江北华贸云端俱乐部，房掌柜高端沙龙——把脉限购包围下的惠州楼市准备就绪。
到场嘉宾包括：诺楠国际主席陈诺楠、大亚湾房协会长谭建文、大亚湾灿邦地产总经理周九洲、宏新实业总经理陈国安、深业鹏基副总经理吴宇、华贸中心营销总监王振华、荣灿惠州中心营销总监杨霖、佳兆业地产营销总监王超、保利达集团营销总监张承志。
现在介绍一下各到场嘉宾，从左手边开始：陈总，谭会长。灿邦的周总，深业的吴总等。还有几位因为一些原因还没有到，稍候会到场，我们先开始。
今天这个论坛由房掌柜集团总编刘晓云主持。
非常感谢各位嘉宾出席房掌柜今天的谈房论市沙龙。今年的惠州楼市经历了一个高峰，现在在周边城市限购的包围下，政策重提，广告法加码，惠州楼市又面临新的挑战。在剩余的2个月里，惠州市场将会有何表现?购房者的购房时机又在何时?这些都是希望今天的嘉宾一起来探讨。
现在全国很多城市出台了很多政策，我们惠州还获得非常好的一个机会，更多的重新发展这样的机会。所以在这样一个背景下，我们坐在一起来聊聊房地产，还是挺有历史意义的。我们今天在座的基本上都是项目的操盘手，在房地产一线对整个市场的动态了解非常清晰，感同身受。因为今天朋友非常多，我先请我身边的这位美女陈诺楠来谈一谈对惠州具体政策有什么看法?包括你的项目在这一段时间中，有一些什么样的动态?有请陈女士，我们谈一谈最近的这些变化。
目前深圳房价大涨后又限购，珠三角周边城市也均限购的情况下，深圳、香港、东莞等城市的购房需求会进一步扩大到惠州，这对惠州来说是机遇。在这一环境下，对惠州楼市来说，无论是对销售服务、产品质量、房产手续等的要求都到了一个必须升级的阶段。这对惠州来说就是挑战。
变化方面，惠州开发商尤其是惠湾开发商都要关注自身的存量不能太大，要算好账、做好资金预算。因为之后的市场不会想之前一样，退多少货量就能售罄，开发商必须要保持稳定的状态，来应对这个转接期。
我想谭会长的发言对我们所有的地产会有很多借鉴意义，请谭建文会长谈一下。
首先非常感谢组织这样的活动，让我们大家行业一起交流。最近大家都清楚我们全国20多个城市，号称历史以来最严厉的一次调控。
我认为很有必要，没有一个国家哪有我们小家，这是一个大的观念。国家昌盛、繁荣才有机会国泰民安，才有机会创业。所以说国家在这段时间出台的政策，我认为是比较恰当的。因为很多热钱进入了房市，再不这样国家的金融会出问题，所以宏观上来说国家出台这样的政策，这样的严厉的一些调控。
我们来讲对于整个大惠州来讲这次政策是比较温和的，不是说有偏心，热爱我们。因为大家众所周知被调控的房价增长过快、过猛，过高。我们作为惠州是深圳的东进挖展，可以说是可以提供一个很大的资源，众所周知甚至自我们马书记来了，深莞惠一体化，现在把橄榄枝抛到惠州，东进是第一点。大家回想一下我们2008年的时候，温总理当时救市砸了四万个亿在全国拉开经济发展，那时候小小的深圳在全国来讲就是很小一个地方，能够在一个区，一个东部砸很多钱那是什么概念?大量的资金投入必定为一个地区的经济发动会有发展，会起到立竿见影的效果。
所以我们惠州这一次为什么没有被限购，在这里可以说分析一下，就是我们整个惠州没有达到一万块钱，还没有人家零头的零头。我们惠州有很多地方27万，28万一平方，我们的零头还达不到，深圳这个城市的发展，失去了人才就没有竞争力。
