随着战略部署的转移，谁将获得新的机会以及争取到更大的红利，一直以来也是众说风云，在这样的背景下，泰丰千花岛以此为契机，在2016年8月12日9:00举办以“都市支点，城势力量”为主题的城市论坛，携众多地产著名意见领袖，为大家一一解析。 活动邀请深圳地产著名意见领袖宋丁、邓志旺、王世泰等11位一众深圳地产大咖，齐聚千花岛，共同就从洛杉矶到东京再到深莞惠，城市是如何扩展的？深莞惠都市圈时代，在深圳东进创造延展的环深圳城市群，惠城、大亚湾、莞城、中深通道等谁才是最大的受益方？等当下大家最关注的话题进行解析和互动，相信届时一定会有意向不到的观点带给大家！而在众大咖的视角下带领我们看到一个别样的惠城！ 
上午9点00分，掌柜妹来到泰丰千花岛营销中心，现场早已准备就绪，第一印象就是一个词高大上。
我们来看看泰丰千花岛的区位位置，位于金山湖岛心，相当于人类的右心房部分，双面环水，前往江北CBD和东平商圈等仅需数分钟车程。岔开话题，人类的右心房位置，最靠近心爱的人，所以，这样的房子就是买给最心爱的人住的。
一排排低密度的别墅，绝对是惠州数一数二的顶级豪宅。您心动了吗？
上午10点整，这场关于“都市支点 城势力量”的城市论坛活动准时开始。尽管今天阴雨绵绵，但到访现场的嘉宾如云，现场很是热闹。大家都很想知道来自深圳的楼市专家怎么看惠州楼市的发展。
今天的主持人是知名资深剑客王世泰先生，他说他被惠州的美所吸引了。以下是他的发言。
王世泰：欢迎大家出席都市支点，城势力量的论坛，我和我的朋友参加过很多个论坛，很多个峰会，很多的沙龙，但是今天的感受是最特别的一次。
为什么这么说呢？ 我们今天刚刚逛了西湖，大美惠州，徜徉其间，神魂入侵。人生有此，夫复何求？
但是我们这些人昨天的午后就抵达了惠州，抵达了金山湖，我们都看到了大雨，而金山湖的湖山岛上有一作优雅的人家，他就是千花，千花何有？此处是家。当我们踏入金山湖的时候，长桥卧波，曲廊临海，波澜不兴，青春浮人。绿荫遮挡，那个时刻，你就会感到我这是在人间？还是在仙境？
当然我们会回到现实中来，因为我们晚上在一处非常雅静的所在，在高台之上，临东江，我们听到了高人的谈论，他说：你说我们惠州是什么样的城市？我且不说它的古老，且不说苏东坡的诗词，也且不说客家文化的深厚，我也不东江纵队那一段辉煌的历史。但是我要告诉你，东江如此的尺度，如此的平缓的流淌，给这座城市带来了生命。
惠州果然是广辖深圳的地方，今日的惠州西向深圳，北向东莞，都是一个非常好的半径之内。 他说：你知道吗？这就是当下和未来城市圈聚集的力量。惠州被称为人文城市，被称为最幸福的城市，被称为最宜居的城市，是名实相符的。你们来到的应该高举起你们的杯盏，一醉方归。
坦白的告诉大家，除了我和一位依然在晚间漫步于西湖的朋友之外，其他几乎已经面色桃然，不醉已醉。因为我们沉浸在最美大深圳、最美惠州的氛围中。
深圳或惠州，已经连成一家了。
今天所来的意见领袖和专家代表主要来自深圳，也有远从重庆星夜到访的宋丁教授，他是中国城市经济专家委员会的副主任，是中国开发研究院的著名教授；在他旁边的是一位年轻的才俊，深圳经济协会的副会长，邓志旺博士。
除此之外，还有楼市资深业内人士异形先生、风雨先生、凤凰树先生、图腾镜先生和画中站先生。另外是资深的地产传媒人立人立言先生、深晚一兵先生，著名的地产传媒人陶文杰先生，主办方李丽君总经理。
下面嘉宾将围绕主题是“都市支点，城势力量”，来揭秘大深圳都是圈城市战争中的新机“惠”。
中国城市经济专家委员会的副主任、中国开发研究院的著名教授宋丁首先发表观点。
惠州以前常来，以前和这次的感觉真的不一样。以前就是离开深圳到另外一个地方，到另外一个城市去玩一玩，是这样的心态，感觉是离开深圳。但这次我的感觉没有这样，象是北京从东城走到西城，一个城市的感觉，或者准确的说是一个大都市圈的不同地区的感觉。所以我们就要反复的研究了，惠城这个地方在干什么?它在发生什么样的事情?
其实是我现在标题所讲的：在世界级都市圈抢点金牌卫星城。我觉得惠城在做这件事情，非常可怕的事情，非常了不得的事情，非常伟大的事情。
一、世界级都市圈成长铁律。因为我作为专家学者只能研究规律，客观事实。世界级的都市圈不是一般的都市圈，他的成长是有铁律的，就是作为规律，一定要这么做的事情就叫铁律。有几个铁律?我梳理了一下，惠城做的事情，都市圈的成长有6个铁律。
(一)：区位律。在全球金融贸易共生共享共患格局中甄选落定。比如说纽约都市圈，伦敦都市圈，大京东都市圈。当然现在国内的长三角都市圈，珠三角都市圈，还没有达到世界级，现在向国际化靠拢，但是还有一个过程。珠三角这两年的速度快了一点，快得眼花缭乱，所以我们有充分的理由相信珠三角的这个地方，在走向世界都市圈。在这个过程中要甄选落定，不是哪一个人，而是全球市场，在我们看到的国际金融贸易共生共享共患的格局中来落定这个都市圈。
(二)集聚律。人口、产业、资金，信息持续百年以上逐利聚集。一定要人口，深圳市人口在2020年要达到3千万，我觉得他的说法是按照一个城市，按照我的说法是都市圈，如果是都市圈，将来5千万人都挡不住。所以人口一定要聚集。密度要非常高。
产业，如果没有足够的产业就没办法发展都市圈。所以现在有一个说法是产城一体化。更重要的是资金的聚集，我们知道在和平年代钱说了算，所以说我们在深圳大家怕借钱给别人，因为借钱给别人你就成了孙子。从一个城市来讲，一个都市圈，资金的密集度决定了他在世界的话语权。我们现在看到珠三角，特别是深圳的资金聚集的速度非常之快，去年一年6万亿，全中国是149亿的MR。所以说我们两年不到三年的时间要全面超越广州，资金聚集非常快。
当然还有现在的信息时代。信息也是非常的重要。掌握这几个东西就要持续百年以上的逐利的聚集。没有百年是很难的。珠三角有百年吗?深圳只有30多年?不是，深圳有香港啊，香港聚集了一百多年，所以说深港，我们也跟着香港受利，我们30多年，靠着香港，也在珠三角都市圈，算是超过一百年的聚集，加上广州就更厉害。
