国庆期间,约20个城市密集出台房地产调控政策,随后供不应求的房市遇冷,各地房地产成交量下滑,多地出现量价齐跌现象。自去年330刺激房地产政策,伴随着去库存调整、信贷政策放松,以及契税政策调整等,中国房地产市场发生颠覆性反转,从前两年库存积压一举进入快速的上升通道。在笔者看来,这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题,而是对整体经济形成了诸多风险点,需要警惕。
如何看待房地产市场泡沫
早在今年年中的政治局会议上,决策层便已经将抑制房地产泡沫纳入日程,这主要是基于去年年底提出的房地产去库存政策在实践中的异化,即并未带动三四线城市库存的减少,反而在持续政策利好,如降准降息、契税调整的激励下,导致一、二线城市房价大幅攀高。
然而,相比于年中便确定的紧缩政策基调,调控政策出台的时点已是数月之后,实则慢于预期。从另一角度来看,调控政策在短短几天之内便接踵而至,密集程度之大超出预期,反映了中央决策层抑制房地产泡沫的决心,而其背景也离不开短期内房地产市场的疯狂。
根据国家统计局最新数据,8月70个大中城市中,64个城市房价环比上涨,比7月增加了13个;一、二、三线城市房价均在上涨,其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比涨幅分别为3.8%、5.2%、2.4%、2.1%,同比涨幅为25.8%、37.8%、21.2%、37.3%;即便如此,一线城市也并非领涨,8月郑州房价环比涨幅5.6%、厦门同比涨幅44.3%,分别是环比和同比涨幅最大的城市。此外,一、二线涨幅也向三线城市蔓延,全面的涨幅态势已然成行。
调控政策是否应该出台,又是否有效?在笔者看来,这很大程度上基于对房地产泡沫的基本判断,而对此至今仍然存在广泛争议。一般而言,衡量资产泡沫并非易事,当前支持房价泡沫存在的主要观点在于一些国际指标的对比。
从笔者计算的房价收入比指标来看,当前一线城市北京、上海、深圳已经高于伦敦、纽约和东京;二线城市中,南京、厦门、苏州,房价也已经超过了收入可负担情况;深圳、厦门资产泡沫情况更为突出;而从租金收益来看,上海和北京租金收益(年租金/房价)在2011年-2015年仅有2%-2.2%,而到2016年这一比例继续下降至2%以下,甚至不如理财产品的收益。国际指标对比显示房地产市场存在泡沫。
当然,对此判断也有反对意见,有观点认为中国经济与体制的特殊性导致房价过高,因此泡沫未必存在,主要体现在:一是我国资源集中在一、二线城市,大城市新增人口与小城市人口流出的局面以及逐步放开二胎的事实,使得一、二线城市需求远远得不到满足,导致房价上涨;二是资产荒的存在,特别是在前期人民币贬值导致资本流出管制加强的背景下,一、二线城市被认作是相对安全的资产。
2022-06-29 18:08
2022-06-29 18:02
2022-06-29 17:50
2022-06-29 11:27