所以深圳马书记是很纠结的，郁闷，那怎么办?留住人才。高房价把人才吓跑了，只能东进。把地铁延伸过来，种种政策无非就是想把我们的深圳的这批人才能够安心的留在深圳。但是说实话能消费得起的并不多，所以现在特别是80、90后的结婚的，他们也要生儿育女，再加上现在放开二胎政策，父母、丈母娘住过来就不现实了，大家清楚，惠州是我们全国的移居城市，空气清新，文化底蕴深厚，也是包容的城市，所以说正好作为深圳东进的弥补的缺陷。所以这次不被限购也是由深圳作为一个要求和期待，所以不给限购对我们行业来讲，我们也应该积极的配合政府相关部门。我们用自律，我们不能只顾自己，自扫门前雪，我们要有大局观念，一旦被限购。
我刚刚跟刘总聊了，一旦限购我们会受到打击，百业萧条。因为按照现在的价格，我们健康的发展绝对是价钱会慢慢的走进正规，长远发展，迎接深圳一体。所以说最近我们如果调控，基本上价格本地深圳有点下降，今年1-9月份销售将近38000套，价格也是均价是9107元，所以说有个别楼盘突破18000、2万的都是个别的，突破了精装修。有的价钱9千多，跟深圳一步之遥，有的就两万多，三万，所以我们是很合理的。也有资源，也有地。有地吸引深圳广大的置业需求、客户。所以下来我们整个惠州无论是在配套、市政还有其他的社保等各方面都会积极的跟我们深圳政府积极对接，真正让他们的生活可以在这里，让他们能够安居乐业，给他们提供一切方便。所以不久的将来，我们惠州应该随着跟深圳的地的关系，随着深圳的高速发展，我们惠州也会沾点光，沾深圳的福气。随着惠州的发展，我们全国经济健康平稳发展，惠州的房地产市场也会欣欣向荣。
感谢谭会长，对惠州房地产分析非常全面，对全国的房地产发展也是非常有利的。实际上这个背景下，我们惠州相比周边城市来说，我们惠州是比较大的一个利好。咱们这个新天地，大部分客户都来自于深圳。在深圳的购买力，目前在被抑制的这种背景下，我们惠州如何承接这个利好?包括惠州的房地产了解都非常透彻的，下面请周总聊一聊。
谭会长跟我们老板两个人算是大亚湾春天派的掌门人，确实整个惠州大亚湾是非常多的，有的地方1.2万，1.3万比较多，我自己做的项目灿邦地产已经卖完了，价格基本上在1万3到1万5之间，现在做的是商业产品，有一部分对外销售大概是百分之十几，刚刚已经说过了。
我们的项目客户来了，跟大亚湾一样很多是深圳客户，确实跟深圳市场去年下半年开始，深圳刚需被深圳高房价动不动都是八万、十万挤出来的。以往大亚湾以前都是蓝领阶层，现在都是白领阶层。开着车，坐公交过来。现在因为大亚湾交通开始高铁，七月底每天是14趟班车来往，所以在惠阳大亚湾是更快的去享受高铁或者轨道交通带来的便利，现在有很多的合作单位，会到南站。包括前段时间有很多朋友在惠州要拿地，或者在惠阳大亚湾拿地的，现在江北有一块地出来，他们说先缓一缓，风险会比较大。
其实这个趋势也是因为深圳东进带来的，我们看一下以前东莞应该来说是接受深圳客户量最大的，基本上临深的包括长厦、长安等很多地方，现在房价都高过东莞。有的地方都突破三万，在临深区域有惠阳大亚湾也都有，现在中山的那个东部，现在的价格都已经去到了1.1万到1.2万，现在中山的。
在临深的惠阳大亚湾实际数据是1.2万，1.3万，上次10月13日主持的那个会，也是数据做处理，很多地方被限购，其实政府是处于保护当地经济的自然的做法，我觉得在这样的背景下，确实我们会相对幸福一点。我觉得整个房价来说，不管是惠市也好，惠阳大亚湾也好，实际上在一个一线城市的周边可以受惠于一线城市，我觉得真正应该算是近三十几年的改革开放和深圳立市以来积累了巨大的财富，现在才还是真正的往外扩。
