合纵联行2012年房地产(惠州)营销大赏将于1月28日举行。据悉，本次活动参与者均来自行业中有影响力的企业单位，以及房地产行业内的各企业高层，营销 专家，知名企业精英，打造本年度惠州营销策划领域最高端、有代表性与影响力的年度盛会。活 动以“专业社会组织+权威媒体+知名房企”的三合一形式联合举办。
当晚，合纵联行与房掌柜联合摄制的首部行业微电影——《让你丫不带帽子》也将举行首映式。《让你丫不戴帽子》剧情围绕一个楼盘，叙述开发商、售楼员、购房者、媒体、广告公司等房地产产业链人群的生存状态。影片运用了段落式的拍摄手法，以及倒叙、插叙等电影表现形式，结合了2012年度热点房地产行业事件，通过诙谐的影片形式叙述出来，既反映出当前房地产产业链的真实状态，也暗讽了行业内的一些丑陋形态，同时也希望通过这一部年度回顾的房地产行业电影，给予行业人士更多的反思。而本片演员则由合纵联行部分员工倾情出演，房掌柜采编和视频团队全程摄制。
合纵联行2012年房地产（惠州）营销大赏暨合纵联行2012年客户答谢晚宴现场已经布置完毕，一切准备就绪了。
现场工作人员开始忙碌起来了。
现场来宾陆续到来，场外逐渐热闹
来宾签到
工作人员整装待发，列队欢迎来宾
来宾到场
现场工作人员忙碌的身影
场内进行着乐队表演，悠扬的《卡农》音乐响起。
现场乐队演唱
场外来宾合影留念
合纵联行2012年房地产（惠州）营销大赏即将开启
轻快的小提琴声中，合纵联行营销大赏正式开始。
主持人介绍现场来宾，合纵联行“合气道”理念。
视频介绍合纵联行“合气道”理念、“合纵联行”一名来源，以及合纵联行业务、成绩。据介绍，“合纵联行”来源于“合纵连横”。
尊敬的各位领导，各位来宾，各位行业同仁及媒体朋友们：
首先，我代表合纵联行全体员工，对各位的到来表示衷心的欢迎和感谢，对此，我们深表荣幸！
相必近期大家已从各种渠道已经看到了很许多关于市场总结及预测的分析了，在此我不做过多阐述。比起对过往的总结，我们在座的都会更关心未来的发展。我们注意到关于市场未来走势是有很多个不同声音和观点的，这些不同的声音和观点都各有各的道理……不管结论是怎样，我个人认为，任何人都无法对中国全国的房地产市场下一个唯一的结论。中国很大，各个区域的经济发展背景差异会非常大，贫富差距也很大，所以那就是为什么统计局18日公布我国基尼系数为0.472时会引发“全国人民都笑了”的闹剧。经济结构背景及可持续性、市场需求及供应结构差异，会导致各地房地产市场将来的走势存在很大差异性，所以我们不必过多去关注那些大而全的总结及评论。我个人的观点是：房地产市场需要通过点来看，但不能以点带面，通过面来看的话就需要进行归类了。
从面上来讲，各种数据至少可以说明宏观经济最坏的时候可能已经过去，经济反弹动力虽不算强，但支持经济短期内趋于恢复的局面正在形成。13年货币环境稳定和成交向好会支持房价呈现向上态势，但全国去库存压力仍然很大，整体上行空间有限。
如果从点来看，我们来看一下惠州。惠州这几年来每年的库存量加新增供应，基本上是在每年的成交量的2倍左右。比如拿惠城的数据来看，2012年惠城成交面积331万，库存332万，13年新增供应381万，那么库存加新增供应就是713万，大概是去年去化量的2.15倍。这是一个相对比较合理和平衡的结构，这样的比例结构既不容易导致房价大涨，也不容易影响房价大跌。我们再看一下惠城2012年与2011年对比，成交面积涨了11.6%，成交套数涨了12.7%，成交均价降了近5个百分点。也即是说：各位用平均5个百分点的价格降幅，换来了12个百分点的量的涨幅，以价换量的效果还是非常明显的。在特定要求前提下以价换量不可怕，可怕的是以“价”换不了“量”，那样才可怕。其实最近大家从一些报道上也看到，确实有一些城市已经出现了或者将面临以价换不了量的严重问题。
因此我个人认为，大家首先不必担心13年惠州市场会差，稳中有升应该是惠州市场走势的主流观点。当然，今天我们还可以共同来关注一下几个平时我们大家可能会很少关心的数字：
1是新生儿数。惠州2012年新生儿数约8.5万人，深圳是19万，北京20万，香港10.9万，惠州的年增加新生儿数量是深圳的45%，北京的42%，香港的78%（我不说结论，看这些数据的对比大家尽可以去想象结论）。
2是流动人口。我们也注意到8.5万的新生儿数中户籍新生儿约4万，非户籍新生儿比户籍人口新生儿多。2012年惠城区流动人口达到了50万，增长率约14.84%，应该是历年来增长率最高的一年，这样的增长率也是一个值得关注的角度。
