聂梅生：房地产严厉调控源于背后风险

全国工商联房地产商会会长聂梅生

　　21世纪博鳌房地产2010年会今日在海南开幕，全国工商联房地产商会会长聂梅生在此间表示，房产税大势所趋，从长期来看应该在持有环节征税，目前的关键是厘清土地出让金与房产税的关系。

　　聂梅生认为，此轮房地产调控其实并不完全是冲着房价本身去的，而是高房价背后的种种风险。她认为，房价过快上涨一定会刺激投机炒房，造成泡沫，其结果就是带来金融风险。

　　聂梅生称，去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%。

　　以下为文字实录:

　　聂梅生：各位领导，各位嘉宾，大家早说好！非常高兴能够参加博鳌21世纪房地产论坛十周年的省会，刚才在宏观篇中已经听到央行和财政部的专家做的宏观和流动性的发言，我在宏观篇中重点的谈模式。

　　我发言的题目是本次房地产调控的背景、影响和分析，全是个人的意见，有些问题自己未想的很深入，希望在这里提出来，跟大家共同的探讨。

　　本次房地产调控的背景因素，原来大家认为调控是冲着房价去的，实际上调到现在，中央经济工作会议已经半年多了，不能完全用房价说明全部的问题，我分为经济层面和社会层面的问题，经济层面有五个问题。

　　一、GDP

　　一季度数据来看，经济增长过快，一季度的增速达到了11.9%，地产的贡献率是很大的，房地产投资过热，首当其冲，从去年的四季度就开始了，是否会在11.9%的基础上继续向上，继续热过热，引起通货膨胀。

　　二、流动性。

　　去年宽松的货币下，货币投放很多，其他产业的资金快速的流入房地产业，形成了国进民退，高价地等等因素，去年的情况下，在经济需求之下，房地产就象海绵一样，目前房地产业的资金量还是比较充裕的。

　　今年出台的政策，国十条中很大的内容都是收缩和调整供需双方的流动性，即开发商的流动性和个贷的流动性。

　　三、金融风险。

　　房价过快上涨一定会刺激投机炒房，造成泡沫，其结果就是带来金融风险。

　　四、调结构的要求。

　　房地产在经济中的比重比较高，因此投资结构失衡，占了城镇固定资产投资的20%上下，而且多年都是这样的，对其他的产业就会形成挤出效应，因此要留出一定的空间，使房地产适当的退出，调整结构，留出空间。

　　五、促改革。

　　房地产当前的问题不是房价高和低的问题，也不是可以压的问题，而是深层次的改革的问题，例如土地政策，房产税、农村小产权的问题，井喷式的提到议事日程，我认为不是经济层面的问题，也不是通过一次的调控，通过政府的行政干预就可以解决问题。我认为业界的人士政府的主导部门和媒体反复的从各个角度说这些问题，一定会有所突破，哪怕是形成一、二个问题的共识，达到一定程度的解决都是很好的。

　　从社会层面来说，稳定社会，房价连续14个月的上涨，部分城市上涨的离谱，业内的房地产界并不是希望上涨的过快，例如去年房价上涨过快，对于行业和社会都不是好事，而且超出了普通居民的支付能力，引起了社会不稳定和民怨，这些问题如何解决，冲着这一条也要进行调控。

　　保民生缺位的不是开发商，而是政府。保障性住房长期的缺位，甚至房改后未到位，因此需要调整住房结构保民生。

　　城乡一体化的协调发展，目前中国处在城镇化的快速发展过程，未来的城镇化，北京、上海、广州是否是重点的城镇化区域，二、三线城市的房地产和城市化如何进行，都互换协调发展和社会发展，因此也需要调控。

　　到现在认为本次房地产的调控是势在必行，该观点已经达到一致，时间也是放在2010年的上半年，这就是宏观调控的背景因素。

　　这就是房价同比和环比的变化，同比的五月份开始变化了，环比是下降的。固定资产投资从去年12月份急速上升，一直到今年5月份上升的很快，远远超过城市固定资产的增速。

　　效果和问题

　　开发商资金充裕度开始下降，不要总是认为我们不差钱，同时自有资金率上升明显，还是以2009年的平均数和今年3—5月份对比，房地产投资未增加还是在下降，但是自有资金5月份比4月份大幅度的增加，比去年月均大幅度增加，去年的月均自有资金是1452亿元，到了5月份达到了2000多亿元。自有资金率就是房地产投资比大幅度上升到70%，去年的数据是50%，自有资金率上升，开发商用自己的资金投资。

　　资金充裕度明显下降，3月份的充裕度是1：1.67，现在下降到1：1.42，至于1：1.42是否可以到年底，不好说，但是逐月的下降，这是调控后的情况。这种情况下，信贷政策仍然要严控风险，主要是刘明康的报告，跟房地产相关的贷款已经接近信贷的一半，不能只是土地低压，要加上固定资产的低压，余额达到7万亿元，同比增幅达到38%，还要继续的加强贷款的管理，差别化的贷款政策，加