以往的话我们所讲到的北京、上海、广州其实都是过几年就过一环及深圳到现在还是1980平方公里，所以深圳作为1.6万亿的东进战略，这不奇怪。在东进过程中实际上它辐射的范围到了汕尾。未来得五到十年时间肯定是受益最大的，我觉得政府调控是迫不得已的，要给楼市降降温，给中国楼市降降温。去年有朋友说武汉的涨了一倍，长沙的高铁附近是七千，但是现在已经是一万多。在人民币贬值的大背景下，实际上投资客或者说有点积蓄的，包括我们住宅刚需的，包括一些富裕阶层他们的资产要有一个比较好的投资出口的话，还是在固定资产这一块。去年我一个朋友花了两万美元，今年其实在找投资机会。一个是找境外投资，投资房地产，特别是像临深区域的房地产的话。
全国大的调控背景下，实际上我们整个房地产行业并不会出现预期中的问题。包括我们行业中的人都认为政府没有在房地产下跌或者暴跌怎么样，只是说健康稳定的增长。在深圳东进战略推进下，我们是利好方面看到了效果。所以高铁、交通这方面的设施建设是越来越完善的。灿邦地产这一块是做得很好的，新天地很多都是来自深圳了。我们陈总应该会对这个房地产也有很多不同的看法，陈总给大家讲一下。
近期国家出台房地产，很多城市出台很多政策，这个政策为什么会出?我们国家实体经济很差，就一个房地产企业。房地产企业出现了分化，东北、西北、西南是很大的空缺，这与北上广、包括一些资源推高了房价上涨。房价上涨以后可能存在一个什么样的结果呢?普通的老百姓，可能要买房子的机会就更难了，你这样管理的话我买得起房。买得起房的人那么高的房价买了这个房每个月供，供完月供口袋里没有什么钱，恨这个政府。
第三个如果我们这个房价再上去，我们很多一些早期记录，很多外资企业进驻到我们这个大的沿海城市，他们早期购买的物业不管是经济上还是商业上，当时是比较低的。如果说我们的房价到了二三十万的时候，谁来揭盘?中国人揭盘，会出现什么情况?美国企业在上海卖掉，我把这个卖出去的人民币兑换成美元，换回到美国去。那我们可能外汇这边又承受很大的压力在里面，现在我们的外汇说明我们人民币贬值，也在承受很大的压力。
加上从近期的一些媒体也好，今年一直在说国际上一些美国加息的问题，也一直都在提。近期看了相关报道，12月份加息，70%的机会。它这个一加息造成国际资本，对我们的外汇压力也很大。所以我基于这种判断来说，可能是国家，特别是在实体经济不行，国企改革不顺，一带一路也很缓慢的情况下，对房地产企业进行一个政策。
当然惠州的城市出了一个什么政策呢?无限购，但是在价值上8-10月三个月的均价，作为你的价格。应该说出来这个价格当中，对这个城市我有这样的理解，为什么出现这个政策?其实惠州也存在结构性的问题，像博罗，有很多的库存在里面。
库存在哪里?一个是仓位，一个是车位，说明我们采取不限购这种方式去走。刚刚谭会长也说到了我们这个城市跟周边的对比，惠州这种珠三角第二梯队的形势，它的经济的活跃度，总量包括基金的存量，其实跟东莞、中山、佛山差别不是很多，但是我们的房价跟他们相比的话，东莞均价是一万八，我们是九千多。佛山的是2.2万，中山的是1.6万。也就是说我们这个城市当中，大亚湾我很少去，感受不到，但是像城市这个很宜居，这种价格跟城市是相匹配的。包括是广深的一个建设、相通化我觉得这个房地产建设还是有上升的空间，因为路上一空，背后是人流相通，物流相通，资金相通，把我们人的观念相通，这是我个人对城市发展。
这是我思考比较多的，就是国家包括惠州出政策我们是不能去改变的，说实在的我觉得这个政策对整个国家、城市、行业来说是非常健康的，也是非常需要的一种。那作为我们我们更要思考你这个企业怎么在这种情况下，企业怎么发展，你的方向是什么?你在具体项目操作过程当中，你怎么操作?另外我想补充一点，这个房价的上涨过程当中，有两个是价格上涨的因素。一个是国家货币的炒法，造成的问题。第二是实行营改增，为什么会造成这个东西呢?营改增以前有土地成本，现在不管你买多少都没有土地成本，我举一个例子，以前是怎么做法?