(三)能量律。轴心城市聚散能力由区域性逐步转向国际性甚至世界性。影响是国际性的，至少是洲际性的。在这个意义上，我们可以非常明确的肯定的说，珠三角将来一定是洲际性的，就是国际性的，是世界性的。
(四)纽带律。三重腹地(卫星城，产业链，辐射带)铸造纽带关系。第一个最密集的完全覆盖性的伏地是卫星城。第二个是产业链，更多的是产业的扩张，和城市没有太大的关系。第三个，连产业也没有了，只讲他的产品的辐射消费。就像中国做贸易一样，我们的贸易可以覆盖到全世界的200多个国家和地区，但是产业不一定到那里，也许中国人的投资只到东南亚或者是日本等其他国家。在这个意义上来讲，珠三角将来会有三重腹地，全面的覆盖，构成我们非常强的，能够说明珠三角的关系。
(五)都圈律。都市圈=轴心城市+卫星城。这是最核心的，因为全面的覆盖，比如说今天在惠城，当你感觉到他在大都市的复兴地带，和城市已经没有城市之间的差异化了，只是在一个城市的中间走到另外一个地方，当你的感觉越来越强烈，已经没有感觉离开一个城市的时候，这个都市圈就形成了。我刚才讲了我的感觉，当我走到惠城的时候，没有感觉到了另外一个城市，感觉就是我家旁边的一个房子，我可以经常过来走一走，如果是交通更加便利的话，我会更加多的走。
(六)星级律。轴心城市外围卫星城将分级发展最高为金牌卫星城。在这个中间最重要，最核心的卫星城我称之为金牌卫星城。惠城的目标正在全力争取成为深圳这样一个轴心城市外围的金牌卫星城。
二，大深圳超级都市圈呼之欲出。珠三角在中国三大超级都市圈中正在生成再一次头雁效应。我们知道珠三角到90年代之后，特别是上海浦东新区建立之后，特别是温家宝总理把天津红旗区作为重点开发区之后，珠三角有一点点落后，珠三角在全国的作用在下降。但是现在我明确的告诉大家，这一轮，我们珠三角正在成为再一次的头雁效应，这一次的头雁效应不完全是政策导向的，因为政策给你的别人也有，为什么我们能走出来?是因为深圳的存在。这一次不是香港引领，也不是广州占先，而是深圳崛起。
为什么说惠州有戏唱了呢?因为你是深莞惠都市圈，深圳跳出来了，莞惠的惠也就跟着走。深圳以相对成熟的市场机制和先进的产业结构实现了弯道超车，这一超就是率先超车，而且一不留神超到了长三角。深圳的崛起加速了深莞惠一体化发展并引发形成“3+2”都市圈。5大都市现在在加剧整合，这样的整合框架里面，惠州成了这个区域的中心位置。北上广深中，深圳土地资源是最缺的，是实施都市圈大整合最迫切的城市。
所以只有市场化了，区域联动的办法，也就是都市圈的办法。未来中国最早成形的国际都市圈，最可能的是珠三角大深圳都市圈。珠三角都市圈没有优势地位，珠三角都市圈的龙头地位是谁?是广州吗?是香港吗?现在加一个城市，叫珠三角大深圳都市圈。
大深圳都市圈的三个类别：深莞惠，深莞惠河汕，珠三角。无论哪一个，我认为大深圳当之无愧。未来十年大深圳都市圈的一个重大成果就是在周边形成一大批卫星城。如果深圳独来独往，走不长。八九十年代的深圳就是不管周边，自己拼命的走，八九十年代的时候，我们和惠州、东莞有什么关系?没有任何关系，因为我们都是内地来的，我们不知道深圳，我们甚至连龙岗、宝安都不去。现在不行了，都市圈必须有腹地，必须和周边有密切的关系。为什么这么大规模的深圳人跑来周边买房子?他已经是一个城市之间内在的关系了，不像一二十年之前的一个浅薄的关系。
三、金牌卫星城：惠城终极选择。以惠州的视角，惠城是主城区，可以很骄傲啊，我是中心区啊，但是以大深圳都市圈的视角，惠城就是一个卫星城。你是当鸡头还是牛后?以行政的视角，惠城是小城中心;以区域经济视角，惠城是都市圈福地边城。所以说当鸡头还是当牛后的问题。惠城困惑，保持独立城市中心地位?还是在都市圈中寻求特色发展?
近年来的市场表现强烈引导惠城开放运作，积极进入大深圳都市圈。不是小城春秋，而是要开放运作，这一定是不可抗拒的一个趋势。深圳推出的东进战略，1.6万亿，重拳出击强力刺激惠城开放对接。惠城走出独立城市的轻捷，全面开放积极荣辱大都市圈已成大趋势，不可阻挡。在大深圳都市圈确立金牌卫星城，而不是普通卫星城的地位，对惠城来说是终极选择，是不能回避的。未来深圳的轨道交通直通惠城的规划，这个规划是非常辉煌的，高铁，地铁，正在直接强化惠城卫星城市的形象。近期惠城区和深圳福田区有一个重大的动作，就是大规模的对标活动，彰显了惠城开放的发展态势。不管大城小城都有中心，开放大深圳都市圈中心，并不是取消惠城的中心城市的地位，而是向深圳学习中心城区的管理经验，正在大规模的对标。大量的深圳购房客进入惠城投资，深圳因素直接渗入惠城生活。可以预见：金牌卫星城定位将深刻改变惠城的内涵，形象和发展模式。可以预见：深圳的国际化高速发展必将带动惠城整体价值的快速提升。
可以预见惠城必将以大深圳都市圈最具实力的金牌卫星城著称于世。这就是我对惠城的基本定位。你和大深圳对接得越好，就会越好，相信你是最具实力的，因为历史上你在深圳周边你的城市格局就是最大的。坐看惠城新崛起，尽在金牌卫星城。
知名楼市专家宋丁教授激烈的演讲后，常常得到现场嘉宾热烈的掌声。
泰丰集团总裁袁毅先生发表致辞。
刚才主持人王老师的安排我认为是恰当的，而且是非常好的。说实话，一般这种论坛东道主基本上都说一堆的客套话，其实大家都不愿意听，真正精彩都在嘉宾那里。我们一开始请宋丁教授，毕竟跑得远，站得高，站得高果然格局大，听宋丁教授的演讲，给了我们一些方向。
今天我们作为东道主主持这个论坛，其实是作为一个地产的困惑。因为去年开始，我们知道深圳的房价暴涨，很难有城市，不管是全世界的城市还是中国的城市，在一年内大涨如此，这是很难的。为什么会涨?很多朋友都问我，为什么深圳会涨得这个样子?广州为什么不涨?原来大家认为广州、深圳两个地方，城市体量、作用、生活宜居都没有太大的差别，为什么这一轮深圳会涨得这么大?
紧接着东莞、大亚湾，惠城也涨，这个动力在哪里?
