在过去的两年里，武汉、北京、上海、天津、厦门、东莞等城市均进行了本市普通住房标准的调整。由于从非普通住房转为普通住房，可以在交易环节享受到契税和营业税的优惠，降低交易成本。因此市场普遍认为，普通住房标准的调整，将会刺激成交量的提升，促使购房者长期观望后的入市积极性提高。
惠州普通住宅标准最早于2005年执行，至今历经3次调整，此次调整已属第4次。2005年9月1日惠州首次制定普通住宅标准，需要达到三个条件：一是容积率在1.0以上;二是房屋建筑面积在144(含144)平方米以下;三是房屋单价在3600(含3600)元以下，而且须同时符合以上三个条件。
2007年，惠州普宅价格标准上调，调整至5100元;2010年12月2日，调整至6425元;2013年9月29日，惠城区(含仲恺高新区)、惠阳区、大亚湾区分别调整至7884元、7178元、6568元，该标准从2013年10月1日起执行。
根据政策规定，普宅可享受购房1.5%的契税优惠，非普宅则为3%，对个人拥有的普通住宅，在其二手转让时免征土地增值税。
根据房掌柜统计显示，惠城区的新房均价在2012年11月首次突破6425元的普宅标准，并在2013年3月彻底突破这一底线。从目前成交看，惠城区成交均价早已在6500元企稳，而热门片区如江北、金山湖片区也早已突破7000元大关。
惠州普宅标准第4次上调，是否让各区楼市成交量和成交均价稳中有升?国庆前的利好政策释放，是否带给了黄金周更好的成交量?惠州普宅标准的再次上调，是否引发惠州2013第四季度以及全年楼市在成交量和成交均价上再创新高?
房掌柜本次谈房论市地产沙龙，将邀请惠州房企代表、市场研究机构、资深媒体人士共同探讨此次普宅标准再次上调带给惠州楼市的影响。
房掌柜谈房论市地产沙龙现场。
沙龙开场前，房掌柜记者对业内知名评论人士范忠洲进行采访。
首先感谢大家在百忙之中抽出时间莅临我们的沙龙。首先有请房掌柜的董事总经理张毅先生致欢迎词。
首先感谢各位光临我们今天的沙龙，我们沙龙的话题，是在国庆放假前就已经出来了话题。我们第一时间做了一个简短的采访，在这个过程中，我们在国庆期间感觉到很多网友对相关的信息不太了解，所以我们在国庆之后解决再做一场沙龙，要经各位在座的资深人士对这个政策做一次解读，指导网友买房。
我接下来简单一下房掌柜，我是属于房掌柜最早的两个员工之一，房掌柜是2008年创立的，到现在正好5年的时间，目前国内的主流城市分站是16个，覆盖到珠三角、长三角、环渤海以及内地的一些城市，这是我们目前发展的间断的情况。
我们惠州公司是在1年多以前创立的，我们之前在世贸那边办公，现在才搬过来，受到各位地产业界的朋友的欢迎和支持。我想到年底还有另外的安排，暂时不透露，到年底的时候，我们想以另外的形式再感谢在位的各位以及惠州的地产界的各位朋友，我简单讲这么多。再次感谢大家的光临，谢谢。
首先介绍一下各位到场的嘉宾：
惠州资深评论人士 范忠洲
营销策划协会会长 曹智宏
中原地产策划研究部 彭丽娜
世联地产客户与策划资源部总经理 胡光宇
隆塬地产住宅部总监 关晓光
憶旺百汇星城营销总监 王兴柳
华泓置业营销总监 潘子石
我今天是抱着一个学习的心态跟大家做一些交流，我看这个主题比较专业，我虽然做过一些房地产方面，我是做管理方面的。我谈谈我对这个问题的一些看法。最近两次的调整的指标，上次是6400多元，这次有7800多，这两次的调整，我认为有三个方面。
第一方面，2011到2013年，这三年的时间，我们做房地产行业的，在惠州来说是快速发展的时期，特别是金山湖，大亚湾片区和仲恺片区。2007年到2010年，这三年调整了一次，2010到2013年这3年又调整了一次，这次的调整是10月1日开始执行的。两个三年在其他的城市，在东莞和中山，惠州是一个首例，说明惠州的房地产的价格是平稳上升的。我认为目前惠州的房价水平是相对比较合理的，还有升值的空间。第一个总结来说，对于片区发展的价格有推动作用。