3是二手房交易。去年惠城二手房交易不足80万，与一手房差距非常大，远低于一线城市一二手房的成交比例关系。一个方面我们可以认为惠州的二手房难做，另一方面我们也可以认为交易活跃期还未到来，某些指标和因素的变化会对未来二手房的成交及租金都带来非常大的影响。
4是我们看一下我们惠州的经济结构，我在我们公司数据库查到的数据2012年惠州第三产业的占GDP的比重不到40%，我估计应该比这个低，顶多30左右，这个占比是属于比较低的，大家知道50%才是一个经济繁荣的分界线，比如深圳占到70%。再加上惠州一直以来金融总量和信贷增长不足，信贷增加是滞后于GDP的增长的，这些都是惠州目前面临的问题。但我们看到了政府在这几年对这方面的重视和作为，从12年会展中心举办的各式展会就可见一斑。另外，惠州去年GDP增长 12.6%，增幅全省第二，很多人都有一个误区，认为惠州GDP是靠石化产业来拉动的，但其实很多人都不知道，作为惠州支柱产业的石化产业这几年增幅一直在下滑，去年石化工业增加值增长点只有几个百分点，不仅没有帮忙，反而是拖了GDP增长的后腿。那么惠州的经济增长靠的是什么？我查了一下惠州的经济增长结构，其中高新科技、工业生产、消费市场、外贸出口、固定资产投资等增长率都非常高，政府的财政收入增幅也比较高，由此来看，惠州的经济发展正向一个多点多元的方向进行良好的推进。
这四个角度，可以从一定程度上帮我们对未来的区域市场发展做一些辅助性的基本判断。过去一年以来，我对房价一直持的观点是：一线城市的房价跌不了，卫星城市和特定经济圈城市房价有得涨，其他城市房价有得跌，至于惠州属于哪类，大家可以自行归类！同时也说明，扩张中的房企在未来的战略布局发展中，应更重视对城市、区域、开发业态的选择。
说回到营销，在惠州做营销的大部分人这几年都有一种感触，就是比较辛苦。辛苦不仅仅是来源于工作的繁重对体力消耗，更重要的是来自于心里所承当的压力，付出与产出的不对称性。很多时候我们发现，市场的变化和资金计划要求迫使我们很难按套路出招。我们到底步入了一个什么样的营销时代？是比产品？还是比推广？还是比资源比渠道？是比谁请的明星大牌？还是比价格？对于过去的一年，我们很难对惠州的营销做一个总结，或许“合气道”会是一个相对比较贴切的比喻。合气道没有固定招数，讲究的是顺应自然，顺势而为，不管外界怎么变化，你顺着外界的变化来出招就对了。营销是一个将思想变成转变成产品、成品、再到商品的系统工程，营销不应该是简单的促销和降价，降价不是没用，而是很多时候降价充其量就是一剂春药，药效过了该不行的还是不行。而且你还得看对方的反应，要是对方不回应的话，你这春药也吃了，却没有目标对象的话那就比较惨了（自我解决）。所以营销的出发点还是要回到产品和客户身上来，那是本质。
总的来说，我认为惠州的营销应该，也已经开始逐步从兵荒马乱的时代里走出来了，一些营销人很开始会清楚自己要什么，在做什么。很多时候，营销场上就是一个武林大会，意义如同前段时间王家卫的电影《一代宗师》一样，戏中所有人物都不可或缺，大时代下的武学众生，有的成了面子，有的成了里子，都是时势使然。有的随着历史前进，有的选择留守岁月，都是命运使然。
但一切仅仅是开始，无论营销的时代怎么变化，万变不离其宗的核心价值点是产品和客户。在这个过程中，合纵联行有一些心得，一些体会，今天办这个活动是两个目的：一是赐教，恳请得到您的批评指正，因为我们需要成长进步。二是分享，我们一直致力于为行业传播一些东西与大家共勉，我们相信：念念不忘，必有回响！王家卫在对武侠世界的想象和认知之外，传达了一个人所必经的成长过程——“见自己，见天地，见众生！”。作为一名房地产人，我们今天做的就是见天地见众生的事情，更是通过这种方式更好的见到自己，把握自己的路要怎么走。
白居易的“文章合为时而著，诗歌合为事而作”与合纵的“合”字在一定程度上意义都在于此，我们此时此刻所做的这些，其实也就是抛出一块砖（抛砖引玉），你要觉得引不来玉，你可以把它捡起来拍我。你要还认可它，可以把它当垫脚石，相信它可以让你稍微站得更高一点点。
再次感谢大家的光临，也感谢大家对合纵联行一如既往的支持，恳请大家继续对合纵联行进行批评指正，我们会更加用心和努力。最后，用淘宝上的一句话做结束语与大家共勉：“没有一个冬天不可逾越，此刻，燕子飞往南方……”。谢谢大家！
视频回归2012楼市：央行降息、楼市回暖、千亿军团阵营扩大.......房地产在过去十年既扮演了刺激经济增长的“好孩子”，同时也扮演了引发社会各种矛盾的“坏孩子”。
合纵联行张凡进行2012年楼市总结暨2013年楼市预测。