我想宋教授给了我们一个方向，但是我还是有困惑，这个大都市圈，这个概念在世界上很早就提出来了，中国有提出来过，但是没有形成广泛的城市共识和公众共识。
惠城什么时候真正的变成都市圈的一体化呢?因为毕竟我们现在感觉离都市圈还有半个小时，是地铁通车之时还是高铁通车之时?是整个惠州的产业布局已经完全和深圳融合之时?还是惠城的人口增加到300万到500万?我不知道。对我来说还有困惑。对于一个地产人来说，我要买地，什么时候买?在哪个点买?在哪个板块买?对于房地产的购买者来讲，他也要考虑，现在的房子都贵，未来还会涨吗?还是会跌。如果涨，哪个地方涨?惠州或者是惠城，什么时候像十年前，15年前大家看待关外的龙岗，宝安中心城，那个时候也很偏，怎么就成长起来了?惠城什么时候也成长?我也不清楚。
所以今天很有幸请到各位地产的资深专家，希望你们在继续给我们解解惑，谢谢大家。
下面是邓志旺博士的发言。
第一次我来惠州的经历，是2004年，来到惠州就在坐公交车的时候丢了一部手机，这让我感觉到惠州跟深圳真的非常的相似，因为我到深圳第一次坐公交也是丢了一部手机。这不是嘲笑惠州，而是说明这两个城市是有共通性的。
时隔12年之后再来到惠州，我的感觉可以用“三醉”来形容。第一醉是来到金山湖，看到美景，真的是醉了。第二醉是到西湖，一看西湖还是那么的漂亮，我再一次醉了。第三次醉了是昨天晚上和袁总，还有李总一起在楼顶喝着酒，吹着湖风，感受到这个城市的美景的时候，我再一次醉了。
首先，我们和深莞惠这三座城市。原来我们是一座城市，原来叫惠阳，包括现在的惠州，东莞和深圳三个城市，但是后来因为行政区域的重新划分，变成了3个城市。目前惠州仍然是整个深莞惠的主体，占地面积是1.1万平方公里。第二大的是东莞，2500多一点。第三大的是深圳，2000左右。这三个城市的土地面积大概是这样的情况。 经济数据上来看，深圳毫无疑问是整个的中心，去年深圳的经济总量是1.75万亿。东莞是6200多亿，惠州是超过了3100多亿。从这三个城市来看，经济的引擎，起搏器是深圳。
第二，深圳的三万亿。 深圳的发展也是从几十亿开始，到现在的1.75万亿的过程，但是1.75万亿仅仅是目前的状况，将来还可以达到3万亿，4万亿。在这个发展的过程中，深圳从几百亿到1万亿的时候，深圳这个城市发生了第一次扩容，从原来的罗湖扩容到福田，包括南山。这是第一个万亿的时候。 第二个万亿是深圳实行特区一体化，从原来关内的300多平方公里，扩张到了现在的2千多平米的土地，所以现在深圳很难分清楚关内和关外，现在关外的房价比关内还高，就是因为深圳的经济总量在不断增长的时候，对外扩张的能力在不断的增强，就会不断的把深圳的很多产业、人口往外排，所以引起了整个深圳城市体量的增长。
第三个万亿是即将要发生的，也就是深圳从1.75万亿要增加到2.6万亿到3万亿，到4万亿的过程，这个过程会带来大深圳的城市的第三次扩容，就是从深圳走向深莞惠一体化。就感觉是一个城市一样，这是一坐城市在生长，他的生长不可避免的从原来的特区到整个深圳，到深圳的周边这个趋势。
所以我前段时间做了一个数据分析。发现深圳从现在看来没有什么特别的感觉，如果是看一组数据就会知道深圳将来的发展是非常可怕的。今年深圳经济总量要超过香港，香港去年是1.79万亿，深圳是1.75万亿，只差400亿。按照深圳目前的增长速度，到2020年，深圳相当于1.4个香港，到2025年相当于2个香港。什么概念？如果是以现在的深圳来说，相当于深圳和佛山的关系，佛山差不多是8千多亿，深圳1.75万亿，将来深圳会变成整个珠三角绝对的核心，香港可能要变成类似于二线城市。但是可能现在想象不出来。整个深圳会成为整个珠三角的龙头，所以它的辐射能力会大大的增强。
从这个角度上来看，我们现在讲深莞惠一体化仅仅是开始，因为深圳将从1.75万亿到4万多亿，到2025年的时候。所以可以想象这个城市的扩容的速度会超越我们的想象。 第三个是3千万的力量。 我们这个城市要从1万亿到2万亿到3万亿，到4万亿，靠的是什么？不外乎是几个基本的东西，第一个是土地，深圳的土地已经没有了，第二个是人口，人口现在已经是人满为患，人口要增长。第三个是靠科技等等其他的力量。其中土地跟人口是一个基础的力量，这个是不可避免的，所以我们会扩张，我在扩张的过程中人口也是扩张得非常快的，深圳从原来的几十万到了1千万，到了2千万，目前大概是接近2千万的人口级别。将来要发展到3千万，3千万的时候深圳容得下来吗？肯定是容不下来的。
我和深圳市的人口办交流的时候，深圳目前从它的土地，资源，交通各方面来看，他是容不下3千万人口的，为了增长，这3千万人口会去哪里？去到深圳周边的城市。深圳的3千万是怎么分布？城市核心区1千万，深圳的郊区1千万，另外的1千万就是所谓的深圳周边的卫星城市，这3千万应该这样的布局的可能性。
所以我想将来一定会有大量的人住到东莞，住到惠州，通过轨道交通，通过高铁等等连接起来。形成一个类似于东京的大都市圈。3千万人口是使得深莞惠一体化的人口总量。
最后是3个湖。因为我们是做房地产的，也关注房地产的市场变化。在城市3次扩容的过程中，可以看到有3个湖会进入购房者的视野。
第一个湖是香蜜湖。上世纪九十年代香蜜湖和深圳也没有太多的关系，但是深圳达到第一个万亿级别城市的时候，深圳的中心从罗湖到了福田的时候，香蜜湖出现了，香蜜湖离城市的中心又近了很多，所以很多的富人选择从原来的罗湖、百仕达等等迁入了香蜜湖，因此香蜜湖成为深圳高端住宅的中心，这是第一个变化。
第二个湖是东莞的松山湖。当初深圳从第一个万亿迈向第二个万亿的时候，它出现了。因为产业要扩容，深圳已经装不下了，所以华为这些企业会把一部分部门搬迁到了松山湖。
第三个湖是金山湖。金山湖也是在深圳迈入了第三个万亿的时候逐步的进入了深圳的视野，也是刚刚开始。深圳东进战略，和深圳最互补合作的是惠州，因为惠州这个区域和深圳本身的互补性特别的强，这一点来看，深惠一体化的速度会远远快于深圳和东莞的一体化。举个例子，现在深圳规划的第一条跨城的地铁14号线，就是直接连到了惠阳。再看到惠阳和深圳，惠州和深圳的互动也非常的频繁，从这个角度上来看，我们金山湖也是在这个时候逐步进入了深圳人的视野。这个过程中有几点，特别是轨道交通，第一个是赣深高铁经过咱们的区域，第二个是广汕高铁，另外是深圳到惠州的深汕西线也经过咱们的区域。交通条件的改善，使得金山湖融入深圳人的视野是指日可待的。
希望大家更多的关注香蜜湖的发展，松山湖的发展，从而看到金山湖的发展的未来，从中找到投资的机会。
在经过宋丁教授和邓志旺博士的演讲后，现场邀请三位嘉宾上台谈谈他们对惠州和金山湖的看法，看看地产大咖都有什么不一样的观点。
主持人王世泰引出本次座谈会的观点。
感谢邓总。他有独特的个人风格，他讲他生动的故事，多少年之前我来过惠州，他讲了“三醉”，“三美”，引出“三城”，大都市圈格局之下三城的关联，更重要的是通过另外一个视角来告诉我们“三湖”的关系，深圳的香蜜湖，东莞的松山湖，以及惠州的金山湖，我觉得这些联系得非常的巧妙，就是说他这个逻辑关系是在他的诗情画意的叙说中慢慢的表达出来。
