林德良：越秀启动“双平台互动”模式 覆盖华南、华中、华东

　　越秀商投与投资回报

　　2017年，越秀地产内部对商业地产板块进行了整合，正式成立了越秀商投。

　　据越秀方面介绍，越秀商投作为越秀地产商业板块的专业开发运营管理平台，形成独树一帜的“开发+运营+金融”闭环运作，负责越秀地产持有型商业地产项目的开发、运营、管理以及金融化的全价值链业务。目前，经营范围涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店公寓等业态。

　　越秀商投专注中高端物业开发，充分利用金融杠杆加快业务发展。在运营阶段，整合各界资源，通过不断优化资产及服务提升物业价值，培育多个知名商业物业。

　　在项目金融化方面，通过越秀房产基金的REITs上市平台，将开发运营的优质项目注入该基金，由其进行专业化运作，快速回笼成本并持续获取项目的未来收益。

　　简单来说，越秀商投是越秀集团内部建立的一个对商业地产管理运营的专业平台。用林德良的一句话总结，“这个平台承担的是资源整合的作用”。

　　作为商业板块中重要的上市基金部分，越秀房托的业绩也倍受投资者关注。

　　2018年的全年业绩虽还未公布，但已有不少机构提前发表了看法。比如有分析师认为，越秀房产基金2018年的收益率比较低，未来还有其他不明朗的因素，如加息，人民币贬值等会继续影响公司的收益率。也有券商预计，越秀房托2018年的融资成本将出现上涨。

　　对于上述内容，林德良干脆利落地进行了反驳。

　　他指出，理性的投资者不应该只看公司业绩的横向变化，而是要把企业的业绩放在大环境中纵向比较。

　　“整个市场都在变化，我们只要比别人做得好，收益比同行好，我们就是值得投资的。”

　　林德良进一步解释，投资不仅要看收益，还要看抗风险能力。越秀房产基金的资产抗风险能力非常好，因为这些项目大多处于城市的核心地段，甚至很多是地铁上盖物业；另外，抗风险能力还可以看投资回报率。

　　“现在市场的回报率大部分是4%，我们的项目如白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场等投资回报率都是7%左右，非常稳健。”

　　另外，越秀房产基金的融资成本也低于行业水平。2018年以来美国加息了3次，美元的拆借利息成本多了94个点，港币的拆借利息成本增长了115个点，但越秀房托的平均融资成本比市场低25个点。

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　　金融崛起

　　“金融是国家重要的核心竞争力”,习近平主席的论述充分体现了金融业在现代经济体系中的重要地位。越秀集团2008年启动“转型升级发展”,把当时规模还很小的金融业与地产、交通并列,作为未来发展的三大核心主业,也体现了其战略前瞻性。

　　在这一轮的发展过程中,越秀集团先后投入超过300亿元,培育和发展金融产业,“并购、新设、资本扩充”三管齐下,推动金融板块迅速成为集团内资产规模最大的产业板块和广东省最具实力的金融平台之一。

　　创新性收购香港创兴银行是其迄今为人所称道的经典案例。

　　2014年2月,越秀集团通过在香港设立的香港越秀金控以116.44亿港元收购创兴银行完成交割。该收购案是27年来香港首家非银行金融机构收购香港本地银行,国内首宗由地方国企完成的境外银行并购,广州市改革开放以来最大的境外并购。

　　越秀集团收购创兴的交易案中实现两大突破。其一是收购主体资格突破。越秀集团以非银行金融机构的主体收购创兴银行。越秀集团首席资本运营官李锋表示,在过去27年里香港并无非银行金融机构并购当地银行的先例。经反复沟通,也适逢巴塞尔协议III对银行资本的新要求,越秀集团创新性地通过在香港设立的专门主体实施并购,突破非金融机构收购主体的规限壁垒,最终获得了香港金管局同意。其二,大比例收购依然保持上市地位。按一般市场惯例,超过50%以上股权的大股东变更,往往要进行全面要约收购,其结果是导致私有化退市。李锋指出,面对这一情况,越秀一开始就明确地希望能维持创兴银行的上市地位,以能够更好地利用国际资本市场,促进创兴银行的做强做大。经过与监管机构的多次沟通,在保证小股东利益的基础上,最终在现有监管体系框架内,创新性地采用了75%的区间部分要约方案;该方案在创兴银行股东大会上获得了99.99%的高票赞成,并最终成功维持了创兴银行的上市地位。

　　2016年4月,越秀集团金融产业格局再上新台阶,通过一年半的努力,最终成功实现多元化金融业务的广州越秀金控集团整体上市,创兴银行本身也是香港上市银行,标志着越秀集团旗下金融产业基本实现了证券化。

　　更为重要的是,经过多年的资本运作,分别依托广州越企与香港越企两个平台,越秀集团境内外金融资产高效运用“两个市场、两种资源”,通过金融与实业紧密结合,产融、融融高效协同,造就了今天独一无二的越秀集团。

　　“培育和发展金融产业是经过我们反复讨论的,我们根据经济形势发展和本身具备的优势判断和选择,我们当时即认为,未来,产业的金融属性会越来越强,金融作为高端服务业,将成为支撑实体经济,助力产业发展重要支柱。”李锋表示。

　　内涵增长

　　尽管越秀集团收购兼并步伐紧凑,但其更愿意强调自身的“内涵增长”。“即便是兼并收购过来的业务,最本质的还是追求内涵式增长,着力点是提高经营能力和经营回报,体现在我们的战略中,即有质量的增长,有格局的发展,有价值的管控。”李锋表示。

　　具体而言,强化经营驱动、实现“有质量的增长”, 强化资源整合、实现“有格局的发展”, 强化组织能力、实现“有价值的管控”,以推动越秀集团再上新台阶。

　　越秀集团产业运营亦极有特色。颇让市场感兴趣的是,越秀集团旗下既持有多个实体产业又拥有多个金融企业,如何运营产业企业?