我们企业当中有一个土地评估，两千块钱一平方米，超过了他不认数，不给你计成本。你想计成本会采取什么做法?变通。想方设法买彩票，买彩票就是六七个人，现在不是。现在不管你多少，只要是买到四千、五千都有，变一下就可以了，所以房价上涨当中这两个也是很关键的一个因素，这个因素是房价上涨。
我们知道刚上来做，我们也思考现在在这种政策的背景下，我们是如何?一首先你要去遵守你的定价，你的定价要按照规矩定价。第二是销售。我这个项目就是自己团队自己销售，有的项目是一些电商，因为现在销售价格当中如果是低于10%，会有一个首盘，对于中介这一块有没有影响，这也是我们需要思考的。还有一个就是我个人看法就是，作为我们来说，一个企业不仅是把这个一项目销售完了就行，而是你下一步该不该拿地，应该怎么做?你要考虑更长远，可能不是三年，是十年，你的公司怎么做?发展方向在哪里?这是我个人理解的一些看法，不一定对。
感谢陈总，对这个房地产政策是非常支持的。刚才几位朋友也是说我们其实非常支持政府的政策，因为这个政策是为了挤出这个市场里面的一些泡沫，咱们这边也不是一线城市，所以这个政策对于咱们惠州来说没有像一线城市那样紧张的气氛。现在目前来说，咱们开发商最重要的是做好内功，做好产品。刚才有人说他们的项目是三号弄的，影响需求不是特别大，在这个时候受影响也不是特别大。接下来请国企深业的吴宇总聊一下。对行业的动作，对销售策略的制定还是比较关注的。我们请吴总聊一聊。
惠州的政策是很理智的，有很多会议我们都参加了，所以惠州的市场是很艰苦的。在去库存的大背景，借助这个行情解放了惠州的市场。在这种情况下出台这样的政策政府是很明白的，要把市场慢慢回过来，健康了，在这个基础上再谈下一步的事情。这是我对这次惠州事情的一个看法。
第二点我觉得惠州的市场，其实应该在两年前，当时也是媒体搞的一个论坛，也是很难的时候说怎么办呢?何去何从?其实任何事情最简单的逻辑都是一样的，惠州的问题是房子太多，人太少。当然从居住的方面来看这个问题，我刚来也不是很了解，刘总今天请我们很多丰盛的美食，中午吃得很饱吃不下去怎么办?我们会说这里风景很好，我们给你补一些车费你过来，我们一起吃。
大亚湾谭会长他们做得非常好，把这个片区当做大房地产来做，我们跟政府谈过这个事情。我们跟仲恺政府，仲恺房地产也给过这样的建议，我们做惠州的推广，把仲恺作为一个大房地产商，我们做一些基础配套，学校、教育、医疗，包括大的刚才陈总讲的路，仲恺的交通、道路问题，这些问题解决了我们才能把深圳人引过来，这是惠州市场的一个出路，它一定要跟深圳结合在一起，看这个问题。才会有一个比较长远的一个发展。甚至我们可以借鉴一下一些国外的城市，这些东西都是可以借鉴的。比如说看一些大城市，伦敦跟周边的城的房价关系是可以借鉴的，这个是我对惠州市场的一个看法。
第三个其实关于房地产行业，因为我在内地包括三四线城市我都做过，待过几年。刚才讲分化确实是很严重的，一线和个别省会城市还是不错的，但是三四线城市有很多城市仍然是很危险，惠州是被深圳这一拨救了，但是有一个观点，我也是看别人讲的一个东西，房地产实际上，有人说房地产绑架了中国的实体经济，但是也有人说房地产被中国经济绑架了。
我们发了这么多货币，我们这么多的货币它去哪里，何去何从，其实房地产解决了一个大问题。大部分超发的货币在这里，这缸子水倒出来，我们的物价就不好办了。再一个比方说房地产是中央政府的亲儿子，打两下，骂两下是可以，但是你要干下去是不行的，所以我觉得房地产短期内不会有太大的问题。最后再补充一点，就是刚才讲的深惠市场的分化，最早2007年的时候那一拨是投资的，收益效率不好，投资不过来了。这一拨投资下去轨道、交通很多是深圳人住的，再往下还会有很多分化，有可能是处于金融的投资需求，也有可能到这边来投资的，这个我们深圳的客户也有。就讲这么多，谢谢。