我突然想到老子《道德经》当中的话：一生二，一生三，三生万物。
邓博士的演讲是非常深厚的哲学知识。
能不能再来一次鼓掌呢？
邓博士是一个非常谦虚的人，我要告诉大家，在场的还有更谦虚的人，他们也默默无闻，他是千花岛项目的总经理郭生敏先生，他一直说“不要介绍了”，我想这是千花岛的的福音，总之把自己的腰身弯下来，为我们的市场，为我们的客户提供贴心的服务。所以我觉得有这样的一种状态，有这样的一种心境，在这样今天是细雨迷蒙的天，我们在金山湖畔，舍不得结束我们的论坛。下面还要继续我们的高谈阔论。
接下来我想请出第一组嘉宾，这一次要请出女士，专家代表团中的女士，她原来是中央媒体的主编，现在是房掌柜的主编，同时也是媒体的新红人刘晓云女士，有请。
刚才虽然稍微有一点迟到，其实他也是走在楼市前沿，给我们带来了海量信息的陶文杰先生。他们三位当中压轴的是资深的传媒人，是在房地产市场经常能写出头号文章的贺立立先生。大家掌声欢迎。
主题1：城势的力量：深莞惠都市圈时代的惠城新发现，这座城如何深刻影响深圳30年！
王世泰：这三位嘉宾是眼光六路，耳听八方的人。信息量非常丰富，我说今天要精简、精简再精简。今天我们切入的话题肯定是围绕着城势的力量，刚才宋教授已经有了三个预见，你们几位是如何来看待大都市圈格局之下三重的赛点？是不是有一个说法？这样的影响，是不是会发生变化？
这个话题很宏大，你们可以按照个人的体会和特点，从某一个纬度来切入，按照华先生给我的排序，首先要请的是刘小云总，先从交通的体系的角度来切入，因为都市圈已经很长时间，曾经在相当长的时段，在当前的条件下，深莞惠一体化的条件之下，特别是在东进的大背景下，我们的交通体系的改善将会给我们带来哪些？
房掌柜总编刘晓云女士在座谈会上率先发言。
我和千花岛是很有缘的，因为我认识李总的时间比较早。李总几年前还在星河的时候，我当时就来过惠州看不少的项目。 今天我讲的这个主题是和交通有关，所以我就围绕交通来说。 当时厦深高铁设站在惠阳的时候，星河丹堤正在推出，因为李总在那里，我通过李总还下几个定。当时的想法是跟着轨道走，跟着高铁走，跟着地铁走。这样的投资理念肯定是没错的。
现在我们又知道另一条高铁又将在惠州北，也是设在千花岛的附近。这样的话，包括14号地铁线也修到了惠州。深惠交通一体化速度实际上远远超出我们的预期，比深莞一体化的进程要快很多。在东部战略的推动下，特别是深圳政府最近又连下三道金牌军令，加快推动东进战略的力度。在这样的政策推动下，东部在交通建设、产业提升、公共服务、城市发展方面都出现翻天覆地的变化。从交通来看，现在对新改建有十条战略通道，6条铁路，14条城市轨道，这些就打通了深圳与惠州的交通要塞，交通瓶颈就已经突破了。
深惠一体化概念的提出是在2009年，当时是深圳、惠州、东莞3个城市一体协商制定了城市发展协作的提议。按照提议规划，2015年是要实现一小时交通圈的，现在是已经实现了。目前深莞惠经济圈已经打造成了珠三角一体化的先行区。这样很好的三城发展趋势，已经使很多三个城市的企业开启了双城模式，他们把一些研发总部、科研中心放到了深圳，但是生产基地是设在了惠州仲恺高新区，这样的双城模式就进入了推进的实际阶段，也使我们两个城市的一体化更加的深入。 高铁有厦深高铁，赣深高铁，都经过惠州。
深圳与惠州的连接主要是通过这几条高铁，包括将来的一些轨道，以及14号地铁线，使得深圳和惠州实现了无缝对接。 交通瓶颈目前已经是没有了。之前可能还会存在心理的距离，觉得从深圳到惠州还是有心理距离的，但是现在来看这个心理距离正在逐步的消失。 我们从深圳出来的时候就可以看见，每逢上下班的时候出城的车是非常多的，往惠州、东莞方向的车辆很多，已经目前双城模式已经不是个别现象了，而是比较普遍存在的了。
5+2的现象非常的普遍。
最新的一个数据也是刚刚出来的，中指院对于百城房价有一个报告，报告中关于深圳的房价整体是上涨了40%，受深圳的房价影响，临深城市的房价涨幅也非常的明显，包括惠州和东莞，上涨的幅度也达到了30%。这个幅度相对来说是比较大的，这是7月份刚刚出来的数据。
东莞、惠州房价的上涨也正是因为深圳限购导致的需求外溢，包括东进战略政策的刺激等因素的叠加，导致了临深城市的房价上涨非常的迅速，而且这个趋势还在延续中，有可能这个幅度会更加的大。
接下来在交通的推动下，房价上涨的幅度较以往还会就更加明显的提升。不少大的开发商的布局，他们在临深城市的布局也非常的大。一个是恒大，碧桂园，合生、华润，他们在惠州的布局也使相当不错的，特别是碧桂园，通过最近收购中信在惠州的8个子公司获取项目，也就是说这些大品牌开发商的进入会导致惠州的房价指数，包括城市配套水平都会有一个逐渐提升的作用。 我就说这几点。谢谢大家。
资深楼市专家陶文杰先生发言。
我最近一两个月也在研究都市圈，研究城市规划的一些问题。所以我今天就这个主题讲几点内容。
第一点是今天来到惠城，刚才说了其实深圳去年的房价一年翻番，其实它的涨幅是全球第一的，深圳这么的火，从去年甚至是前年以来，最热的两个话题都和惠州有关。最开始热的是直辖，直辖就是深圳有可能把东莞惠州包进来。我听很多内部人员在讨论这个话题的时候，大家可能会觉得把惠州包进来的可能性比东莞还要大一点。当然后来这个事情没有得到国家层面、政府层面的公开回应。但是我觉得这个事情可能是先做，做到一定程度，水到渠成，政府才有可能在这个方面做一些相关的回应。就像当年重庆直辖也是花很多年。
第二个是今年最热的，东进战略。也是和惠州有非常大的关系，其实东进是根据深圳的两个发展轴，一个是东部发展轴，沿着龙岗中心一路向惠州、向河源进行东进。还有一个是沿着深圳的北部发展带，一路向汕头那边拓展。这两个拓展都和惠州有很大的关系。
我理解无论我们之前说的东进也好，之前谈直辖也好，东进也好，这实际上是一个国家层面的战略，或者至少是一个广东省的一个重要战略。因为东进是马书记过来了，他是省委提出来的，他站在省的角度来看，粤东北区的发展相对广东的其他区域是落后的，他需要带动这个方向的发展，所以我们看到深圳很高调的提出来东进战略。
如果研究深圳城市战略发展就会发现这是深圳30多年来首次城市发展方向的转移，之前是一路向西的。1980年深圳特区建立，1986年深圳出来一个整体规划，那时候已经明确了深圳是要向西发展的，往福田、香蜜湖等方向扩展。1986年的时候就已经确定了要把福田作为深圳的中心。一路发展，到了2010年的时候，深圳又出了一版最新的城市整体规划，当时提出来一个问题，就是深圳的发展已经面临着4个难以为继，人口难以为继，土地难以为继，资源难以为继，环境的承载力难以为继。简单说就是深圳被挤满了，还想继续发展，再扩张已经不行了。向西已经扩展完了。这个时候就提出了向内，要创新，内部挖潜，这种情况下又发展了5年。到了2015年的时候，房价爆发了，深圳在这个时候终于发现原来我们深圳的发展未来只有一个解决办法，就是走大都市圈的模式。