东莞2013年9月22日，在2012年9月份，东莞调整了一次，2013年9月份又调整了一次，隔了一年，东莞的普通住宅的标准再次提高。一类镇街，是以城区为主的由8000元/平方米调整为8654元/平方米，执行的标准是一年。这个数据跟惠州现在的新调整的标准数据相差1000元，也就是说它们提升的标准值在600元左右。从这两个城市来比较，我们回头看看惠州，我们从价格来比，提到了1459元/平方米，目前最新的标准的上升幅度是达到了22.7%，平均每一年增长了486元。按照这个单一的计算方式，我们预测到2016年，惠州的标准是否在7884元/平方米的基本上再增加到9384元/平方米，可能在2016年再调一次。未来不到8000元的均在未来纪念会突破9000大关，我认为这次的调整是合理的。
惠州的标准时间跨度很平均，调整的数字很合理，总的来说，政府的这次调控是更加科学合理，我们楼市的投资空间是很大的。
这次有一些业内的声音，豪宅标准的重新定义，政策的利好。其实开发商和购房者，没有把这次的政策类似于楼盘做广告一样作为一个重要的东西来推广，一些市民不清楚这个标准给他们带来什么东西，我们有必要开今天类似的沙龙，起码在业界有一些声音，向市民去传播。按照刚才讲的这两点，你的房子三年后会升值1500元/平方米，现在你买100万的房子，可能两三年后可能就200万—300万，这个说给市民听，就简单明了了。普通住宅的参考价一旦提高，意味着原来属于豪宅项目的，现在要按照普通商品房的形式交税。很多的房源因此改变为改善型需求的房源。它直接关系早普通住宅和豪宅之间身份的认同。对于购房者和开发上，这次房价的上调，从这三个方面都是利好的。当然我的讲话不影响下一位，你们可以讲反面。
刚刚曹会长的发言很宏观，开发商对普通住宅的标准有没有自己的看法，我想问一下潘总，未来的走势，潘总是怎么看的？
这个标准调整之后，对你们旗下的项目有没有造成什么影响？
我们所有的项目都是属于博罗片区，对我们没有什么影响。
我给大家介绍一下，我是关晓光，从事地产12—13年了，我做的是三级市场，是我们所说的二手房。今天参加这个房掌柜的主题活动，是想跟大家探讨一下目前这个市场。
第一个，惠州政策的利好，现在是否符合目前的发展步调。首先第一个，惠州先是被评委文明城市、宜居城市、养生城市，随着城市的升级，政府要大力地镀金，我们的现在的城市发展格局比我们的房价涨得快。惠州是整个珠三角最具发展潜力的之一。从海陆空来看，惠州的发展是非常可观。我是从2007年来的惠州，当时是一些不规范的小公司，通过行业的不断成长，由2000多的均价，到现在是6000元，每年以这个速度增长，我觉得房价还没有惠州发展的速度快。
第二个，我们必须满足三个条件第一容积率在1.0以上，建筑面积在144平方米以下，以及我们现在制定普宅标准的3600到7884元是否合理，更说明了惠州的房地产的管控和要求是很严重的。同时惠州的二手房交易来说，应该来说不是说全国最强的，更有助于房地产的稳定。
第三个，黄金周，在十一之前，出了这个政策，政策的释放是否使黄金周的成交量更好。我们现在惠州出现了一个情况，也不是惠州，响应国家的政策，房地产贷款比较紧缺，影响了中国的二级市场和三级市场客户的信心，这次惠州政府出台这个政策，是对惠州的新房和旧房置业者的一些信心的恢复。今年黄金周的成交量环比9月份上升了30%，本次成交量，由刚需客户和置换客户，对市场的信心和一个大的方向的理解，成交量非常不错。在第四季度，成交量是否再创新高，随着市场的不断成熟和规范，我们企业从第三季度已经超越了一两年全年的目标，甚至是提升了30%。我们对惠州的房地产以及是否升值，我们是非常有信心的。
刚才我也说了，惠州是否成为广东省的省会，这个可以看一下这个形势，我对惠州的房价有信心。
惠州之前是否存在被豪宅的情况？
我们讲了这三个条件，当时出台这些政策，是方方面面的原因。我们有一个现象，30平方米的房子有4000元/平方米，这就已经是豪宅了，我们 有3600的均价，我们不说是否合理，当时的惠州市场是这样的，或许有一些被政策绑架的因素，但是政府随着现在的地产的发展和规范，现在在及时不 断地调整，正如我们由3600到4000多，到现在的7880，我们现在在调整，现在这种情况不是很多。
在现行的普宅标准标准出台之后，对这个情况是否有改善？
当然有改善，我们现在面对的客户群体大多数是80、90后，甚至是一些刚需的置业，他们被规定在豪宅的定义中，现在的楼盘大概是6000—7000元/平方米，被之前的豪宅框定，一些刚需置业者不敢下手，通过这次的调整，把一些税费降低了，他们的置业信心更大了。