感谢吴宇，不愧是国企，很有责任。对于这个调控政策也有国企的不同解读在里面。应该是让我们一些同行有一些启发。我们目前所在的这个华贸大厦，现在我们的应该说东道主，我们华贸的王总也在这里。因为华贸是作为我们北京的开发商，和华南开发商对于咱们这个区域的理解应该会有一些不一样，华贸在这里也很多年了，现在来看华贸应该是把咱们整个这个片区的区域价值都提升了。接下来由请华贸的王总，请您聊一聊对惠州房地产以及这次政策的看法。
税收都是暂行管理条例，现在都是普及税法，我只有一个感觉。这些伟人的手段里面，像这些东西我们面对的时候觉得很大，他们看问题觉得很小。反过来就是这次政策，这次政策我觉得首先第一个是房地产。我觉得房地产一二十年都不会去到什么差的状态，前面陈总包括吴总对房地产本身的和国家的发展经济的联系做了一个说法。
整个国家包括全世界所有的国家，从发展起步到未来成长都是通过原始资本积累的，欧洲发达国家大部分国家是经过财富掠夺获得了第一批财富，进行国家建设。中国是一穷二白，把财富掠夺完也是通过房地产有了财富积累，有了建设。
中国也是一样，原来让你买房子，现在大家买房子都知道没有这个，没有那个房子不值钱，要配套，配套要有钱修，这是从小地方看，从全国也是一样。所以我们理解房地产，我觉得更多意义上，大家谈自助，刚需，我自己的看法就是一个基本的竞争工具，国家在发展早期作为希腊资本一个很重要的金融杠杆，这个金融工具某种程度上只投自己，你让我们买，你如果不涨我们为什么买?你涨我们才买，你都不涨我们就别玩了。
大家说这些年我们做房地产的，你都赚钱了。因为这是国家最大手笔的金融工具，未来什么时候可以去这个竞争工具。今天我们看到这个什么?深圳的这次调控，我们可以明显感觉到一线发展城市调控力度相对大一点，特别是深圳是20多个城市最严的。
深圳已经脱离了土地财政政策，就是它未来不再依托土地带来智慧财富，所以说深圳有可能未来是不是会成为中国在脱离土地财富上的一个探索先驱，我们说惠州、惠阳包括大亚湾片区，现在大亚湾片区是幸福的，深圳的钱砸过去了，我们惠阳的眼巴巴的看着。我们也想做。
之前谭会长他们再大亚湾行动得很统一，我说我们也想。但是因为整个惠州现在的发展，它可能跟原有的发展模式有不同。原由的发展是向周边扩散，但是惠州是分组团式发展。每个组团都有和全中国的联系有不同的定位，这个时候前期资本的流向，肯定是地缘关系。
地缘成熟过后，成熟性优先流向这里，在去土地财政化，它和惠州的房子的关系不能用前十年的关系去看。前十年深圳房价涨，惠州房价也涨，销量也上升这是十年前的关系，但是未来可能不会大幅上涨。最近大家都预计这次调控可能会非常非常长，因为 像这个陈总说的深圳的高房价，谁能承受?企业承受不了，老百姓承受不了，这个城市就失去了发展动力。
可能借这个势就慢慢去探索，这个时候它和惠州的关系就显得尤为重要。原来的惠州仅仅是依靠深圳的有钱人，半有钱人挤压出来的，真正有钱了还是在深圳出发的，都是深圳的中下跑过来挤压下来的，现在深圳调控房价略微往下走一点，那部分人是否还会挤过来。
我们刚才也是看房掌柜的数据，深圳还是很明显的。深圳限购以后，我们惠州、惠阳都有影响，一个是区域影响，一个是原来深圳的恐慌情绪现在得到平稳了。特别是我们说这一拨大亚湾浪潮高房价的大增长引发了恐慌的刚需。真正有实力的，投资客有上亿到几十个亿的没有过去。恐慌性不在了，大家知道我通过十年、八年我才在深圳买房，我愿意在深圳买房，这个时候还会不会挤压到惠州来，这是居客能量。