这种模式在全世界范围内有非常成功的例子，东京大都市圈，东京大都市圈的面积是1.34万平方公里，人口大概是4千万，这是狭义上的人口。广义上的人口有7千到1亿，基本上占了日本75%的人口，人口占得非常的多。我们深莞惠，深圳只有2千，东莞是2400到2500之间，惠州是1.2万，这三个城市加起来大概是1.65万平方公里，面积上的规模其实和大都市圈，狭义上的大东京都市圈还稍微大一点点。但是人口上的规模是相差很大的，深圳的常住人口是1100万，惠州是400多万，东莞是800多万，加起来是2千万出头。离东京还有很大的差距。
东京最后形成了一个什么样的样子？
他传统的最核心区还是在湾区，在它的北面，变成了他的东京政府的中心。去年年底的时候我和一个政府的朋友聊天，他说听外界传闻深圳未来有可能把市中心移到龙岗中心城去，我这不太可能。后来回去一想还真的有可能，如果未来真的要直辖的话，实际上就参考东京的模式，就是把行政中心移到了北面，这样可以覆盖腹地。第二个是东京的港口、航天也移到了东面，在他的东面有多摩等等，主要是承担东京的大学，科研等教育的功能，它的南面主要是承担生产研发，有点象深圳的南山。
最后形成一个趋势是，刚才我说的这几个地方离东京的核心区域有80到100公里。我今天开车从深圳南山开车到这里来98到102公里之间，而东京的这个范围都是属于大东京圈的城市范围，所以我觉得未来深圳一定是要往这条路走的。这样才能解决深圳面临的所谓的4个难以为继的问题，才能解决广东省的区域平衡发展的问题。
我觉得应该2016年是深圳大都市圈的元年，我们能够看到各个层面，民间的学者，开发商，包括政府的官员都在讨论这个话题。前不久万科王石、世联的陈军松，包括深圳地铁的几个高层开了一个轨道高峰论坛，论坛的主题是大都市圈下城市发展的机会。他们都是一个明确的观点，万科为什么想和深圳地铁合作？因为深圳进入大都市圈时代，谁掌握了轨道资源，谁就掌握了未来竞争的优势。陈总说他们的统计，东莞、惠州的成交量比深圳大得多，为什么？因为深圳的购买力已经开始向东莞、惠州转移了，现在惠州一个月的新房成交量有1.38万套，东莞是7500套，深圳是3千套，深圳每个月的成交量只有惠州的4.5分之一，这个在过去是不可想象的。过去惠州的房子卖得比较弱，我在惠州呆过，09年在惠城区呆过一年，那时候房子不好卖。
但是现在我们看到大量的深圳人在惠州买房子，其实一个很简单的道理，谁都知道深圳最好的房子在深圳湾，但是那里要15万一平，10万一平，买不起。以后解决深圳白领居住的区域必定是临深片区，必定是惠州、东莞等区域，通过轨道交通，甚至是通过高铁，像东京都市圈就是通过高铁和轨道交通，他们是1.5小时的通城距离，他们住在都市圈的卫星城。
贺立立发表致辞。
这个话题很大，在开场之前我先说一下，其实惠州真的不陌生，十几年前，最早开拓惠州市场的是我们，已经十几年了，但是这一次来还是震撼。第一个震撼是正中当时进金山湖的时候我来过，当时还是一片荒地，但是我们今天看到了剧变，这个给我很大的震撼。惠州惠南板块已经成熟了。第二个今天我们游了烟雨西湖，昨天游金山湖，这两天给我们看到了最美的惠州，最美的西湖，我们在深圳经常看一些自媒体号，看一些媒体号，深圳多么的美，但是今天我们看到了惠州，惠州的大美，有他自己的特点。
今天的题目很大，今天的主题是都市支点，这个支点在哪里？就是在这里。因为深圳整个超级大都市圈，是靠政策的优势才有了今天的深圳，现在我们又有了一个巨大的政策的红利，就是东进，所以说这个红利带来的变化，就是深圳辐射的惠城的崛起。
我为什么想讲这个支点是一个地缘的优势？因为大家都知道国际上有一个地缘政治，但是在中国的发展，我们想要讲地缘经济。因为我们不去碰经济的东西，但是经济这个东西，确实是从改革开放30年来，我们已经看到了地缘经济对城市发展的一个巨大的作用。
大家都知道深圳是中国的第一批特区，当时四大特区，最成功的是深圳，因为深圳捱着香港，这是地缘的优势。但是现在深圳的地位已经相当于30年前相当对深圳的地位了，但是这个地缘优势又是惠城的，惠城就相当于30年前的深圳，所以深圳今天的强大，绝对会带来惠城未来的强大。金牌卫星城的地位奠定就是因为这个地缘优势。
而且惠城和深圳没有任何的隔阂，我想从三个方面进行阐述。
一个是文化方面的力量。昨天我们和袁总有过交流，袁总有一句话给我很深的印象，袁总说惠州也是讲规划的，大家都知道深圳是一个移民城市，移民城市的特点是来了就是深圳人，移民就是新客家人。惠州是客家之乡，所以深圳的新客家人，客家人的文化，在文化上应该是没有任何的隔阂。
30年前深莞惠是一家，当时的首府是惠州，所以我说30年河东，30年河西，下一个30年再出发的时候，珠江东岸小范围的都市圈成立了什么？当我们的GDP达到3千万的时候，当我们的人口达到3千万的时候，我觉得深惠同城就实现了。
第二个是惠州是深圳最广袤的腹地。刚才说的4个难以为继，惠州提供了继续前进的力量和动力。大家都什么生活在深圳，已经感觉深圳的资源已经快枯竭了。从身边的几个小事就可以感觉到，大家是不是觉得这两年来开车在路上越来越长。拥堵越来越高。在深圳走绿道都要撞了，人来人往。还有一个小细节，我老家有几个朋友过来，说一定要去大梅沙去看海，结果我带他们去了，最后我发现大梅沙脏成了什么程度？一看里面是黑糊糊的，谁都带臭味，从城市表面资源来看，我们身边的感受来看，已经难以为继，但是未来的重心，惠州是4个深圳大，他提供了更优、更舒适生活的可能。另外提供了产业发展的可能，我们看到了惠州的其他交通网络，我自己一个亲戚在长城科技，他的公司去年就完整的一部分偏到惠阳新城，产业转移也是为深圳提供了出路。
第三个是惠州是深圳的加油站。很高兴这个活动邀请了我，我就很喜欢在这里，我们花了两天时间，但是有一天时间是在加油，工作不是生活的全部，有时候我们也应该到一些地方去放松，去看一看。所以在深圳我们是一个快节奏的城市，但是惠州相对来说会慢一些。所以未来我觉得惠州和深圳人提供了一种可能，5+2的生活模式也好，4+3的生活模式也好，在人居方面他会给深圳人带来一个新的体验。不尽是投资上的回报，也有人居上的，包括未来的轨道交通通了以后，5公里是马车时代，50公里是地铁时代，现在是高铁时代。都是半小时生活圈。
另外是旅游休闲方面，惠州那么多的好资源，温泉，湖泊，漂流，各个资源都很多。还有养生养老，都会给深圳人带来完全不一样的感受。
所以我觉得惠州对深圳来说，每一个成功的都市圈的背后，假设我们一个很俗的比喻，深圳是一个非常成功的男人，惠州绝对是他背后最重要的支持力量。
另一组资深业内楼市专家发言。
无论是文化属性还是土地资源，还是生活方式，生命的需求方面都是互补的。而这样的互补，贺先生做了一个比喻，深圳是一个健硕的男人，惠州是一个温和的女人。
接下来请出华仲占、风雨、图腾镜先生。
感谢大家的聆听。因为这个项目我们多少参与了一些方面，所以这个项目我们是有一些感情在的。之前我们拍了一个小片子，深圳曾经吹了很多牛都实现了。这个片子其中有一个故事，我看了之后觉得很有感触，它能够比较好的表达我们对整个区域的城市的理解，讲的是一个人来深圳，许了愿望他想十年之后我要给自己家人买一套别墅。我们现在问他实现了吗？他说实现了。但是很遗憾，他的家人已经不在了，有一个人不在了。