我们的代理公司做市场研究做得比较透彻，现在想听听胡总的看法。
我之前没有做过这方面的研究。首先从地方政府来说，惠州政府一直对我们是锦上添花，这个事，政府是有作为的。今年三月份的时候，国五条出台，房管局开了一个会，有开发商提出来，惠州的征收的契税的价格标准有两年没有变了，很多客户被豪宅了。领导的答复说这个事情需要研究一下。现在看到这个政策之后，我们觉得效率还是比较快的。
第二个方面，反映了政府态度的变化，征税不是向低收入群体，是向应该征收豪宅税的一些人征收。关于契税的征收，是指房屋所有权发生变革的时候，征收的一种税种，这个税种应该向什么群体征收，现在惠州的标准7800元，比如达到这个额度的金山湖，是应该征收这个税。我们还有很多的片区没有享受到，应该是向这种单价过高的区域征收，我不知道这个钱是否会应用到市政建设上去，我觉得征收是有价值的导向在里面。
从营销的角度来说，这个政策是否在放松，我觉得惠州的政策至少从去年开始，没有紧过。当时国五条出来的时候，惠州的房管局专门做了市场调研，找了代理公司和开发商以及一些专业人士，我觉得惠州的政策没有很严厉地偏紧过，到现在是平稳的过度。
销售方面，数据方面的对比还不太好说。现在的数据还不代表真实的市场反映。从我们自己的楼盘的情况来说，首先从成交来说，我们并没有看到一些实质性的提升。从我们自己的角度来说，我们更多把价格的调整当做是政府的导向性的，而不是说3%变成1.5%，就会有一个天大的变化，我们始终说3%是一个锦上添花，并不是一个决策性的，只有想买房的人才会关注到3%调整为1.5%，没有能力买房的人会因此这个调整咬牙去买，我们到对这个调整是基于什么的要清楚。这个是一个利好的因素，但是不能当做是救市，现在也谈不上救市，我们不能把这个无限地放大。
现在征收的情况，我认为按单价比按总价合理一些，比武汉这个城市要好一些，武汉的整个城市建设更平均一些，之前滞后一些，现在也发展起来了。从客户的角度来说，我觉得还有一点要说的，客户不会因为这个改变自己的购买决定，一些首置不知道这个政策，要交这个契税，他们认为是开发商收的钱，他们不知道要收这个税。
所以我觉得是一个利好，但是不是绝对性的利好，这是我对这个政策的看好，我先讲这些。
有请中原地产的彭总。
关于楼市的调控是否放松，我个人认为不是一个放松，只是没有更严厉的政策出现了。政府一直做调控，一直限制投资性需求，但是对于刚需的需求没有什么限制，希望房地产是稳步增长的。关于调整的力度和目前楼市的发展状态，我个人认为是符合的。2013年调整的幅度相比2011年的幅度是调整了22%多，跟经济的增长是同比的要求。所以这个是比较合理的。
豪宅的标准，如果以总价来算的话，投资性的产品总价并不是特别高的。
这次调整是否让楼市成交量和成交均价稳中有升，本身有一个市场导向，价格在往上涨，这个调整了之后，政府会认为后期的市场是往上增长的。至于黄金周的成交量，我从各个的楼盘的数据了解到，黄金周，并没有因为这个利好消息带动了成交量，这次的调整是否让后期的成交和成交均价上涨，我个人是这么考虑的，短期内有一定的利好，可能有一定的释放，但是从长远来看，要看客户的真正的需求，以及客户的购买力，以及客户对后市的预期。
我想了解一下，惠州之前的豪宅和普通住宅的比例是多少？
我们没有具体做过这些统计。
这个应该更多是在惠城区，之前是一刀切，60%的房子都可以征收了，价格是6400，市场均价已经到6200了。这次调整，最好是能够按照每年的均价出来之后，每年调整一次是比较合理的，按照这种涨幅，假设惠州的涨幅一直持续下去的话，到明年又有60%的房子会征收3%的契税。
接下来有请资深评论人士范总发表一下自己的看法。
首先我认为所谓的标准并没有对市场，对客户来说，并没有太大的意义，定这样一个标准，它的最关键的一个点是政府征税的参照。政府到底什么时候可以收税，你说收税，收1.5%还是3%，很多时候客户并不知道知道要交多少税，多少费，如果按照100万的房子来算的话，可能多交1.5万，很多时候在买100万房子的时候是没有感觉的。最大的意义是对政府的征税制定一个政策，对市场没有太大的意义。