因为惠州市本身是一个分组发展，大亚湾有大亚湾的优势，仲恺有仲恺的优势，高铁一通20分钟和30分钟有多大意见?票价多个五块十块，到我们这儿高铁通了我估计也就五分钟。原来我们说几十公里之间的交通概念将会被交通的现代化程度挤消掉很大一部分，现在是积极开发区。市里面提过深圳研发，惠州织造，仲恺织造还是怎么样?惠城是作为金融服务的一个宝藏，所有制造业的前期包括孵化器都需要金融支持，所以每一个城市的组团不一样，因为整个惠州发展会带来更多就业机会，也会代入很多外地流入。
不同地方，罗湖、南山会有不同群众的区分。我觉得本身可能这个房价或者是城市，惠州是分组团考虑。如果我们把这个组团，城市的发展和对外联系，找到一个很好的让客户一看是能够解决这个问题的，我觉得长期以来只要房地产法，我觉得市场空间仍然有是。然后出现了现在这个结果，所以这次调控也没有什么，坦白讲2008年经济本身的这个萧条，我们都能扛过来，不要说政策了。在座的我们都很多年了，什么政策都经历过，水来土掩兵来降挡。他们不会长期的来的，所以我们可以挡。这是一个简单的看法。
感谢王总对惠州市场的一个看法。现在调控也是相对来说比较严峻，但是咱们也得善于在这样严峻的背景下面寻找机会。我现在介绍一下我们后面来的这位帅筛的老总，张承志，宝丽达的营销总监。欢迎一下张总。张总来得比较晚，我看你把资料也看得很详细。你就接着王总发言，谈一下咱们对最近的政策的看法。
可能对于惠州，对于临深区也是好事情，关键是原来在前两年其实有很多包括我们很多人出去开帐户，也在查。日本中期三十年还是几十年，我们现在才十八年，最短的周期应该最少12年，我看到这个小的报告。我倒觉得好像也没所谓。其实对于临深区，我觉得只要大家把这个产品弄好了，仔细的细分化市场还是可以的。现在原来是中低端，深圳那天我们开玩笑，即使离了婚也可能买一套了，每次离婚全判给前妻了。最近有一些客户在查相关资料的时候，有一些问题。发现最恐怖的一个客户可能要三年之内离了三十次婚，然后是跟同一个人。他就是纯属为了做那种，现在看这个可能跟政策有什么关系。我觉得对于惠州，大家把产品做好了，大家都有自己的机会了。
感谢张总，张总给我们分享了一些有趣的事情。从开发商的角度来说，咱们现在还是应该做内功。我把杨霖总的发言放在后面，是因为我进来的时候看到灿邦地产、惠州，我对惠州了解不多，有请杨霖总聊一下对这个市场的看法，和政策的了解。
说实话我虽然接到比较早，但是对这个话题也没有什么太准备。其实惠州的市场应该从去年开始。去年下半年是很难的一年，包括我们自己消费都是旁边的项目，包括周总应该感受很深刻。那个时候就是说大家确实都是这样的，他们都在想方设法出货，还有很多让利的。现在基本上卖到1.4万，1.5万了，今年的年初开始，其实最早我们说去库存的问题。深圳也是这样，经历了很长的一个时期。整个全市的增长率最低是0.5%，什么概念呢?还跑不过普通的白菜上涨的价格。
在政策放开的时候，其实只是一个点而已。压抑的预期已经很久，未来房价肯定是一个滑铁卢，会崩溃这是不理智的。后来稍稍有个下滑，这就是我们看到的目前中国房地产的建设，它就是这样子的。不管是我们开发商也好，客户也好，政策也好充满了非常不理性的激情也好，心态也好。
本身房地产也是受很多外在条件的影响，包括我们说的实体经济也好，股市也好，甚至金融货币政策，其实各个方面的影响都非常大，包括刚才提到一些税收政策，其实都会有很大的影响。所以整个房价上涨是一个红利结果，造成今天这个情况。