我们都想给家人最好的生活，但是很长时间内可能需要我们的家人等一等。这个等一等在哪里？就是惠阳湾这个区域，它和惠城区别的话，一个是非常成熟的片区，一个是你还需要再等一等，就是这个区别。目前深圳的东进扩展到惠阳湾已经没问题了，惠阳、大亚湾90%的是深圳人，但是惠城这边，深圳人进入的频次应该是30%到40%，不会太高。
如果让你选择的时候，你是选择在惠城这边？还是选择在大亚湾那边？就是一个选择题。比如说异形就选择了龙光城，因为那是第一居室，这边是第二居室。但是对于那些想买了住的怎么办？比如说龙光城这样的项目，第一批居住的业主要等5到10年之后才能推起来，在这么长时间内，人生太多的美好花在等待上也是值得考验的问题。
这就是我今天我要分享的很重要的话题，与其等待，不如享受现在。
我说这个观点是有几个依据的，惠阳、大亚湾的大部分的公务人员的家是在惠城，虽然远，但是他们也要住在惠城，而不愿意住在惠阳的大亚湾。不仅是因为他是从这边调过去的，因为他大部分的人是早已经把家安在了这边。这是第一点。
第二点是在这个区域范围内，我从李总这边获得一个信息，山姆会员店应该是选址在我们这个附近的，山姆会员店的选址是相当苛刻的，深圳有香蜜湖，第二个是龙华，第三个是cocopark，这三个地方居住的客户实力都是相当高的，他没有安排在布吉。从这个角度来说，为什么会选择在金山湖？惠城没有严格意义上的特别好的高端区，至少从我们对这个区那么多年的理解来看，不是一个完整的豪宅区，金山湖有可能会诞生这个豪宅区。因为沿江一带一直没有被做起来，所以真正有可能的，有比较好资源的是这边。
惠城这边的房价为什么会低？3月份我有几个朋友，跟我说内地有投资房地产的机会，我去看了一下，我一个有经验的朋友说：在海外置业，有中国人买的房子，中国人买得多的房子，你才能买。
回到今天讨论的话题，为什么惠城的房价现在相比其他区域这么低？它其实有一个问题，因为深圳人买得少。其实我们所谓的临深片区，在这一年半以来房价表现最好的就是深圳人去买得最多的片区。这是第一个观点。
第二个观点，我们深圳人终将会发现惠城的价值。为什么深圳来惠城买得少？关注得少？是因为大家觉得惠城相对来说比较远一些，另外很多人会觉得，因为他们觉得远，因为他们没有来，没有关注，所以他们不了解惠城的很多资源。但是我们深圳人的途径在临深片区踩了一遍之后，临深片区的房价实现了大涨幅之后，我相信深圳有眼光的投资者会把他们的目光投到我们的片区。他们就会发现这里有非常好的资源，非常好的人文，非常高的幸福指数。他们在抓住这些之后，我相信他们也会有所行动，他们也会在这里看房、买房。
第三点，轨道交通会让我们片区的所谓的约束降低，把我们片区的优点放大。对深圳人来说，很多是投资或者是实行5+2的生活，但是同样是投资，同样是5+2，为什么不买资源更好，配套更好，生活更成熟的惠城片区的湖景房子呢？
第四点，所有的洼地片区都会被填补。过去我们观察，回望十几年以来深圳房地产的发展，以前的各个时代的洼地片区，比如说当时的南山，后来的龙华，宝安中心区，坂田，龙岗，所有的洼地已经被全部填平，因为深圳的城市发展版图在扩大，深圳随着高房价的挤压在慢慢的往外走，当大量的置业者到这些洼地片区买房的时候，所谓的洼地将不复存在，所以我想说，在洼地还存在的时候，我们应该赶紧动手。因为这个时候还可以买到相对比较便宜的好房子。
回到今天的主题，关于都市圈的问题，我想起了我以前写的几个贴子：第一点是深圳没有房子怎么办？第二个是人口增长太快，深圳怎么办？深圳的城市规划，未来多少年以后要实现3千万的人口，在这么小的城市，深圳怎么解决这3千万人的工作和居住的问题？还有是房价涨上天了，置业者怎么办？置业者要买房怎么办？
在这样的情况下，这么多的问题压在深圳，单靠深圳去解决这些问题是没有办法的，我们置业者也不要想着我们自己的买房问题，需要政府或者是一些其他的部门帮我们解决，而应该是主动积极的寻找一些好的置业机会，寻找买得起，又有非常高的居住品质的置业机会。
接下来是图腾镜先生发言，图总也是一个开发集团的副总，他们有一个项目在香蜜湖的旁边，这个项目有一个别号，叫“香蜜半山”，我们今天的千花岛是在金山湖畔，所以我们想我们今天谈宏大话题的时候，我们也可以从香蜜半山和金山湖畔这两处都有可能成为豪宅标的的人居来探讨一下，我们怎么来捕捉他的机遇和价值。
宋教授说了惠州将来会成为金牌的卫星城，有些观点我不太认同，所谓的头牌和金牌是暂时的，因为我认为惠州将来一定会发生深惠同城。
为什么这么说？因为我们可以看到中国的很多城市也是这样的，世界的很多城市，比深圳要大三倍以上，美国的洛杉矶，纽约，中国的上海，广州，北京，都是比深圳要大三倍以上。
深圳的版图如果从深圳的市区到龙岗划过来，到深州交界处，再扩两倍，变成现在深圳的三倍，那惠州一定进来。也就是说惠州的房子未来一定是深惠同城的，这是时间的问题。
前两天我正好见到了我的一个朋友，从加拿大回来，聊到房子。我说是不是住在加拿大的温哥华的中心区？他说不是。他说我们从来不会住在中心区。我说为什么？他说因为那里没有好房子，只有在温哥华的郊区才有很好的别墅，所以他家里买了两套别墅，都是700平方左右的，一个是父母住，一个是自己住。这种人的生活是怎么样的？都是有钱人的生活。有钱人的生活不需要太紧张的工作，不需要太矛盾的紧张的生活氛围，他需要轻松，放松的生活。
也就是说可能在现在很睿智的眼光，或者是很远的目光来看惠州的别墅的人，实际上我认为是深圳中产阶级以上的人群，他的工作压力比较大，希望有很轻松的生活，希望在周边的地区找一个第二居所，这应该是深圳中产阶级的一个追求的目标方向。
我想每一个城市，或者是每一个据点，或者是每一个区域总是一个聚焦点，刚才王老师也说了，深圳的香蜜湖，因为香蜜湖是深圳市政府所在地，福田中心区，所以它拥有湖景，它的房价就高了，也是深圳最有钱的人追随的，第一批深圳豪宅人的追随。现在目前因为香蜜湖的房价又跌了，追豪宅的方向又到了前海和后海，所以后海和前海的房子马上冲上了15万+的水平。
比如说香港的维多利亚港，它的房子是40万以上，上海的黄埔江等等都卖到40万一平方以上。每个城市都有一个聚焦点。
惠州，惠城区，金山湖是一个聚焦点，是一个极佳居住氛围的聚焦点，现在正好是泰丰打造这个聚焦点的形成，目前这种城市的聚焦点，带有湖的，又是城市中央的区域，在中国是非常缺失的，基本上没有。香蜜湖已经没有了，金山湖还留下了这片净土，非常不容易，应该说深圳的中产阶级以上的人群，以及惠州的有钱人，应该有远见的目光来看到它的未来。看到未来，它就是深圳的香蜜湖。深圳香蜜湖达到30万的时候，可能这里就是10万，是一个焦点，中国城市关于城中央的湖景的缺失，这个已经是有目共睹的，很多的城市在开发期的时候，很好的土地资源都已经被抢走了，所以这块地留到现在，我认为非常不容易，这应该是对深圳人中产阶级以上的人群最大的一个重磅。
所以，如果深圳人的选择居住在金山湖这个片区，能够很好的轻松的生活，甚至可以把父母亲寄养在这里，夫妻俩在市区工作，周末来看看父母，父母有时间到深圳走一走，换一下心情，换一下感觉，这应该是深圳人未来追求的方向。