2012年楼市关键词：央行降息、稳增长、限购、限贷、保障房、房产税、地王、城镇化。总结：市场反转，持续回暖。
2013年惠州楼市预测：全面步入大盘时代，惠州已进入复苏期，量价回升。开发商对后市信心逐步增强，江北、金山湖、河南岸、麦地是消费者较为中意的片区。25—30岁客户占购房比例大多数，刚需仍然是购房主体。购房者对市场预期乐观，第二季度或出现购房高峰。由于江北、金山湖片区成为特点购房区域，而且区域房价较高，会拉动惠州住房均价。
合纵联行张凡：合纵联行预计，2013年，惠州住宅成交量将同比增长8%—10%。上半年供需平衡， 下半年市场基数有增无减。
房价方面，从人均GDP角度讲，惠州房价上涨空间明显。合纵联行预测，随着惠州GDP的增长，惠州房价也将大幅增长。预计2013年惠州房价增长幅度约为17.68%，有望达到7000元。
武术表演——《合道》
合气道之以柔克刚——华弘星岸城项目营销案例分享
合纵联行陈婧：华弘星岸城开盘经销9成，实现了单周销售额突破1亿大关的成绩。项目营销成功关键：“饥饿营销”手法，制造市场竞争的不充分性、利用消费者不成熟心态、放大产品的不可替代性。
合气道之相由心生——中投保税物流园案例分享
中投保税物流园实现了开盘销售2亿的业绩，12000元/平米的均价高出同区域同期产品40%。项目成功销售的法则在于运用了行为经济学损失效应、大数法则以及庄家效应等法则、规律。第一，巧妙利用损失效应提高客户投资信心；第二，利用大数法则寻找投资客户，线上、线下宣传重点放在如何扩大意向投资客户基数，吸引全程投资客目光；第三：通过庄家效应，改变客户销售抗性。并且通过严谨、科学销售手段使中投保税物流园成为惠州商业神话！
介绍中国第三代房地产营销系统
合气道之借力打力——润园项目案例分享
润园项目2012年营销推广投入30万，以老带新比例45%，创下3亿元销售业绩。成功销售关键在于巧妙运用“水波效应”以点带面有效传播。“波心传播”——多渠道扩大波心人群，制造精准营销，为波心人群创造筹码。通过波心传播，传播成本低，可信度高。
合气道之万剑归宗——鑫月城项目案例分享
陈江仲恺片区同质化竞争明显，并且片区内都是以大盘为主。合纵联行7月1日正式进场，接下项目全年销售不低于1000套，均价不低于4800元/平米的任务。项目5个月年5次开盘，实现了“时光盘”销售，实现全年销售近1000套，对比周边项目销售速递为其3—4 倍，并且成为该片区销售均价最高的标杆项目。首先需要解决自我认知问题，项目定位是首先要解决的问题。合纵联行观点，鑫月成是区域中心首歌超大规模复合社区——百万平米理想城邦形象定位。第二，改变营销的沟通方式，用平等、亲和的态度与客户沟通，重视与客户互动，寻找沟通机会。第三是如何实现短期内快速蓄客。合纵联行创新销售模式，建立直销队伍，使项目在短期内快速积累客户。第四是如何提高客户质量。开展客户调研，进行客户分类，对销售人员进行系统培训，准确把握客户需求。第五，如何制造紧迫感。补补紧逼，适时开盘，减少推销量、拆分单位。创新选房方式、销控模式。第六，如何实现价值的最大化。通过客户梳理采取四维定价法，实现预销控的精准化。
其实万变不离其宗，最终的达芬奇密码就是客户！
主持人宣布合纵联行2012年房地产（惠州）营销大赏下午场结束
主持人宣布“合纵联行2012年房地产(惠州)营销大赏”下午场顺利落幕后，在万丽酒店的第二宴会厅里，答谢宴顺势登场！
伴随着现场劲歌热舞的此起彼伏，”合纵联行2012客户答谢宴“主持人登场亮相，宣布宴会开始！
【现场才艺演出】
【劲歌热舞后，现场主持人华丽登场】
约合北京时间8时许，由合纵联行联合房掌柜摄制，惠州首部地产行业微电影《让你丫不戴帽子》正是公映！
《让你丫不戴帽子》是惠州房地产行业内第一部反应当前行业众生百态的生存白皮书、一场打翻了五味瓶的工作生活秀、一副啼笑皆非的房地产八卦图!
【公映现场】
本剧剧情围绕一个楼盘，叙述开发商、售楼员、购房者、媒体、广告公司等房地产产业链人群的生存状态。
短短10多分钟的首映式在众人掌声中谢幕，《让你丫不戴帽子》演职人员——合纵联行员工及其领导团队上台祝词。
【合纵董事总经理彭斌手提高脚杯致辞】
掌声追赶着合众人激动人心的口号声，在合众联行董事总经理彭斌的带领下，合众人们纷纷走下舞台，提着高脚杯一桌过一桌与现场嘉宾敬酒致意。
【现场嘉宾们纷纷起身敬酒】
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