最核心的我觉得还是实体经济不行，这造成的巨大影响就是股市跟楼市双量往上走的时候，楼市一直坚持到现在，股市早就不行了。所以也充分证明了这个房地产作为这个鼓起来，中国最稳妥，最有潜力的投资股。股市我们说早就不行了，另外钱还是在发。
不管中国也好，外国也好，甚至发达国家也好，解决问题了，我们说最简单有效的方法还是花钱，最好的办法是这个。这是最有效的一个出口，我们其实从开发商的成长环境这一点，可以看出来它基本上放松了，也是因为有钱了。
中国的钱现在还在市场上流通，那这些钱到哪里去?股市不能投，实体经济也不敢投，那怎么办呢?所以我们讲不管政策怎么变化，我们的未来还是可以持有很强的信心。
另外就是目前的这种政策，深圳限购，从政策来讲我觉得是很有必要性的。抑制投资性的需求，但是个人来讲我是不认可的。我是一个自由经济主义者，所以我觉得我们可以由适当的调控，但是运动式的做法肯定是不行的。所以现在大家这个各种调控的段子很多，包括有一个你想了解什么，你慢慢看。不是那样来的。
这个大的环境对惠州来说还是一个好事，因为很多投资者还是留在深圳，我们说上一拨深圳的政策是把刚需完全排在深圳市场之外，现在是把改善性的需求都赶出深圳市场了。对我们周边的市场反而来说是一个利好，像惠州这样不用做限购的城市。
惠州这一拨，我们应该说在九月份的时候基本上是有一些预感的，一般在国庆节或者国庆前夕的时候，出调控政策最容易出问题。在惠州也是国庆期间听到很多吹风头，今天又在开会了，明天又在开会了，所以深圳很多同行会说我们限购了。就有人开玩笑说我们非区域限购，跟政策博弈的一个均衡。其实从数据上来看，惠州不具备实行限购的条件，因为整个房地产好起来真的没多久。
而且房价的涨幅跟周边城市对比当中，是在这个范围之内，不是完全失控的。惠州市场这么多年，成长率是非常低的，最后出来一些条款，部分包括价格这样的政策，会让我们不少的项目可能会非常难受。包括我们自己也经历过一些调控。
这一拨在政府的博弈过程当中，政府的选择方面，基本上可以达到一个用经济学的讲法是快里面最优的选择，一个是市场的打压，第二也是很多市场需要规范的。打个比方就是说这也是我们营销的案例，就是很多年，我们说直接开盘，有些人说我就慢，其实我们自己知道这都是假的，都是包装起来的。但是大家就是去比谁更没底线，市场就是反价格上去的，这一点是做得不错的，尤其刚才听到说，我也会觉得我们地产人的适应能力还是很强的，大家开始适应一些政府的做法，这是一个好的现象。
整体来说我觉得对市场的影响不是很大，因为毕竟惠州的市场从目前来说有很多客户，但是主力客户还是以本地为主。所以这一段时间限购，对于惠城，大亚湾影响都会有，但是对惠城影响不会太大。总体来说我觉得还是会比较平稳，虽然说它可能在第三季度差一些，但是总体来说四季度供应量上来，它会解决供应问题，所以整体量上面我觉得不会有太大的落差，价格可能相对会比较平稳，这还是一些需求地区有比较重要的关系。但是这时候就是说我们要不要买房呢?老是有人问我这个问题，要不要买房，这么高?但是其实经过这么多年，房地产出现过真正的低点吗?基本上都是阶段性的低点而已，所以说这个区域端还是核心区域会好一些。以上就是我随便谈了一下我的看法。
感谢杨总，杨总不愧是在惠州市场多年，对惠州也是了解非常的深刻。在这样一个背景下，虽然有挑战，但是也面临很多的机遇。后来进来的王总，从珠三角，长三角回来的，对这个了解也是很深刻的。我们有请王超总给我们聊一下现在的政策环境。