所以我感觉现在我们可以看到，移动时代来临了，我们无论是开车，无论是坐公交车，地铁，谁都在玩手机。玩手机的时间太长对眼睛伤害太厉害，为什么很多人的手机上挂一个绿屏，保护眼睛。来到金山湖以后，最好的养眼的地方，在深圳工作压力大一点也可以，眼前一望又是湖，又是绿，又是城，这种养眼的程度远远大于所有保护屏的绿色，所以生活在这里，它不但是养眼的生活，还养了你的生活，养了你的所有器官，整个身体是需要养护的，是需要金山湖这样的环境来养护好自己的身体的。
我希望深圳的中产阶级，或者是一批有钱人，以及惠州的有钱人，能够很好的看到金山湖未来的远景。
来到金山湖，金山湖不仅养身，还可以养心，还可以养眼。可以做一个广告“来到金山湖，放心玩手机吧”。接下来参与座谈的是凤凰树先生，异形先生，以及深晚一兵先生。
异形先生在三个方面阐述了他的观点。
一个是国际大都汇，深圳闹了很多年直辖为什么搞不起来？种种原因，经济，文化，艺术各种各样的原因，包括重庆当年直辖也是折腾了很多年。深圳的更复杂了，它不仅是经济文化的问题，更重要是和香港，深圳应该怎么定位？我相信中央也有它的考虑，也有进一步的思考，包括政治经济的原因等等等等，很复杂。
但是深圳现在想到一个新的办法，就是东进。我们这个东进是一盘大旗，狭义的东进是龙岗、坪山、盐田和南澳，就是在东部上面开发的这一块处女地里面进行深度和广度的开发。更大的一盘旗是外东进，惠州，东莞，河源，汕尾。
前不久在惠州开了一个会，关于深圳东进战略进一步定位和进一步发展，有关专家已经提出来了，下一步深圳的东进战略是建立国际大都市区，应该是在政府、专家级参加的会议里面，第一次真正提出来，是建立国际大都市区，应该是第一次。石破天惊，今后的国际大都市区会更多的出现在媒体，政府、专家的舆论里，所以说这已经是板上钉钉的事儿。
第二个方面，因为今天也是开发商请过来的，也专门看了项目。我想就我们这个项目谈一点我们的看法，因为我们这个项目目前在这种寸土寸金的金山湖片区。如果说过去在城市容积率要求不高的情况下，可能有些别墅，但是随着金山湖新区越来越城市化，对土地和容积率要求越来越高，所以今后的别墅基本上是很少很少有了，就像深圳一样，偶尔在社区里面，大部分高层中间压几栋别墅，但是今后这种情况在深圳很少见了。我们这里有120栋别墅简直是不敢相信的，而且是南部新城和金山湖的市中心。第一是不敢相信，第二今后这样的批量也是绝无仅有的，即使有也是深圳的趋势，周边全部是高层，中间放几栋别墅，就像大家看笑话一样。就成了别人的宠物。
但是在我们的社区，别墅绝对是一个真正的主角。
而且用途上，惠州的城区和惠阳大亚湾不同，那边是紧邻深圳，深圳把惠州和东莞稍微区分一下，如果是紧靠着深圳区域，叫临深区域，说得远一点，就是不符合每天上下班的区域，叫次临深区域，惠州市应该是次临深区域。但是这个变化随着交通的改变会变化的。因为目前来说，驾车是一小时左右，每天上下班第一是时间比较长，第二不符合国人的观念，观念是需要时间改变的。所以说目前，比如说金山湖区域，我们这个别墅适合深圳人周末过来居住，但是这种渡假观念跟郊区的渡假观念不一样，郊区享受的是纯天然，但是我相信人的个性是不一样的，有的人喜欢在城市享受渡假的感觉，享受一个幸福的城市，享受一个宽松的城市，享受一个人很少的城市，享受一个有湖有山有水的城市，有些人是喜欢在城市渡假的，享受小城安逸的氛围，所以我相信我们的别墅会吸引一部分喜欢在城市渡假，享受城市安逸生活的人，他们会过来。
第二种是作为惠州市区的别墅，和惠阳、大亚湾的不同，那边主要是卖给深圳人，将来还是主要转让给深圳人。而现在我们的别墅可以卖给当地人，因为这是惠州市的中心。第二，包括目前的惠阳大亚湾很多的工作人员，也住在市区，这部分人也是消化人口。作为惠州的行政政治文化中心，他本身自我就具有三级市场和二级市场的消化能力，这部分力量比较强大。
第三点，目前我们最大的遗憾是没有高铁，但是在日本，日本基本上是通过高铁进行的，日本的高铁是很人性化的，甚至有两节车厢是专门可以抽烟的。未来的方向一个是城际，一个是高铁，随着赣深高铁的开通，这个时间将会大大缩短，赣深高铁一旦开通，每天上下班的情况就会在我们的惠城出现。因为第一是时间短，马上到北站，年底之前到深圳福田区也会开通，再未来随着赣深，我觉得一旦开通，就不会太久，从惠州市区到深圳北站到福田中心区都会开通。随着人们观念的进一步转化，惠州城区和深圳市区每天上下班的观念也会形成。
前不久看到一个例子，最早打通的是广佛的地铁，佛山已经居住了大量的广州人，目前同城化上班，一个是广佛，一个是苏州和上海，还有深圳和惠州和东莞之间稍微晚一步，就是因为轨道慢了一步，一个是城际，一个是高铁，尤其是城际开通之后，两地上下班会迅速形成。
直播中的掌柜妹露个脸哈！大家记得多多点赞。掌柜妹有点小害羞噢！
已到饭点掌柜妹肚子有点饿了，不过在现场看到，论坛虽然进行两个小时，现场还是座无虚席，专家们精辟的观点频频博得他们的掌声。
发现很多地产专家都成为了城市规划专家和经济学家。讲宏观讲很多。
现在人民慢慢从5+2讲到4+3，都是走一步看一步。我们看得更远一点，今年年初我也总结出来了，深圳正在成为一个世界级城市，上个月统计出来，深圳福田，南山，罗湖三个区现在的写字楼的量和正在建设的写字楼量已经达到了曼哈顿中层的写字楼量3700万平方米，将来深圳6个种子基地，加来已经建设起来的，将会超过曼哈顿的写字楼量。
曼哈顿是什么概念？我们到曼哈顿一看，是谁都没办法赶超的世界第一大都市。深圳的写字楼量能超过曼哈顿，谁都想不到，邓爷爷想不到，深圳历任市长也想不到。
这就是在做大。而且邓博士也说过了，算一下，按照广州、深圳、香港的城市GDP发展需求来看，再过十年，再过20年，深圳是珠三角的老大，不像深圳前十年，前二十年是香港和广州这两个老大哥下面的小弟，这个小弟长大了，成了老大。这样这个城市就有了溢出的需要。我们也看到大都市圈东京和纽约，东京为了解决它的城市负担问题，建立了7个副中心，7个卫星城。曼哈顿更是那样，我前年在纽约，最后离开美国的前几天住在我亲戚家，他在波士顿大学，波士顿是在新泽西州，不是在纽约州，世界大都市发展并不是划出一块地你去直辖就好了，人家还有行政区划。我在那里住了三天，我的亲戚是怎么上班的？他是我们中国在美国的留学生博士，在华尔街上班。他每天从家里开车5到10分钟到火车站，把汽车停在火车站，再坐一个小时的火车进曼哈顿上班。每天来回，一个礼拜5天就这么走。
我说是看笑话啊，美国没有高铁，太慢了。从洛杉矶到旧金山自己开车要开6到8小时，中国的高铁2小时搞定。如果现在美国有中国的高铁系统会更快，但是即使是这样，很多的曼哈顿工作的高级白领，或者是中产阶级都是坐火车坐一个小时进纽约上班。
回到将来我们的深圳做大了，深圳成为世界级城市，而且我们高铁的捷运也有了，甚至不用一个小时，半个小时就OK了，曼哈顿到铺林斯顿，甚至到长岛，美国富人住在长岛区，从纽约到曼哈顿也得一个小时，也是一个小时距离。也就是说一个小时的通勤距离，作为上班一族是可以接受的。从世界范围来讲都是可以接受的，尤其对于世界级大都市都是可以接受的。
所以今后惠州和深圳的关系，不是5+2或者是4+3的关系，日常上班都可以支持的，只要深圳像现在一样发展下去，这一天总是会到来的。