　　李锋介绍,在产业运营方面,集团是基于“战略引领核心”功能定位,“强总部”管控 ,以及“一个纽带(文化纽带)、两重角色(核心管控、价值创造)、三种属性(权力、责任、监督)”的管控要求。

　　越秀集团目前的管控模式是“集团公司——板块(授权)主体公司——板块所属公司”,即按照专业化管理的原则,集团公司将业务相近或相关联的若干家下属企业组成板块,由一家公司统一管理并直接对集团公司负责。

　　为提升板块经营质量,打造企业核心能力,越秀集团要求向管理要效益,采用战略定位、业务规模和风险属性三个维度定期检视并确定重点三级公司范围,下探一级管理,对战略管理、投资管理、人力资源、资源协同、审计管理、风险管理进行适度管控。

　　“我们是价值创造型总部,强调为下属企业提供服务,我们慎用‘管’,因为‘管’是需要成本的。”李锋表示。

　　据了解,总部的“价值创造”即比如通过集团财务资源,为下属企业提供资金支持和资源配置支持,通过集团人力资源,可以向下属企业输出源源不断的优秀人才;通过集团品牌优势,为下属企业寻找战略合作伙伴;通过总部项目孵化注入上市公司,提升上市公司的业绩回报;协同客户资源,为下属企业挖掘业务协同点。

　　更重要的是,集团总部掌控系统风险防范。“越秀集团业务的金融属性很强,集团对各个产业板块都制定了明确的风险防范要求,比如我们要求地产、银行、交通基建、房托全部获国际投资机构的投资级评级,这其实也是风险管控的措施。”李锋表示。

　　在价值创造型总部理念引领下,其产业与金融结合亦相得益彰。

　　产融结合

　　越秀集团通过了一系列产业结构调整、资本结构优化和机制体制创新,完成了战略转型。在清晰明确的战略指引下,越秀集团不仅有针对性地运用资本市场工具助力旗下各产业发展,更注重承担社会责任,支持旗下金融产业与实体经济紧密结合,多渠道推动区域经济转型发展。

　　“三大核心产业中,除金融产业外,地产和基建都是资金密集型产业,而作为金融行业,需要优质的底层资产,我们认为房地产和基建都是目前主要的优质资产。关键是有效将金融串联产业,合规合法运作。”李锋介绍。

　　越秀集团近年更积极推动实体产业和金融产业在资金、项目和客户资源等方面进行内部协同与对外广泛合作。比如,越秀地产持续强化“开发+运营+金融”模式;广州证券承销越秀集团企业债;越秀地产与国资基金合作;成立广州资产,利用社会化平台,通过与各地政府、省市国企、金融机构、优质民企实现战略合作;越秀金控统筹旗下证券、融资租赁、产业基金、AMC、小微金融的互相合作;创兴银行也在合规共赢的前提下与实业板块和越秀金控开展密切协同。

　　近年,越秀集团更是成立若干产业基金,探索和支持未来新兴产业发展,助推产业结构升级,旗下产业基金市场表现活跃。

　　比如2011年成立的越秀产业基金一方面依托集团产业资源, 围绕房地产拿地-开发-销售-持有四个核心环节,提供全链条的地产金融服务。既帮助地产业务突破发展中的资本瓶颈,又支撑金融夹层投资基金业务规模迅速提升。

　　另一方面,越秀产业基金与广州市资产总额达3万亿元的国有企业产业资源深度绑定, 业务涉及汽车、医药、轻工、轨交、信息技术、家电、电梯、智能装备、旅游、轮胎、化工、港口等领域。例如,越秀产业基金与广汽集团合作发起设立了10亿元的广州汽车产业创新基金,与万力集团合作发起设立10亿元的广州智能制造基金,分别围绕汽车产业链及智能制造领域开展投资运作,助力实体产业转型升级、创新发展。

　　目前,越秀产业基金还在香港、广州、深圳、珠海、东莞、中山等粤港澳大湾区重点城市建立了战略合作伙伴网络,实现了对湾区重点项目及优势产业资源的深度覆盖。李锋介绍,未来越秀集团将不断完善产业布局,“一是要坚定金融、地产、交通基建三个主业,在三个主业中探索新业态,拓展行业宽度,通过业务能力建设、技术改进等措施,做深行业深度,二是积极谋划战略性新兴产业,打造集团未来增长新动力,助力提升经济的创新力和竞争力。”越秀集团愈久弥新。

　　（房掌柜整理来自观点地产网、华夏时报、北国网）