惠州的量还是很多的，统一数据有很多，我记得的就是九百万。还有一个是价格，价格就是在五月份的时候，当月成交价格是领先全国，还是排量很高的。面临的机遇和挑战，机遇很简单，就是我们跟深圳的关系，就像昆山之于上海，廊坊之于北京这个是一致的。
另外机遇就是随着惠州跟深圳之间的轨道交通包括城轨、高铁包括未来地产，跟深圳的接驳，可能未来会迎来更大的一个发展空间和发展机遇，因为目前来说它比东莞来说，还是滞后了一些。讲到政策，一个是限购，一个是惠州的表现。
限购这一块惠州这一次为什么没有做限购，为什么将之前的政策又重新做了重伸?主要原因还是基于惠州的市场环境和特点，惠州还是一个不温不火的城市，整个市场是非常平淡的，不能说它暴涨或者暴跌，它是一个不温不火的市场。在这一轮市场过程中进入了一个鼓涨，不是暴涨。
大家看到无论是大亚湾片区，成交量下滑，但实际上是没有库存的。这个库存实际上去得已经差不多，后来的一些公寓可能会有一些量出来，我想这个市场表现主要还是因为惠州这一轮价格上涨，就是因为鼓掌，市场是非常健康的，没有什么问题。未来的空间还非常大。讲到惠州的变化，我待的城市也比较多我觉得惠州的变化，接下来在成交量这一块也会跟着全国大势走，成交量下滑是一个必然的现象。
其实惠州的影响从十月份下旬开始，影响很大。从现在到明年开始，同样其他城市的成交量会涨，我们也会涨，只是时间问题。然后说到价格，惠州是一个价格洼地，惠州人民到现在还是很幸福的，均价没过万，个别月份过万。一万块钱的价格来说，在全国真的是低洼地带，再看珠三角、东莞、惠州这三个城市，紧紧围绕深圳的三个城市，惠州的价格太低了，未来价格上涨的空间还很大，但是随着全国市长的变化，我想惠州的价格可能会保持一个比较长时间的稳定，价格调整应该会在惠州表现不会特别明显，除非有一些开发商在资金上出现比较大的问题，因为目前来说库存去得差不多，手头上也有一些现金，惠州价格不高，所以我认为未来惠州价格是坚挺的。
最后说购房者，购房者我觉得惠州还是值得出手的。如果找不到理想的合适的位置，价值可以接受，特别是一些深圳客是可以出手的，我还是这个观点。以前的龙岗，以前的深圳，惠州中心区，还有龙华和龙岗的价格，事实上之前都是比较低。经过这一轮价格调整以后有一个规律，郊区的价格，龙岗和宝安的价格应该是中心区价格的一半，40%到60%左右。未来惠州深惠都市圈也好，从价格上我觉得就是深圳的龙岗跟宝安，它可能是未来得宝安的作用。按照这个价格理论的话，我想大概也是40%到60%，空间非常大，目前龙岗和宝安价格五、六万左右。未来三年、十年惠州房价会很大的变化，只要合适，又比较方便都可以下手，特别是惠州。
本次沙龙活动圆满结束。
沙龙背景
2016年，楼市进入非比寻常的高温状态，引发各地城市开始限贷限购。
惠州也发布政策调控，虽未限购，但强调了加强市场监管，对楼盘进行房价调控，同时对楼盘广告按照广告法严格执行等。
在此背景下，惠州在剩下的四季度里将有何市场表现?购房者又将如何考虑购房时机?
沙龙议题
1、 今年惠州市场回顾及目前所面临的机遇与挑战
2、 在周边限购的包围下，惠州楼市会发生什么变化?
3、 惠州楼市加强市场监管，将产生怎样的效应?
4、 第4季度住宅成交量与价格将会出现怎样的变化?
5、 购房者将如何考虑购房时机?
直播时间、地点
时间：10月26日下午3点
地点：江北华贸云端俱乐部
主办单位：房掌柜惠州
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粤公网安备 44010602005421号