说到我们这个项目，袁总说我们要按照深圳人的要求来打造产品，我看了一下，千花岛这个项目和惠州其他项目不一样，因为外行看热闹，内行看门道，1.8的容积率，超高层和别墅的配，深圳也只有海上世界，他是2.0的容积率，高低配，高高层加低层的别墅。将来可能泰和有一个项目是这样，高高层加别墅，把一个高低配可以做到极致，150米的高层和别墅搭配，让更多的地让给别墅。120套别墅成了一个区，而不是把别墅成为高低配中间的点缀，这一点很重要，要成为富人区肯定是要成片的才行。
这个产品第一个从别墅来看，165平方的销售面积，总价相对来说会低一些，关键是它迎合了深圳人喜欢偷面积的习惯。我们到东莞去看，东莞的不要地下室偷面积，给他都不要。他不要地下室，但是深圳人认为面积是多多益善。赠送率达到了200%左右，这在深圳也是很少见的，深圳最好的别墅也只能达到这个程度。赠送率达到200%。
小高层，有8栋的超高层，3栋的高层建筑，尤其让我感动的是他用了横向的线条。起源于巴黎，盛行于纽约，发达于上海的阿罗泰克建筑，中国上海2005年开始建新的阿罗泰克建筑，这以后全国到处都是这种建筑，好象这个建筑是豪宅的象征。惠州人也认为阿罗泰克建筑是高品质的象征，全世界大家都不建了，你还建？深圳人是以开放性的心态，将来走国际化的城市路线，都是全国的精英来的，现代建筑是深圳的建筑主流。
第二个是去看香港，香港也没有阿罗泰克建筑，到纽约去看，到上海去看，纽约为什么做阿罗泰克建筑？建筑密度太大了，必须用竖向线条，必须顶部推排才能采光，在那个特定环境下才产生了阿罗泰克建筑，那是有条件的。如果我们的城市建筑密度很大，我们用阿罗泰克建筑风格是对的。但是香港的三地层层高，都可以看到海景，所以阿罗泰克建筑是用不到的，而且是不对的，因为把视野打断了。如果是横向线条，视野很开阔。
我们这个项目全部是横向线条，很多搞建筑的人也不明白这个问题，只是迎合市场。观赏所有建筑产生的原因和他的用途，我自己的经验，我所观察到的，包括美国拉斯维加斯，很开阔，全部是线性的，香港全部是海景，全部是线条，视野开阔。
我们这个建筑迎合了这一点，而没有迎合方直的阿罗泰克建筑，这一点是符合国际潮流的，这一点是内行的底线。
上午12点20分，深惠地区楼市资深专家深晚一兵发言。
我自己现在活了大半辈子，一直不知道自己是一个什么样的人，以前一直是当做媒体人，但是我肯定不是学者，比较靠谱的是广告人或者是营销人。广告人讲究的是什么？讲究的是吹大，拔高。营销人讲究不走寻常路。今天我开车过来一路是围绕着今天的主题整理我的思路，但是必须允许我做一个小小的调整，先谈一点其他的。
针对这场活动我刚才发了一个微信，小小的粉了一下宋丁老师，其实宋老师讲的整套理论体系，我是非常认同的，包括一些观点。我唯一有点反对的也就是宋老师讲的核心的部分，金牌卫星城。
因为我个人是这样认为的，中国的城市发展可能不会走东京、纽约的那条路，刚刚凤凰树老师也讲了，东京可能是一个核心，很多的卫星城。但是我们再看珠三角的发展的时候，九座城市，三个城市圈，再加上一个香港，你怎么给他定中心？如果说以经济实力来论，以前可能是香港独大，现在可能是深圳后起直追，所以我们现在谈得比较多的都是大深圳都市圈，好象深圳这个中心地位已经确定了。其实这一点我也比较坚信。
在这个中心之外，应该还会有其他的一些中心。
现在中国是一线城市有4座，我认为深圳的一线城市肯定会扩容，未来可能会到6个、8个甚至是10个，因为中国的整个城市化进程会导致核心的一些优质资源向城市，特别是中心城市靠拢。深圳就是这样发展起来的。
我们在珠三角这个比较活跃的经济圈里面又有两个一线城市，广州和深圳。这在目前来说，在中国是孤本，现在是孤本不代表一直是孤本，未来还有更多的一线城市出来，包括珠三角有可能出现两个之外的其他的一线城市，东莞、惠州，包括珠海都是有可能的。
所以说我刚才发微信，把相关的东西，我心里的想法说出来了。
下面是我今天要讲的第一点，只是猜想，没有经过认真的研究，供大家想象。
首先讲惠州。惠州这个城市我是06年第一次来，当然我来的方式比邓博士要高级一点，他坐的是公交，我是自己开车来的。一来到惠州之后，大概是十年的时间来的次数已经是没办法计算了，吃了无数次饭，但是从来没有在这里过过夜。对于这坐城市，我们如果要畅想他的未来，必须要了解一下它的历史。这坐城市最早的开辟应该是东滨半岛，因为水域的关系。中国的城市很多都是和水有关的，以前最早的比较便捷的运输方式是航运，有船能够到达的地方都比较容易成为城市。
现在我们看到包括麦地等地，后来逐渐成为惠州这个城市的根本所在，所以昨天在群里我建议大家去金带街和元庙古段看一看，来有些历史文化的地方，你不去看就没办法完全了解，仅仅到西湖里面转一转，只是游山玩水，没办法了解一些地方的魂之所至。改革开放之后惠州的发展，虽然说距离深圳的发展速度，还有势头，地位都有比较大的差距，但是在某些方面是有一些共性的，比如说城市更新的变迁，比如说城市规模的扩大。
其中惠州我感觉到发展方向上有两个重点，一个是江北，以前江北是没有人去的，宁要江南一张床，不要江北一套房子。还有一个现在的南部新城。这两个区域，这十年的发展，应该是比上不足比下有余，整体的情况还是比较符合惠州这座城市特性的，因为惠州相对于深圳来说是一个老的城市，骨子里所养成的那种休闲，那种习惯，跟他的人文底蕴是有关系的。但是如果说跟内地的城市相比，这个发展速度还是非常快的，我们上周去了南部新城的一个项目，07年我在做金山龙庭3期的时候，真的是烂尾楼，拍他的楼体周边什么都没有，但是现在那边一大片的住宅区，包括体育场馆，包括一些学院全部都起来了，已经是一个相对成熟的城区了。
江北就更不要说了，已经是惠州的CBD。
在江北CBD和惠城之间，也就是各位所在的区域，我们可以把它叫做金山湖片区，以前我们边上也有概念叫做东山新城，这个区域可以说也是在一个相对自然的环境里诞生出来的，因为这片区域以前都是以水系为主，陆地所占的面积是比较少的，我记得07年我曾经一个人开着车往金山湖走，一个小时都不到，沿途经过了很多的村庄，包括有些路基本上是开不过去的。感觉距离惠州城区这么近的地方，有这么原始的，基本上是以湿地为特征的区域，我觉得这个是非常难得的。所以当时我对金山湖的感觉，应该说印象是非常深的。
西湖不用说了，还有红花湖，西湖和金山湖我认为在人居方面，其实给惠州市民一个完全不同的形象。西湖可以说是垂垂老矣，按照目前惠州的城市发展，它的周边暂时没有办法实行更新改造。金泰街，就是在西湖边上的一条古巷，非常值得进去看一看，里面有包括历史留下来的，包括文革期间留下来的一些遗迹，现在还可以看得到。
12点40分，主持人作总结陈词。本次论坛即将落下帷幕。
上午12点45分，本次论坛活动结束，现场不少嘉宾意犹未尽，现在是嘉宾合影时间。
12点50分，本次论坛直播圆满结束，谢谢大家的关注，敬请期待房掌柜的下一次直播，掌柜妹在这里跟大家说再见。
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