第二点，这个政策出来，29号刚出来，我就说了。这个政策很重要的一点是透露出目前这个市场，楼市向上的一个重要的窗口和一个征兆。由6425元到7884，这个数据的转换，表面上1000多元也不多，表明现在的普通住宅的最高限价可以接近8000元，而不增加1.5的契税，超过7800，增加1.5%，意味着惠州的价格。首先说惠城，惠城价格的合理的空间，高于7884的话，平均的价格在7400到7500之间才比较合理。我们也参考惠州的同类型的城市，尤其是长江沿岸的城市，比如江苏的常州，惠州、中山、佛山和珠海这些城市是可以跟长三角的无锡等等城市比较，我们现在对比，惠州从经济发展的程度，包括整体的走势，都是跟长三角很多趁势是比较类似的，但是从房价来说，我们是差一大截的，基本上从南京到上海的这些城市，均价都不低于8000元/平方米，甚至比较小的一些城市，一些县级市都在1万左右，现在惠州还在6400到6500的情况下徘徊。首先政府看到了经济发展的过程中，房价在上扬，这个趋势是没有办法逆转的，根据这个情况，适当调整征税范围是很重要的。
惠州按照平均的工资水平，在座的各位如果一年10—20万的收入，惠州的房子的价格，需要四到五年的时候才能买得起，所以不能用这个来衡量。
第四方面，房价现在这样一个参照标准，老百姓是否买单的问题，这个政策出来之后，这个1.5%，3%也好，税费的变更也好，是否会影响到老百姓的购买，我认为有两方面。
第一，部分的老百姓会积极入市，看到了楼市的涨幅和趋势，近三年，惠州的GDP的增长率加起来大概20%多，这次调整的标准也是20%，惠州的经济现在在第二梯队，意味着还要增长100%，房价接下来没有办法涨这么快，但是还有空间。如果我买一两百万的房子，要多出这些税费，如果有利可图的情况下，1.5万的税费可以承受，从广州的和深圳的房子来看，豪宅的涨价空间是远远大于普通住宅空间。这个空间对比过来，可能多交1.5万的收税费对他们影响不大，而且这个趋势可能促使一些客户跑步入市。现在没有太大的显现，调整到7884元之后，城区在这个标准之上的项目，可能有10多个，在调整之前，惠州的绝大部分项目已经超过了这个数，这个客户对客户是一种鼓励，要说短期内马上见效，客户也需要思考，有一个消化的过程，通过一段时间的消化，大家觉得这个政策出来，对市场是利好的，接下来在四季度，对市场有一个积极的影响作用。
其中有一个问题，说这三个条件标准，我认为这个是不合理的，又是控制面积，又是控制价格，至于用面积，还是总价还是单价，我认为比较好的还是用总价。单价方面，40多平方米的房子定位豪宅，这个有点可笑，不实际，如果要卡面积，可以分类来定。为什么以总价来定，总价来源于单价，可以和面积挂钩，就把面积和单价都考虑了。
接下来，进入一个自由讨论的环节，大家有什么问题，可以向嘉宾提问。
惠城的价格超过7000元是指日可待，从年初，我们说惠城的价格会破预期，这个政策的利好出来之后，这个上涨的空间也有，是否可以说今年破预是否是板上钉钉的事情？
这个不好说，上个月市场比较稳定的情况下，有一个保利山水城，4000元/平方米，以价换量。比如华润的1.2万的价格把别的项目价格拉升了，这个情况会存在，不好判断是否会上7000元/平方米。
今年价格上涨的幅度确实有点快，随着城市发展，这个调整的预期会往上走。今年的涨幅很大，所以说过7000元的话，这个不会太遥远。
各位还有没有需要补充的，如果没有，我们请廖总做一个总结。
先感谢各位在座的嘉宾在这里各抒己见，为广大的网友提供了专业的意见和建议。我们通过本次沙龙的探讨，通过房掌柜的传播，让更多的置业者了解到普宅标准带来的利好，虽然这个利好不是我们决定性的利好，但是也是一种利好。
另外一个目的通过本次的沙龙，促使我们业内人士到普宅标准调整所带来的微妙的信号，这次的上调，我相信一个利好累计之后，能够给我们带来更好的利好。
我们普宅标准上调的话，说明政策层面已经得到了认可。惠州的大背景，我们跨入广东省经济的第二梯队，未来三年内，惠州的房价是大有可期的。
谢谢大家，我们今天的沙龙话题到此结束。
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