　满堂红市场研究部高级主任肖文晓认为，与非毛坯房相比，如果开发商实实在在地将非毛坯费用减除掉，那确实也让利了。他还表示，现在开发商喜欢做非毛坯，这样一来不仅在楼盘项目上赚了购房者一笔，还可以在非毛坯上再赚上一笔。